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Maison 4 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface75m²
Coût Total137 220€
Loyer Annuel7 912€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 920 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 75 m²

Nevers, proche toutes commodités, maison ancienne comprenant : entrée, cuisine, séjour, bureau, salle d'eau, WC. A l'étage deux chambres mansardées. Cave, garage indépendant d'env. 70 m², puits. L'ensemble sur un terrain de 924 m².

Surface : 75 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/11/2024

Consommation énergie primaire : 253 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 246 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 690 € et 2 340 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.984720, 3.188300
Total : 137 220€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 62 700€
Valeur du bien : 131 700€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7912€/an
Fourchette totale : 524€ - 830€/mois
Fourchette annuelle : 6284€ - 9962€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :678,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :40,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 718,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 226,86€
Coût de l'assurance :12 006,75€
Taxe foncière : 791,23€/an
Soit par mois : 65,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 659,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 784,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, travaux cosmétiques
Quantité: 75 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 700 €(836 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 500€
    Isolation toiture/combles: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 75 m² × 40€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 912 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 220 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 550 €
Revenus locatifs : +7 912 €
Charges déductibles : -68 550 €
Résultat foncier Année 1 : -60 638 €(Déficit de 60 638 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 238 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 850 €/an
Revenus locatifs : +7 912 €
Charges déductibles : -5 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 062 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39238.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 912 €68 555 €4 583 €-60 643 €21 400 €39 243 €39 243 €
28 071 €5 733 €4 461 €2 338 €--36 905 €
38 232 €5 607 €4 335 €2 625 €--34 279 €
48 397 €5 476 €4 205 €2 921 €--31 359 €
58 565 €5 341 €4 069 €3 224 €--28 135 €
68 736 €5 201 €3 930 €3 534 €--24 601 €
78 911 €5 057 €3 785 €3 854 €--20 747 €
89 089 €4 907 €3 636 €4 181 €--16 566 €
99 271 €4 753 €3 481 €4 518 €--12 048 €
109 456 €4 593 €3 322 €4 863 €--7 185 €
119 645 €4 428 €3 156 €5 217 €--1 968 €
129 838 €4 257 €2 985 €5 581 €---
1310 035 €4 080 €2 808 €5 955 €---
1410 235 €3 897 €2 625 €6 339 €---
1510 440 €3 708 €2 436 €6 732 €---
1610 649 €3 512 €2 240 €7 137 €---
1710 862 €3 309 €2 038 €7 552 €---
1811 079 €3 100 €1 829 €7 979 €---
1911 301 €2 883 €1 612 €8 417 €---
2011 527 €2 659 €1 388 €8 867 €---
2111 757 €2 428 €1 156 €9 330 €---
2211 992 €2 188 €917 €9 804 €---
2312 232 €1 940 €669 €10 292 €---
2412 477 €1 684 €412 €10 793 €---
2512 726 €1 419 €147 €11 308 €---
TOTAL253 433 €160 714 €66 227 €92 719 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 719 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 662 €-6 420 €+8 082 €
2+1 662 €0 €+1 662 €
3+1 662 €0 €+1 662 €
4+1 662 €0 €+1 662 €
5+1 662 €0 €+1 662 €
6+1 662 €0 €+1 662 €
7+1 662 €0 €+1 662 €
8+1 662 €0 €+1 662 €
9+1 662 €0 €+1 662 €
10+1 662 €0 €+1 662 €
11+1 662 €0 €+1 662 €
12+1 662 €+1 674 €-12 €
13+1 662 €+1 786 €-124 €
14+1 662 €+1 902 €-240 €
15+1 662 €+2 020 €-358 €
16+1 662 €+2 141 €-479 €
17+1 662 €+2 266 €-604 €
18+1 662 €+2 394 €-732 €
19+1 662 €+2 525 €-863 €
20+1 662 €+2 660 €-998 €
21+1 662 €+2 799 €-1 137 €
22+1 662 €+2 941 €-1 279 €
23+1 662 €+3 088 €-1 426 €
24+1 662 €+3 238 €-1 576 €
25+1 662 €+3 392 €-1 730 €
Total+41 550 €+28 406 €+13 144 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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