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Détails du bien

Bien expiré
VilleMoulins (03)
Surface122m²
Coût Total191 060€
Loyer Annuel12 675€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 1 122,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Moulins - Dans une petite copropriété bénévole, au coeur du quartier historique, découvrez ce bel appartement de 122,88 m² alliant charme de l'ancien et beaux volumes (hauteur sous plafond, moulures, parquet d'origine). Il se compose d'une entrée, salon, séjour, cuisine, deux chambres, salle de bains et salle d'eau avec WC. Garage avec porte électrique et cave inclus. Les + : deux salons de 29 et 31 m2 en enfilade, copropriété calme, faibles charges, proximité immédiate des commerces, écoles et transports. Copropriété de 6 lots - dont 4 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 715.00 euros.

Ville : Moulins
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03000
Total : 191 060€
Prix d'acquisition : 137 000€
Travaux : 43 100€
Valeur du bien : 180 100€
Frais de notaire : 10 960€
Coût estimé : 10 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 8.66€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1056€/mois
Loyer annuel estimé : 12675€/an
Fourchette totale : 843€ - 1323€/mois
Fourchette annuelle : 10119€ - 15877€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 254,62 €/m²
Basé sur :318 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :153 064 €
Prix d'achat :137 000 €
Décote à l'achat :-16 064€ (-10.5%)
Marge achat-revente :-37 996€ (-24.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :946,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 002,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 822,57€
Coût de l'assurance :16 717,75€
Taxe foncière : 1 267,49€/an
Soit par mois : 105,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 59,58€/mois
Soit par an : 715,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 056,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 167,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 60 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 100 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moulins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 675 €/an
Calcul : 1 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 060 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 267 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 715 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 165 €
Revenus locatifs : +12 675 €
Charges déductibles : -52 165 €
Résultat foncier Année 1 : -39 490 €(Déficit de 39 490 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 090 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 065 €/an
Revenus locatifs : +12 675 €
Charges déductibles : -9 065 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 610 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18089.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050 €(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 675 €52 171 €6 420 €-39 496 €21 400 €18 096 €18 096 €
212 928 €8 900 €6 249 €4 028 €--14 068 €
313 187 €8 724 €6 073 €4 463 €--9 605 €
413 451 €8 542 €5 890 €4 909 €--4 696 €
513 720 €8 353 €5 702 €5 367 €---
613 994 €8 158 €5 506 €5 837 €---
714 274 €7 956 €5 304 €6 318 €---
814 560 €7 747 €5 095 €6 813 €---
914 851 €7 530 €4 879 €7 320 €---
1015 148 €7 307 €4 656 €7 841 €---
1115 451 €7 075 €4 424 €8 375 €---
1215 760 €6 836 €4 185 €8 924 €---
1316 075 €6 588 €3 937 €9 486 €---
1416 396 €6 332 €3 681 €10 064 €---
1516 724 €6 067 €3 416 €10 657 €---
1617 059 €5 793 €3 142 €11 266 €---
1717 400 €5 509 €2 858 €11 891 €---
1817 748 €5 216 €2 565 €12 532 €---
1918 103 €4 912 €2 261 €13 191 €---
2018 465 €4 598 €1 947 €13 867 €---
2118 834 €4 273 €1 622 €14 561 €---
2219 211 €3 937 €1 286 €15 274 €---
2319 595 €3 590 €938 €16 006 €---
2419 987 €3 230 €579 €16 757 €---
2520 387 €2 858 €206 €17 529 €---
TOTAL405 982 €202 203 €92 823 €203 780 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 662 €-6 420 €+9 082 €
2+2 662 €0 €+2 662 €
3+2 662 €0 €+2 662 €
4+2 662 €0 €+2 662 €
5+2 662 €+201 €+2 461 €
6+2 662 €+1 751 €+911 €
7+2 662 €+1 896 €+766 €
8+2 662 €+2 044 €+618 €
9+2 662 €+2 196 €+466 €
10+2 662 €+2 352 €+310 €
11+2 662 €+2 513 €+149 €
12+2 662 €+2 677 €-15 €
13+2 662 €+2 846 €-184 €
14+2 662 €+3 019 €-357 €
15+2 662 €+3 197 €-535 €
16+2 662 €+3 380 €-718 €
17+2 662 €+3 567 €-905 €
18+2 662 €+3 760 €-1 098 €
19+2 662 €+3 957 €-1 295 €
20+2 662 €+4 160 €-1 498 €
21+2 662 €+4 368 €-1 706 €
22+2 662 €+4 582 €-1 920 €
23+2 662 €+4 802 €-2 140 €
24+2 662 €+5 027 €-2 365 €
25+2 662 €+5 259 €-2 597 €
Total+66 550 €+61 134 €+5 416 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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