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VENTE

Bien expiré
VilleCaulnes (22)
Surface262.39m²
Coût Total355 780€
Loyer Annuel26 467€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+106€
Image de bien 1
Prix : 230 000 €
Surface : 262.39 m²
Prix au m² : 876,56 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - Maison à vendre située au cœur du bourg de Caulnes, d'une surface de 262 m², construite en 1870. Cette maison à étages comprend 10 pièces, dont 6 chambres, 1 salle de bain, 1 salle d'eau et 4 WC....

Ville : Caulnes
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22350
Total : 355 780€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 107 380€
Valeur du bien : 337 380€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 262.39m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 2206€/mois
Loyer annuel estimé : 26467€/an
Fourchette totale : 1731€ - 2810€/mois
Fourchette annuelle : 20770€ - 33726€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :355 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 775,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :103,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 879,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :176 839,81€
Coût de l'assurance :31 130,75€
Taxe foncière : 2 646,69€/an
Soit par mois : 220,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 205,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 099,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :105,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1870, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 262 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 262 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 262 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :107 380 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 480€
    Isolation combles: 262 m² × 40€/m² = 10480€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (prix moyen incluant l'installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:29 700€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 900€/fenêtre = 29700€ (prix moyen incluant la pose)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (prix moyen incluant l'installation)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (prix moyen incluant tous les éléments et la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (prix moyen incluant tous les éléments et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salon: 12000€ (prix moyen incluant tous les éléments et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caulnes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 56 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 206 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 467 €/an
Calcul : 2 206 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 190 €/an
Base de calcul : Emprunt de 355 780 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 245 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 647 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 107 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 123 462 €
Revenus locatifs : +26 467 €
Charges déductibles : -123 462 €
Résultat foncier Année 1 : -96 995 €(Déficit de 96 995 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 75 595 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 082 €/an
Revenus locatifs : +26 467 €
Charges déductibles : -16 082 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 385 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 75595.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 467 €123 474 €12 202 €-97 007 €21 400 €75 607 €75 607 €
226 996 €15 773 €11 881 €11 224 €--64 383 €
327 536 €15 440 €11 548 €12 096 €--52 287 €
428 087 €15 096 €11 204 €12 990 €--39 297 €
528 649 €14 740 €10 848 €13 908 €--25 389 €
629 222 €14 372 €10 480 €14 850 €--10 539 €
729 806 €13 990 €10 098 €15 816 €---
830 402 €13 595 €9 703 €16 807 €---
931 010 €13 186 €9 294 €17 824 €---
1031 630 €12 762 €8 870 €18 868 €---
1132 263 €12 324 €8 432 €19 939 €---
1232 908 €11 870 €7 978 €21 038 €---
1333 566 €11 400 €7 508 €22 166 €---
1434 238 €10 914 €7 022 €23 324 €---
1534 922 €10 410 €6 518 €24 512 €---
1635 621 €9 889 €5 997 €25 732 €---
1736 333 €9 349 €5 457 €26 984 €---
1837 060 €8 790 €4 899 €28 270 €---
1937 801 €8 212 €4 320 €29 589 €---
2038 557 €7 613 €3 721 €30 944 €---
2139 328 €6 993 €3 101 €32 335 €---
2240 115 €6 351 €2 459 €33 764 €---
2340 917 €5 687 €1 795 €35 230 €---
2441 736 €4 999 €1 107 €36 736 €---
2542 570 €4 287 €395 €38 283 €---
TOTAL847 742 €381 518 €176 840 €466 224 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 466 224 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 467 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 558 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 558 €-6 420 €+11 978 €
2+5 558 €0 €+5 558 €
3+5 558 €0 €+5 558 €
4+5 558 €0 €+5 558 €
5+5 558 €0 €+5 558 €
6+5 558 €0 €+5 558 €
7+5 558 €+1 583 €+3 975 €
8+5 558 €+5 042 €+516 €
9+5 558 €+5 347 €+211 €
10+5 558 €+5 660 €-102 €
11+5 558 €+5 982 €-424 €
12+5 558 €+6 311 €-753 €
13+5 558 €+6 650 €-1 092 €
14+5 558 €+6 997 €-1 439 €
15+5 558 €+7 354 €-1 796 €
16+5 558 €+7 720 €-2 162 €
17+5 558 €+8 095 €-2 537 €
18+5 558 €+8 481 €-2 923 €
19+5 558 €+8 877 €-3 319 €
20+5 558 €+9 283 €-3 725 €
21+5 558 €+9 701 €-4 143 €
22+5 558 €+10 129 €-4 571 €
23+5 558 €+10 569 €-5 011 €
24+5 558 €+11 021 €-5 463 €
25+5 558 €+11 485 €-5 927 €
Total+138 950 €+139 867 €+-917 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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