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Achat maison

Bien expiré
VilleAnnecy (74)
Surface318m²
Coût Total552 000€
Loyer Annuel73 163€
Rentabilité13.25%
Cashflow/mois+2 597€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 500 000 €
Surface : 318 m²
Prix au m² : 1 572,33 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 318 m², 10 Pièces, 8 Chambres, Année de construction 2024, Terrain de 1346 m², Travaux

Situé à Andilly à 20' d'Annecy au coeur du charmant Hameau Charly à seulement 15' de Saint-Julien et Frontière. Vente de 2 Villas pour 318 m2 environ Habitables édifiées sur 1 346 m2 de Terrain ( 2 parcelles identifiés ) Vente Construction commencé de 2 Villas mitoyennes par la garage Villa 1 : 164 m2 habitables Travaux pratiquement terminés à l'intérieur Villa 2 : 154 m2 habitables Travaux intérieur à terminer Travaux extérieur à Terminer / Zone de Parkings avec Carport à créer en partie haute Rare à la vente ces 2 Villas Travaux à terminer sont une réelle opportunités pour réaliser une opération immobilière pour un professionnel.. Détails du dossier sur demande - A Saisir !

Ville : Annecy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74000
Coordonnées : 45.886960, 6.147520
Total : 552 000€
Prix d'acquisition : 500 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 512 000€
Frais de notaire : 40 000€
Coût estimé : 40 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 318m²
Loyer prédit : 19.17€/m²/mois
Fourchette : 13.07€ - 28.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 6097€/mois
Loyer annuel estimé : 73163€/an
Fourchette totale : 4155€ - 8946€/mois
Fourchette annuelle : 49862€ - 107352€/an
Rentabilité brute :13.25%
Fourchette de rentabilité :9.03% - 19.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :552 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 733,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :156,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 890,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :268 177,84€
Coût de l'assurance :46 920,00€
Taxe foncière : 7 316,25€/an
Soit par mois : 609,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 096,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 500,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 596,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 2024, généralement associé à une classe énergétique A.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 318 m²
Raison: DPE A - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: Estimation de 10 fenêtres
Raison: DPE A - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec vérification des éléments existants.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4.5/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais quelques éléments à revoir.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 8 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries.
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec finition des murs et nettoyage des débris.
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en cours de rénovation.
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Travaux extérieurs
Finalisation des travaux extérieurs, y compris la création d'une zone de parkings avec carport.
Quantité: 1 zone de parkings
Raison: Travaux extérieurs à terminer pour la mise en conformité de la propriété.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(38 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 097 €/mois
Revenus locatifs annuels : 73 163 €/an
Calcul : 6 097 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 529 €/an
Base de calcul : Emprunt de 552 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 877 €/an
Calcul : 156 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 316 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 722 €
Revenus locatifs : +73 163 €
Charges déductibles : -39 722 €
Résultat foncier Année 1 : 33 440 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 722 €/an
Revenus locatifs : +73 163 €
Charges déductibles : -27 722 €
Résultat foncier Années 2+ : 45 440 €/an
Prix d'achat du bien : 500 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 325 000 €(65% de 500 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 818 €/an
Calcul : 325 000 € × 3,636% = 11 818 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
173 163 €39 740 €18 547 €33 422 €---
274 626 €27 248 €18 055 €47 378 €---
376 118 €26 738 €17 545 €49 380 €---
477 641 €26 211 €17 018 €51 429 €---
579 193 €25 666 €16 473 €53 528 €---
680 777 €25 102 €15 909 €55 675 €---
782 393 €24 518 €15 325 €57 875 €---
884 041 €23 914 €14 721 €60 126 €---
985 722 €23 290 €14 097 €62 432 €---
1087 436 €22 644 €13 451 €64 792 €---
1189 185 €21 975 €12 782 €67 209 €---
1290 968 €21 284 €12 091 €69 685 €---
1392 788 €20 568 €11 375 €72 219 €---
1494 643 €19 828 €10 635 €74 815 €---
1596 536 €19 062 €9 869 €77 474 €---
1698 467 €18 270 €9 077 €80 197 €---
17100 436 €17 451 €8 258 €82 986 €---
18102 445 €16 603 €7 410 €85 842 €---
19104 494 €15 726 €6 533 €88 768 €---
20106 584 €14 818 €5 625 €91 765 €---
21108 716 €13 880 €4 687 €94 836 €---
22110 890 €12 909 €3 716 €97 981 €---
23113 108 €11 904 €2 711 €101 204 €---
24115 370 €10 865 €1 672 €104 505 €---
25117 677 €9 789 €596 €107 888 €---
TOTAL2 343 417 €510 004 €268 178 €1 833 413 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 833 413 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 73 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +15 364 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+15 364 €+10 027 €+5 337 €
2+15 364 €+14 213 €+1 151 €
3+15 364 €+14 814 €+550 €
4+15 364 €+15 429 €-65 €
5+15 364 €+16 058 €-694 €
6+15 364 €+16 703 €-1 339 €
7+15 364 €+17 362 €-1 998 €
8+15 364 €+18 038 €-2 674 €
9+15 364 €+18 729 €-3 365 €
10+15 364 €+19 438 €-4 074 €
11+15 364 €+20 163 €-4 799 €
12+15 364 €+20 905 €-5 541 €
13+15 364 €+21 666 €-6 302 €
14+15 364 €+22 445 €-7 081 €
15+15 364 €+23 242 €-7 878 €
16+15 364 €+24 059 €-8 695 €
17+15 364 €+24 896 €-9 532 €
18+15 364 €+25 753 €-10 389 €
19+15 364 €+26 630 €-11 266 €
20+15 364 €+27 530 €-12 166 €
21+15 364 €+28 451 €-13 087 €
22+15 364 €+29 394 €-14 030 €
23+15 364 €+30 361 €-14 997 €
24+15 364 €+31 352 €-15 988 €
25+15 364 €+32 366 €-17 002 €
Total+384 100 €+550 024 €+-165 924 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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