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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface83m²
Coût Total198 140€
Loyer Annuel11 584€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-451€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 698,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud, Interphone, Non meublé

Votre agence Sergic vous propose cet agréable appartement de type 3, idéalement situé à proximité immédiate du parc de la Hotoie. Doté d'une surface généreuse de 83 m², il offre un agencement très fonctionnel comprenant : Une spacieuse pièce de vie lumineuse donnant accès à un beau balcon avec vue sur le parc, une cuisine indépendante aménagée, de nombreux dressings, 2 chambres, une salle de bains, une salle de douche et un WC séparé, grand balcon, emplacement parking privatif en sous sol (gardé la nuit)et cave. Prévoir un léger rafraîchissement, offrant un beau potentiel de personnalisation. Possibilité 3ème chambre. DPE D Charges annuelles : 3450 euros (chauffage et eau compris) Ravalement de façade voté et réglé par le propriétaire actuel.

Copropriété de 1570 lots - dont 513 lots habitation.

Charges annuelles : 3450 euros.

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.898490, 2.276520
Total : 198 140€
Prix d'acquisition : 141 000€
Travaux : 45 860€
Valeur du bien : 186 860€
Frais de notaire : 11 280€
Coût estimé : 11 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 965€/mois
Loyer annuel estimé : 11584€/an
Fourchette totale : 780€ - 1194€/mois
Fourchette annuelle : 9364€ - 14331€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 117,65 €/m²
Basé sur :171 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 765 €
Prix d'achat :141 000 €
Décote à l'achat :-34 765€ (-19.8%)
Marge achat-revente :-22 375€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :982,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :49,54€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 031,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 579,22€
Coût de l'assurance :14 860,50€
Taxe foncière : 1 158,39€/an
Soit par mois : 96,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 287,50€/mois
Soit par an : 3 450,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 965,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 415,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-450,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et le couloir
Quantité: 14 m² (10 m² salle à manger + 4 m² couloir)
Raison: État 3/5 visible - autres pièces en état correct nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 860 €(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 400€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:560€
    Rafraîchissement autres pièces: 14 m² × 40€/m² = 560€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 965 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 584 €/an
Calcul : 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 671 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 140 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 594 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 158 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 450 €/an
Calcul : 288 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 734 €
Revenus locatifs : +11 584 €
Charges déductibles : -57 734 €
Résultat foncier Année 1 : -46 150 €(Déficit de 46 150 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 750 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 874 €/an
Revenus locatifs : +11 584 €
Charges déductibles : -11 874 €
Résultat foncier Années 2+ : -290 €/an(Déficit de 290 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24749.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 141 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 650 €(65% de 141 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 333 €/an
Calcul : 91 650 € × 3,636% = 3 333 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 584 €57 740 €6 677 €-46 156 €21 400 €24 756 €24 756 €
211 816 €11 703 €6 500 €113 €--24 643 €
312 052 €11 520 €6 317 €532 €--24 111 €
412 293 €11 330 €6 127 €963 €--23 149 €
512 539 €11 134 €5 931 €1 405 €--21 744 €
612 790 €10 931 €5 728 €1 858 €--19 886 €
713 045 €10 721 €5 518 €2 324 €--17 562 €
813 306 €10 504 €5 301 €2 802 €--14 759 €
913 572 €10 279 €5 077 €3 293 €--11 466 €
1013 844 €10 047 €4 844 €3 797 €--7 670 €
1114 121 €9 806 €4 604 €4 314 €--3 355 €
1214 403 €9 557 €4 355 €4 846 €---
1314 691 €9 300 €4 097 €5 391 €---
1414 985 €9 034 €3 831 €5 951 €---
1515 285 €8 758 €3 555 €6 527 €---
1615 590 €8 473 €3 270 €7 118 €---
1715 902 €8 178 €2 975 €7 725 €---
1816 220 €7 872 €2 670 €8 348 €---
1916 545 €7 556 €2 354 €8 988 €---
2016 876 €7 230 €2 027 €9 646 €---
2117 213 €6 891 €1 689 €10 322 €---
2217 557 €6 542 €1 339 €11 016 €---
2317 908 €6 180 €977 €11 729 €---
2418 267 €5 805 €602 €12 461 €---
2518 632 €5 418 €215 €13 214 €---
TOTAL371 035 €272 509 €96 579 €98 526 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 526 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 584 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 433 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 433 €-6 420 €+8 853 €
2+2 433 €0 €+2 433 €
3+2 433 €0 €+2 433 €
4+2 433 €0 €+2 433 €
5+2 433 €0 €+2 433 €
6+2 433 €0 €+2 433 €
7+2 433 €0 €+2 433 €
8+2 433 €0 €+2 433 €
9+2 433 €0 €+2 433 €
10+2 433 €0 €+2 433 €
11+2 433 €0 €+2 433 €
12+2 433 €+1 454 €+979 €
13+2 433 €+1 617 €+816 €
14+2 433 €+1 785 €+648 €
15+2 433 €+1 958 €+475 €
16+2 433 €+2 135 €+298 €
17+2 433 €+2 317 €+116 €
18+2 433 €+2 504 €-71 €
19+2 433 €+2 696 €-263 €
20+2 433 €+2 894 €-461 €
21+2 433 €+3 096 €-663 €
22+2 433 €+3 305 €-872 €
23+2 433 €+3 519 €-1 086 €
24+2 433 €+3 738 €-1 305 €
25+2 433 €+3 964 €-1 531 €
Total+60 825 €+30 564 €+30 261 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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