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Appartement à vendre

VilleToulouse (31)
Surface63m²
Coût Total145 450€
Loyer Annuel9 329€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 825,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Toulouse / Bagatelle En exclusivité ! A 5 minutes du métro, venez découvrir, dans une résidence sécurisée de 2012, ce lumineux appartement T3 de 63,68 m² en parfait état vendu libre de tout occupation. Séjour sur beau balcon, cuisine fermée équipée donnant également sur le balcon, 2 chambres, salle de bains et toilettes indépendantes. Parking privé en sous-sol. Idéal pour un investissement locatif ou primo-accédant. Classe énergie B. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 540euros et 760euros, prix moyens des énergies indexés de 2021 à 2023 (abonnements compris). Charges prévisionnelles annuelles de 1296euros. En copropriété de 80 lots (Dont 64 appartements). Le syndicat des copropriétaires n'a aucune procédure en cours. Honoraires à la charge du vendeur. 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ' '

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.581160, 1.408178
Total : 145 450€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 21 250€
Valeur du bien : 136 250€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9329€/an
Fourchette totale : 609€ - 993€/mois
Fourchette annuelle : 7303€ - 11916€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 528,04 €/m²
Basé sur :236 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 267 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :+18 733€ (+19.5%)
Marge achat-revente :-49 183€ (-51.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :726,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :36,36€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 762,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 529,33€
Coût de l'assurance :10 908,75€
Taxe foncière : 932,89€/an
Soit par mois : 77,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 108,00€/mois
Soit par an : 1 296,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 777,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 948,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite rénovation pour mise aux normes et confort.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations légèrement datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 250 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1800€/m² = 9000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, lavabo, WC, douche, main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant plomberie, électricité, peinture, finitions, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Cuisine
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 329 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 450 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 296 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 913 €
Revenus locatifs : +9 329 €
Charges déductibles : -28 913 €
Résultat foncier Année 1 : -19 584 €(Déficit de 19 584 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 884 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 663 €/an
Revenus locatifs : +9 329 €
Charges déductibles : -7 663 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8884.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 329 €28 918 €5 003 €-19 589 €10 700 €8 889 €8 889 €
29 516 €7 537 €4 871 €1 979 €--6 910 €
39 706 €7 401 €4 735 €2 305 €--4 605 €
49 900 €7 260 €4 594 €2 640 €--1 965 €
510 098 €7 114 €4 449 €2 984 €---
610 300 €6 963 €4 298 €3 337 €---
710 506 €6 806 €4 141 €3 699 €---
810 716 €6 645 €3 979 €4 071 €---
910 930 €6 477 €3 812 €4 453 €---
1011 149 €6 303 €3 638 €4 846 €---
1111 372 €6 124 €3 459 €5 248 €---
1211 599 €5 938 €3 272 €5 662 €---
1311 831 €5 745 €3 080 €6 086 €---
1412 068 €5 546 €2 880 €6 522 €---
1512 309 €5 339 €2 674 €6 970 €---
1612 556 €5 126 €2 460 €7 430 €---
1712 807 €4 904 €2 239 €7 902 €---
1813 063 €4 675 €2 010 €8 388 €---
1913 324 €4 438 €1 773 €8 886 €---
2013 591 €4 192 €1 527 €9 398 €---
2113 862 €3 938 €1 273 €9 924 €---
2214 140 €3 675 €1 009 €10 465 €---
2314 422 €3 402 €737 €11 020 €---
2414 711 €3 120 €454 €11 591 €---
2515 005 €2 827 €162 €12 178 €---
TOTAL298 809 €160 410 €72 529 €138 398 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 398 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 959 €-3 210 €+5 169 €
2+1 959 €0 €+1 959 €
3+1 959 €0 €+1 959 €
4+1 959 €0 €+1 959 €
5+1 959 €+306 €+1 653 €
6+1 959 €+1 001 €+958 €
7+1 959 €+1 110 €+849 €
8+1 959 €+1 221 €+738 €
9+1 959 €+1 336 €+623 €
10+1 959 €+1 454 €+505 €
11+1 959 €+1 574 €+385 €
12+1 959 €+1 698 €+261 €
13+1 959 €+1 826 €+133 €
14+1 959 €+1 957 €+2 €
15+1 959 €+2 091 €-132 €
16+1 959 €+2 229 €-270 €
17+1 959 €+2 371 €-412 €
18+1 959 €+2 516 €-557 €
19+1 959 €+2 666 €-707 €
20+1 959 €+2 820 €-861 €
21+1 959 €+2 977 €-1 018 €
22+1 959 €+3 140 €-1 181 €
23+1 959 €+3 306 €-1 347 €
24+1 959 €+3 477 €-1 518 €
25+1 959 €+3 653 €-1 694 €
Total+48 975 €+41 520 €+7 455 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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