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Maison à vendre

VilleBressuire (79)
Surface70m²
Coût Total112 192€
Loyer Annuel6 751€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 900 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 927,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, Kitchenette, Salon (total 14 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Situé aux portes du centre ville de Bressuire, cette maison de ville louée depuis 12 ans par la même locataire se compose d'une entrée desservant un salon séjour et une cuisine. Au premier étage, un bureau et une chambre. Une salle de bain ainsi qu'une chambre et un wc séparé complètent au deuxième étage ce bien. Au sous sol, une chaufferie dotée d'une douche et d'un wc. Loyer 406 euros / mois + 25 euros de charges

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 64 900 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Aurélien GUIGNARD - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 838 971 299

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Coordonnées : 46.841818, -0.495056
Total : 112 192€
Prix d'acquisition : 64 900€
Travaux : 42 100€
Valeur du bien : 107 000€
Frais de notaire : 5 192€
Coût estimé : 5 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 563€/mois
Loyer annuel estimé : 6751€/an
Fourchette totale : 436€ - 726€/mois
Fourchette annuelle : 5235€ - 8706€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 521,74 €/m²
Basé sur :120 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 522 €
Prix d'achat :64 900 €
Décote à l'achat :-41 622€ (-39.1%)
Marge achat-revente :-5 670€ (-5.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 579,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 182,76€
Coût de l'assurance :9 536,32€
Taxe foncière : 675,09€/an
Soit par mois : 56,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 562,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 660,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 356 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 100 €(601 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Isolation:4 200€
    Isolation combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 751 €/an
Calcul : 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 621 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 192 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 675 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 078 €
Revenus locatifs : +6 751 €
Charges déductibles : -47 078 €
Résultat foncier Année 1 : -40 327 €(Déficit de 40 327 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 927 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 978 €/an
Revenus locatifs : +6 751 €
Charges déductibles : -4 978 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 773 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18926.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 185 €(65% de 64 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 534 €/an
Calcul : 42 185 € × 3,636% = 1 534 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 751 €47 081 €3 625 €-40 330 €21 400 €18 930 €18 930 €
26 886 €4 883 €3 527 €2 003 €--16 928 €
37 024 €4 782 €3 426 €2 241 €--14 686 €
47 164 €4 678 €3 321 €2 486 €--12 200 €
57 307 €4 570 €3 213 €2 738 €--9 462 €
67 453 €4 458 €3 101 €2 995 €--6 467 €
77 603 €4 343 €2 986 €3 260 €--3 207 €
87 755 €4 224 €2 867 €3 531 €---
97 910 €4 100 €2 744 €3 809 €---
108 068 €3 973 €2 617 €4 095 €---
118 229 €3 842 €2 485 €4 387 €---
128 394 €3 706 €2 350 €4 688 €---
138 562 €3 566 €2 209 €4 996 €---
148 733 €3 421 €2 064 €5 312 €---
158 908 €3 271 €1 915 €5 636 €---
169 086 €3 117 €1 760 €5 969 €---
179 267 €2 957 €1 600 €6 311 €---
189 453 €2 792 €1 435 €6 661 €---
199 642 €2 621 €1 264 €7 021 €---
209 835 €2 445 €1 088 €7 390 €---
2110 031 €2 263 €906 €7 769 €---
2210 232 €2 074 €718 €8 158 €---
2310 437 €1 880 €523 €8 557 €---
2410 645 €1 679 €323 €8 966 €---
2510 858 €1 472 €115 €9 387 €---
TOTAL216 232 €128 196 €52 183 €88 036 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 036 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 751 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 418 €-6 420 €+7 838 €
2+1 418 €0 €+1 418 €
3+1 418 €0 €+1 418 €
4+1 418 €0 €+1 418 €
5+1 418 €0 €+1 418 €
6+1 418 €0 €+1 418 €
7+1 418 €0 €+1 418 €
8+1 418 €+97 €+1 321 €
9+1 418 €+1 143 €+275 €
10+1 418 €+1 228 €+190 €
11+1 418 €+1 316 €+102 €
12+1 418 €+1 406 €+12 €
13+1 418 €+1 499 €-81 €
14+1 418 €+1 594 €-176 €
15+1 418 €+1 691 €-273 €
16+1 418 €+1 791 €-373 €
17+1 418 €+1 893 €-475 €
18+1 418 €+1 998 €-580 €
19+1 418 €+2 106 €-688 €
20+1 418 €+2 217 €-799 €
21+1 418 €+2 331 €-913 €
22+1 418 €+2 447 €-1 029 €
23+1 418 €+2 567 €-1 149 €
24+1 418 €+2 690 €-1 272 €
25+1 418 €+2 816 €-1 398 €
Total+35 450 €+26 411 €+9 039 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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