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F4 dernier étage

VilleSaint-Étienne (42)
Surface73m²
Coût Total102 120€
Loyer Annuel7 749€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 219,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je vends cet appartement de 5 pièces, 3 chambres, d'une surface de 73 m² situé au 14ème étage d'un immeuble de 14 étages à Saint-Étienne. Cet appartement comprend un séjour, 3 chambres, 1 salle de bain et une cuisine équipée séparée. Il bénéficie d'un ascenseur dans l'immeuble.

  • Bon état général
  • Cave L'appartement est situé dans le quartier de la Métare - la Marandinière à Saint-Étienne. Chauffage collectif au gaz. Classe énergie et classe climat non renseignées. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.417500, 4.415780
Total : 102 120€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 95 000€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7749€/an
Fourchette totale : 479€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 5748€ - 10448€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 10.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 211,94 €/m²
Basé sur :434 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 472 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+528€ (+0.6%)
Marge achat-revente :-13 648€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :511,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 541,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 251,04€
Coût de l'assurance :8 935,50€
Taxe foncière : 774,92€/an
Soit par mois : 64,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(82 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 749 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 529 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 120 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 662 €
Revenus locatifs : +7 749 €
Charges déductibles : -10 662 €
Résultat foncier Année 1 : -2 913 €(Déficit de 2 913 €)
Imputable sur revenu global : 2 913 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 662 €/an
Revenus locatifs : +7 749 €
Charges déductibles : -4 662 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 087 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 749 €10 665 €3 533 €-2 916 €2 916 €--
27 904 €4 573 €3 440 €3 332 €---
38 062 €4 477 €3 344 €3 586 €---
48 223 €4 377 €3 245 €3 846 €---
58 388 €4 275 €3 142 €4 113 €---
68 556 €4 168 €3 036 €4 388 €---
78 727 €4 058 €2 926 €4 669 €---
88 901 €3 944 €2 812 €4 958 €---
99 079 €3 826 €2 693 €5 254 €---
109 261 €3 703 €2 571 €5 558 €---
119 446 €3 576 €2 444 €5 870 €---
129 635 €3 445 €2 313 €6 190 €---
139 828 €3 309 €2 177 €6 519 €---
1410 024 €3 169 €2 036 €6 856 €---
1510 225 €3 023 €1 890 €7 202 €---
1610 429 €2 872 €1 739 €7 558 €---
1710 638 €2 715 €1 583 €7 923 €---
1810 851 €2 554 €1 421 €8 297 €---
1911 068 €2 386 €1 254 €8 682 €---
2011 289 €2 212 €1 080 €9 077 €---
2111 515 €2 032 €900 €9 482 €---
2211 745 €1 846 €714 €9 899 €---
2311 980 €1 654 €521 €10 327 €---
2412 220 €1 454 €322 €10 766 €---
2512 464 €1 247 €115 €11 217 €---
TOTAL248 208 €85 559 €51 251 €162 649 €2 916 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 875 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 649 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 749 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 627 €-875 €+2 502 €
2+1 627 €+999 €+628 €
3+1 627 €+1 076 €+551 €
4+1 627 €+1 154 €+473 €
5+1 627 €+1 234 €+393 €
6+1 627 €+1 316 €+311 €
7+1 627 €+1 401 €+226 €
8+1 627 €+1 487 €+140 €
9+1 627 €+1 576 €+51 €
10+1 627 €+1 667 €-40 €
11+1 627 €+1 761 €-134 €
12+1 627 €+1 857 €-230 €
13+1 627 €+1 956 €-329 €
14+1 627 €+2 057 €-430 €
15+1 627 €+2 161 €-534 €
16+1 627 €+2 267 €-640 €
17+1 627 €+2 377 €-750 €
18+1 627 €+2 489 €-862 €
19+1 627 €+2 605 €-978 €
20+1 627 €+2 723 €-1 096 €
21+1 627 €+2 845 €-1 218 €
22+1 627 €+2 970 €-1 343 €
23+1 627 €+3 098 €-1 471 €
24+1 627 €+3 230 €-1 603 €
25+1 627 €+3 365 €-1 738 €
Total+40 675 €+48 795 €+-8 120 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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