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Achat maison longère

Bien expiré
VilleMoustoir-Ac (56)
Surface154m²
Coût Total269 844€
Loyer Annuel18 105€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 800 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 1 238,96 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Longère à vendre dans un petit village en impasse située à Moustoir-Ac à seulement 1.5 kms du bourg et ses commodités et à 20 minutes des portes de Vannes. Vous trouverez dans cette charmante maison au rez-de-chaussée :

  • Une entrée,
  • Un salon avec cheminée,
  • Un espace cuisine salle à manger de 30m²,
  • Une chambre,
  • Une salle de bains,
  • Un bureau,
  • Un WC. A l'étage :
  • Un dégagement,
  • 4 chambres,
  • 2 bureaux,
  • Une salle d'eau,
  • Un WC.

Attenant à la maison un grand atelier de 32 m² ainsi qu'un garage de 57m² .

Le tout sur un terrain d'environ 1730m² avec une belle vue dégagée sur la campagne.

Contactez votre agence Nestenn de Locminé pour visiter. (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Moustoir-Ac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.824760, -2.854240
Total : 269 844€
Prix d'acquisition : 190 800€
Travaux : 63 780€
Valeur du bien : 254 580€
Frais de notaire : 15 264€
Coût estimé : 15 264€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.67€ - 12.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1509€/mois
Loyer annuel estimé : 18105€/an
Fourchette totale : 1181€ - 1928€/mois
Fourchette annuelle : 14171€ - 23132€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 844€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 329,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :78,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 408,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 943,60€
Coût de l'assurance :23 611,35€
Taxe foncière : 1 810,55€/an
Soit par mois : 150,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 508,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 558,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 19 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de la cuisine.
Quantité: cuisine de 12 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments décoratifs du salon.
Quantité: salon de 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent des travaux de rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète.
Salle d'eauRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Mise à jour des éléments sanitaires et peinture.
Quantité: salle d'eau complète
Raison: État moyen - nécessite des travaux de rafraîchissement.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes nécessaires pour la sécurité.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie existante.
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 780 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 3 500€
  • Menuiseries:22 800€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1 200€ = 22 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:780€
    Peinture cuisine: 12 m² × 65€/m² = 780€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 300€
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2 000€/m² = 12 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle d'eau:3 000€
    Rénovation légère salle d'eau: 1 salle d'eau × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1 200€ = 1 200€, Main d'œuvre: incluse
  • Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 plomberie complète × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moustoir-Ac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 105 €/an
Calcul : 1 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 924 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 844 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 944 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 811 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 459 €
Revenus locatifs : +18 105 €
Charges déductibles : -75 459 €
Résultat foncier Année 1 : -57 354 €(Déficit de 57 354 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 954 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 679 €/an
Revenus locatifs : +18 105 €
Charges déductibles : -11 679 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 426 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35953.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 020 €(65% de 190 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 510 €/an
Calcul : 124 020 € × 3,636% = 4 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 105 €75 468 €8 933 €-57 362 €21 400 €35 962 €35 962 €
218 468 €11 449 €8 694 €7 019 €--28 944 €
318 837 €11 202 €8 447 €7 635 €--21 309 €
419 214 €10 947 €8 192 €8 267 €--13 042 €
519 598 €10 683 €7 928 €8 915 €--4 126 €
619 990 €10 410 €7 655 €9 580 €---
720 390 €10 127 €7 372 €10 262 €---
820 797 €9 836 €7 081 €10 962 €---
921 213 €9 534 €6 779 €11 680 €---
1021 638 €9 222 €6 467 €12 416 €---
1122 070 €8 899 €6 144 €13 171 €---
1222 512 €8 566 €5 811 €13 946 €---
1322 962 €8 221 €5 466 €14 742 €---
1423 421 €7 864 €5 109 €15 558 €---
1523 890 €7 495 €4 740 €16 395 €---
1624 368 €7 114 €4 359 €17 254 €---
1724 855 €6 719 €3 964 €18 136 €---
1825 352 €6 311 €3 556 €19 041 €---
1925 859 €5 890 €3 135 €19 969 €---
2026 376 €5 454 €2 699 €20 923 €---
2126 904 €5 003 €2 248 €21 901 €---
2227 442 €4 537 €1 782 €22 905 €---
2327 991 €4 055 €1 300 €23 936 €---
2428 550 €3 556 €801 €24 994 €---
2529 122 €3 041 €286 €26 081 €---
TOTAL579 923 €261 599 €128 944 €318 325 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 325 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 105 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 802 €-6 420 €+10 222 €
2+3 802 €0 €+3 802 €
3+3 802 €0 €+3 802 €
4+3 802 €0 €+3 802 €
5+3 802 €0 €+3 802 €
6+3 802 €+1 636 €+2 166 €
7+3 802 €+3 079 €+723 €
8+3 802 €+3 289 €+513 €
9+3 802 €+3 504 €+298 €
10+3 802 €+3 725 €+77 €
11+3 802 €+3 951 €-149 €
12+3 802 €+4 184 €-382 €
13+3 802 €+4 422 €-620 €
14+3 802 €+4 667 €-865 €
15+3 802 €+4 918 €-1 116 €
16+3 802 €+5 176 €-1 374 €
17+3 802 €+5 441 €-1 639 €
18+3 802 €+5 712 €-1 910 €
19+3 802 €+5 991 €-2 189 €
20+3 802 €+6 277 €-2 475 €
21+3 802 €+6 570 €-2 768 €
22+3 802 €+6 872 €-3 070 €
23+3 802 €+7 181 €-3 379 €
24+3 802 €+7 498 €-3 696 €
25+3 802 €+7 824 €-4 022 €
Total+95 050 €+95 497 €+-447 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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