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Achat : Maison Le Grand-Pressigny (37350)

VilleGrand-Pressigny (37)
Surface262m²
Coût Total338 370€
Loyer Annuel21 448€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 241 500 €
Surface : 262 m²
Prix au m² : 921,76 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 262 m², 1 pièce, 7 chambres, 4093 m² de terrain, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Centre village - Proche toutes commodités à pied, écoles, collège, transports, ... Superbe ensemble immobilier vous proposant une maison principale comprenant une entrée, une cuisine, un salon/séjour, 5 chambres dont 1 au rez de chaussée. La rénovation des 2 autres maisons attenantes vous permettra de créer 2 locatifs, à l'année ou saisonnier ou bien l'aménagement d'un local professionnel. Ses belles dépendances : grange, atelier, cellier, remises, cave, ... Vous offriront l'espace nécessaire afin de stocker vos matériels, outils ou véhicules. Enfin, le magnifique terrain clos de murs d'une surface de 4000 m² environ vous offrira une vue exceptionnelle et imprenable sur le superbe château du village. A visiter sans tarder, occasion rare !!!

Ville : Grand-Pressigny
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37350
Coordonnées : 46.916130, 0.811150
Total : 338 370€
Prix d'acquisition : 241 500€
Travaux : 77 550€
Valeur du bien : 319 050€
Frais de notaire : 19 320€
Coût estimé : 19 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 262m²
Loyer prédit : 6.82€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1787€/mois
Loyer annuel estimé : 21448€/an
Fourchette totale : 1386€ - 2306€/mois
Fourchette annuelle : 16628€ - 27667€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 023,52 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :268 162 €
Prix d'achat :241 500 €
Décote à l'achat :-26 662€ (-9.9%)
Marge achat-revente :-70 208€ (-26.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :338 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 690,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :101,51€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 791,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 729,81€
Coût de l'assurance :30 453,30€
Taxe foncière : 2 144,82€/an
Soit par mois : 178,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 787,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 970,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 262 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 262 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafond, mise à jour du revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant une rénovation lourde
BuanderieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du carrelage, mise à jour des installations et réfection plomberie
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 - Buanderie en mauvais état nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 550 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 980€
    Isolation combles: 262 m² × 40€/m² = 10480€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:25 600€
    32 fenêtres: 32 × 800€ = 25600€ (double vitrage performant, pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (plomberie, électricité, matériaux inclus)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (placards, plan de travail, électroménager inclus)
  • Salon - Rafraîchissement:1 350€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 30€/m² = 450€, Revêtement de sol: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 150€
  • Chambres - Rénovation lourde:8 840€
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€, Peinture murs: 84 m² × 25€/m² = 2100€, Électricité: 700€, Main d'œuvre: 1000€
  • Buanderie - Rénovation complète:1 780€
    Carrelage: 4 m² × 70€/m² = 280€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grand-Pressigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 787 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 448 €/an
Calcul : 1 787 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 627 €/an
Base de calcul : Emprunt de 338 370 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 218 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 145 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 540 €
Revenus locatifs : +21 448 €
Charges déductibles : -92 540 €
Résultat foncier Année 1 : -71 092 €(Déficit de 71 092 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 692 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 990 €/an
Revenus locatifs : +21 448 €
Charges déductibles : -14 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 458 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49691.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 241 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 975 €(65% de 241 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 708 €/an
Calcul : 156 975 € × 3,636% = 5 708 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 448 €92 551 €11 638 €-71 103 €21 400 €49 703 €49 703 €
221 877 €14 695 €11 333 €7 182 €--42 521 €
322 315 €14 379 €11 016 €7 936 €--34 585 €
422 761 €14 051 €10 688 €8 710 €--25 876 €
523 216 €13 712 €10 349 €9 504 €--16 371 €
623 681 €13 361 €9 998 €10 320 €--6 051 €
724 154 €12 997 €9 634 €11 157 €---
824 637 €12 620 €9 257 €12 017 €---
925 130 €12 230 €8 867 €12 900 €---
1025 633 €11 827 €8 464 €13 806 €---
1126 145 €11 409 €8 046 €14 737 €---
1226 668 €10 976 €7 613 €15 692 €---
1327 202 €10 528 €7 165 €16 674 €---
1427 746 €10 064 €6 701 €17 682 €---
1528 301 €9 584 €6 221 €18 717 €---
1628 867 €9 086 €5 723 €19 780 €---
1729 444 €8 572 €5 209 €20 872 €---
1830 033 €8 039 €4 676 €21 994 €---
1930 633 €7 487 €4 124 €23 147 €---
2031 246 €6 915 €3 552 €24 331 €---
2131 871 €6 324 €2 961 €25 547 €---
2232 508 €5 711 €2 348 €26 797 €---
2333 159 €5 077 €1 714 €28 082 €---
2433 822 €4 420 €1 057 €29 402 €---
2534 498 €3 740 €377 €30 758 €---
TOTAL686 994 €330 354 €168 730 €356 640 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 356 640 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 504 €-6 420 €+10 924 €
2+4 504 €0 €+4 504 €
3+4 504 €0 €+4 504 €
4+4 504 €0 €+4 504 €
5+4 504 €0 €+4 504 €
6+4 504 €0 €+4 504 €
7+4 504 €+1 532 €+2 972 €
8+4 504 €+3 605 €+899 €
9+4 504 €+3 870 €+634 €
10+4 504 €+4 142 €+362 €
11+4 504 €+4 421 €+83 €
12+4 504 €+4 708 €-204 €
13+4 504 €+5 002 €-498 €
14+4 504 €+5 304 €-800 €
15+4 504 €+5 615 €-1 111 €
16+4 504 €+5 934 €-1 430 €
17+4 504 €+6 262 €-1 758 €
18+4 504 €+6 598 €-2 094 €
19+4 504 €+6 944 €-2 440 €
20+4 504 €+7 299 €-2 795 €
21+4 504 €+7 664 €-3 160 €
22+4 504 €+8 039 €-3 535 €
23+4 504 €+8 425 €-3 921 €
24+4 504 €+8 820 €-4 316 €
25+4 504 €+9 227 €-4 723 €
Total+112 600 €+106 992 €+5 608 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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