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Appartement Joue Les Tours 5 pièce(s) 83.56 m2

VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface83.56m²
Coût Total131 060€
Loyer Annuel11 167€
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 500 €
Surface : 83.56 m²
Prix au m² : 1 071,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Anthony vous propose ce T5 avec 3 chambres au 3ème étage d'une résidence paisible entourée de verdure. La pièce à vivre est spacieuse et lumineuse avec un accès sur grand balcon. La cuisine est aménagée et dispose d'un cellier. Profitez d'une vue apaisante sur les espaces verts depuis vos fenêtres, un véritable havre de paix au quotidien. Enfin, vous bénéficiez d'un réseau de transports exceptionnel au pied de chez vous : Tramway & Bus accessibles en quelques minutes à pied pour rejoindre rapidement le centre-ville et les écoles/universités. Gare TER à proximité pour vos trajets régionaux ou professionnels en toute simplicité. Commerces, écoles et commodités accessibles rapidement. Copropriété de 181 lots - dont 91 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2855.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292317.pdf

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.350766, 0.672177
Total : 131 060€
Prix d'acquisition : 89 500€
Travaux : 34 400€
Valeur du bien : 123 900€
Frais de notaire : 7 160€
Coût estimé : 7 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.56m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 931€/mois
Loyer annuel estimé : 11167€/an
Fourchette totale : 797€ - 1087€/mois
Fourchette annuelle : 9560€ - 13044€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :7.29% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 904,76 €/m²
Basé sur :227 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 162 €
Prix d'achat :89 500 €
Décote à l'achat :-69 662€ (-43.8%)
Marge achat-revente :28 102€ (17.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :32,77€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 674,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 583,09€
Coût de l'assurance :9 829,50€
Taxe foncière : 1 116,72€/an
Soit par mois : 93,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 237,92€/mois
Soit par an : 2 855,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 930,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 005,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83.56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9600€ = 9600€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 931 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 167 €/an
Calcul : 931 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 269 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 060 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 117 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 855 €/an
Calcul : 238 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 034 €
Revenus locatifs : +11 167 €
Charges déductibles : -43 034 €
Résultat foncier Année 1 : -31 867 €(Déficit de 31 867 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 467 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 634 €/an
Revenus locatifs : +11 167 €
Charges déductibles : -8 634 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 533 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10466.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175 €(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 167 €43 038 €4 273 €-31 871 €21 400 €10 471 €10 471 €
211 391 €8 523 €4 158 €2 867 €--7 604 €
311 618 €8 404 €4 040 €3 214 €--4 390 €
411 851 €8 282 €3 917 €3 569 €--821 €
512 088 €8 155 €3 790 €3 933 €---
612 329 €8 023 €3 659 €4 306 €---
712 576 €7 888 €3 523 €4 688 €---
812 828 €7 748 €3 383 €5 080 €---
913 084 €7 603 €3 238 €5 481 €---
1013 346 €7 453 €3 088 €5 893 €---
1113 613 €7 298 €2 934 €6 314 €---
1213 885 €7 139 €2 774 €6 746 €---
1314 163 €6 973 €2 608 €7 189 €---
1414 446 €6 803 €2 438 €7 643 €---
1514 735 €6 626 €2 261 €8 109 €---
1615 030 €6 444 €2 079 €8 586 €---
1715 330 €6 255 €1 890 €9 075 €---
1815 637 €6 060 €1 695 €9 576 €---
1915 950 €5 859 €1 494 €10 091 €---
2016 269 €5 651 €1 286 €10 618 €---
2116 594 €5 436 €1 071 €11 158 €---
2216 926 €5 213 €849 €11 712 €---
2317 264 €4 984 €619 €12 281 €---
2417 610 €4 746 €381 €12 863 €---
2517 962 €4 501 €136 €13 461 €---
TOTAL357 689 €205 106 €61 583 €152 583 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 583 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 167 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 345 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 345 €-6 420 €+8 765 €
2+2 345 €0 €+2 345 €
3+2 345 €0 €+2 345 €
4+2 345 €0 €+2 345 €
5+2 345 €+934 €+1 411 €
6+2 345 €+1 292 €+1 053 €
7+2 345 €+1 406 €+939 €
8+2 345 €+1 524 €+821 €
9+2 345 €+1 644 €+701 €
10+2 345 €+1 768 €+577 €
11+2 345 €+1 894 €+451 €
12+2 345 €+2 024 €+321 €
13+2 345 €+2 157 €+188 €
14+2 345 €+2 293 €+52 €
15+2 345 €+2 433 €-88 €
16+2 345 €+2 576 €-231 €
17+2 345 €+2 723 €-378 €
18+2 345 €+2 873 €-528 €
19+2 345 €+3 027 €-682 €
20+2 345 €+3 185 €-840 €
21+2 345 €+3 347 €-1 002 €
22+2 345 €+3 514 €-1 169 €
23+2 345 €+3 684 €-1 339 €
24+2 345 €+3 859 €-1 514 €
25+2 345 €+4 038 €-1 693 €
Total+58 625 €+45 775 €+12 850 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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