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Maison 4 pièces 86 m²

VilleRoches-Bettaincourt (52)
Surface86m²
Coût Total78 820€
Loyer Annuel5 985€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 500 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 401,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 86 m²

Ensemble de 3 bâtiments sur la commune de Roches-Bettaincourt : Cet ensemble est composée d'une partie habitation de 86m² habitable : Au rez-de-chaussée : une cuisine aménagée, espace bar, pièce de vie donnant accès au jardin à l'arrière , s'en suit à l'étage deux chambres, une pièce pouvant servir de chambre d'appoint, bureau ou autre selon vos besoin, une salle d'eau avec toilette et un espace de rangement. Cette première maison est équipée de fenêtres double vitrage, d'un insert bois de 2018 avec répartition de chaleur, toiture en bon état, production d'eau chaude par ballon électrique.

Deuxième corps de bâtiment : une ancienne écurie composée de deux niveaux avec une partie pouvant être réhabilité en habitation et un espace grange avec porte de grange coulissante.

Troisième corps de bâtiment : une seconde grange sur trois niveaux.

Pour plus de renseignement vous pouvez contacter votre conseiller Benjamin SAUER.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

BENJAMIN SAUER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 991 563 685 - Chaumont.

Surface : 86 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/05/2025

Consommation énergie primaire : 292 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 259 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 190 € et 1 650 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Roches-Bettaincourt
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52270
Coordonnées : 48.306190, 5.254674
Total : 78 820€
Prix d'acquisition : 34 500€
Travaux : 41 560€
Valeur du bien : 76 060€
Frais de notaire : 2 760€
Coût estimé : 2 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 5.80€/m²/mois
Fourchette : 4.43€ - 7.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 499€/mois
Loyer annuel estimé : 5985€/an
Fourchette totale : 381€ - 653€/mois
Fourchette annuelle : 4570€ - 7838€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :588,79 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :50 636 €
Prix d'achat :34 500 €
Décote à l'achat :-16 136€ (-31.9%)
Marge achat-revente :-28 184€ (-55.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :395,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :22,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 418,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 811,23€
Coût de l'assurance :6 896,75€
Taxe foncière : 598,51€/an
Soit par mois : 49,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 498,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 468,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 86 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 560 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 160€
    Isolation combles: 86 m² × 60€/m² = 5160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Roches-Bettaincourt (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 499 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 985 €/an
Calcul : 499 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 740 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 820 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 276 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 599 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 174 €
Revenus locatifs : +5 985 €
Charges déductibles : -45 174 €
Résultat foncier Année 1 : -39 189 €(Déficit de 39 189 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 789 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 614 €/an
Revenus locatifs : +5 985 €
Charges déductibles : -3 614 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 371 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17789.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 425 €(65% de 34 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 815 €/an
Calcul : 22 425 € × 3,636% = 815 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 985 €45 177 €2 742 €-39 192 €21 400 €17 792 €17 792 €
26 105 €3 545 €2 671 €2 560 €--15 232 €
36 227 €3 471 €2 596 €2 756 €--12 476 €
46 351 €3 394 €2 520 €2 957 €--9 518 €
56 478 €3 314 €2 440 €3 164 €--6 354 €
66 608 €3 232 €2 358 €3 376 €--2 978 €
76 740 €3 147 €2 272 €3 594 €---
86 875 €3 058 €2 184 €3 817 €---
97 013 €2 966 €2 092 €4 046 €---
107 153 €2 871 €1 997 €4 281 €---
117 296 €2 773 €1 899 €4 523 €---
127 442 €2 671 €1 797 €4 770 €---
137 591 €2 566 €1 691 €5 025 €---
147 742 €2 457 €1 582 €5 286 €---
157 897 €2 343 €1 469 €5 554 €---
168 055 €2 226 €1 352 €5 829 €---
178 216 €2 105 €1 230 €6 111 €---
188 381 €1 979 €1 105 €6 401 €---
198 548 €1 849 €975 €6 699 €---
208 719 €1 714 €840 €7 005 €---
218 894 €1 574 €700 €7 319 €---
229 071 €1 430 €555 €7 642 €---
239 253 €1 280 €405 €7 973 €---
249 438 €1 124 €250 €8 313 €---
259 627 €964 €89 €8 663 €---
TOTAL191 705 €103 231 €39 811 €88 474 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 985 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 257 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 257 €-6 420 €+7 677 €
2+1 257 €0 €+1 257 €
3+1 257 €0 €+1 257 €
4+1 257 €0 €+1 257 €
5+1 257 €0 €+1 257 €
6+1 257 €0 €+1 257 €
7+1 257 €+185 €+1 072 €
8+1 257 €+1 145 €+112 €
9+1 257 €+1 214 €+43 €
10+1 257 €+1 284 €-27 €
11+1 257 €+1 357 €-100 €
12+1 257 €+1 431 €-174 €
13+1 257 €+1 507 €-250 €
14+1 257 €+1 586 €-329 €
15+1 257 €+1 666 €-409 €
16+1 257 €+1 749 €-492 €
17+1 257 €+1 833 €-576 €
18+1 257 €+1 920 €-663 €
19+1 257 €+2 010 €-753 €
20+1 257 €+2 102 €-845 €
21+1 257 €+2 196 €-939 €
22+1 257 €+2 293 €-1 036 €
23+1 257 €+2 392 €-1 135 €
24+1 257 €+2 494 €-1 237 €
25+1 257 €+2 599 €-1 342 €
Total+31 425 €+26 542 €+4 883 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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