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Maison à vendre

VilleSainte-Croix-Volvestre (09)
Surface105
Coût Total141 980
Loyer Annuel9 597
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-15
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 723,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cheminée, Salon (total 17 m²), 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Pas de cave, Non meublé

iad France - Sonia Bouhamri () vous propose : Maison de ville à rénover à Sainte-Croix-Volvestre à 20 mn de st Girons. Située au cOEur de Sainte-Croix-Volvestre, à proximité des commodités et des commerces locaux, cette maison de ville offre un potentiel incroyable pour réaliser votre projet de vie. Construite en 1930, cette maison de 105m² environ avec un terrain de 600m² environattenant

La maison s'étend sur deux étages offrant au total 5 pièces dont 3 chambres spacieuses et une dépendance. Chaque chambre dispose d'une surface confortable . La salle d'eau existante ainsi que la cuisine et la salle à manger offrent des possibilités de rénovation pour en faire des pièces modernes et fonctionnelles.

L'authenticité et le cachet de cette maison de ville ancienne sauront séduire les amateurs de belles pierres et de rénovation.

En termes de commodités, prévoir des travaux de rénovation pour remettre cette maison au goût du jour. Cependant, une fois les travaux réalisés, vous pourrez bénéficier d'un cadre de vie unique dans un quartier plein de charme.

N'hésitez pas à investir dans ce projet de rénovation pour donner vie à cette maison de ville pleine de potentiel. Avec un peu d'imagination et de travaux, cette maison deviendra un véritable cocon familial dans un environnement paisible. Opportunité à saisir, contactez-nous pour plus d'informations !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur.Information d'affichage énergétique sur ce bien : DPE NS indice et GES NS indice . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mlle Sonia Bouhamri EI (ID 89874), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Foix sous le numéro 990205866, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. Le présent bien est commercialisé dans le cadre d'une délégation de mandat.

Ville : Sainte-Croix-Volvestre
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09230
Coordonnées : 43.125174, 1.159651
Total : 141 980
Prix d'acquisition : 76 000
Travaux : 59 900
Valeur du bien : 135 900
Frais de notaire : 6 080
Coût estimé : 6 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 10.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9597€/an
Fourchette totale : 607€ - 1054€/mois
Fourchette annuelle : 7280€ - 12651€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 637,34 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :171 920
Prix d'achat :76 000
Décote à l'achat :-95 920 (-55.8%)
Marge achat-revente :29 940€ (17.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 734,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 037,76
Coût de l'assurance :12 423,25
Taxe foncière : 959,68€/an
Soit par mois : 79,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 799,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 814,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et du sol, peinture, remplacement des revêtements usés
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des revêtements de sol, peinture, mise aux normes électricité
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 900(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:6 300
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Salon:3 000
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:7 200
    Rénovation complète chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Croix-Volvestre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 597 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 980 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 939
Revenus locatifs : +9 597
Charges déductibles : -65 939
Résultat foncier Année 1 : -56 342(Déficit de 56 342 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 942
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 039 €/an
Revenus locatifs : +9 597
Charges déductibles : -6 039
Résultat foncier Années 2+ : 3 558 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34942.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 59765 9444 587-56 34721 400 €34 947 €34 947 €
29 7895 9204 4633 869--31 078 €
39 9855 7924 3354 193--26 885 €
410 1845 6594 2034 525--22 360 €
510 3885 5234 0664 865--17 495 €
610 5965 3823 9255 214--12 281 €
710 8085 2363 7795 572--6 709 €
811 0245 0853 6285 939--770 €
911 2444 9293 4726 315---
1011 4694 7683 3126 701---
1111 6994 6023 1457 097---
1211 9324 4302 9737 502---
1312 1714 2532 7967 919---
1412 4154 0692 6138 345---
1512 6633 8802 4238 783---
1612 9163 6842 2279 232---
1713 1743 4822 0259 693---
1813 4383 2731 81610 165---
1913 7073 0571 60010 650---
2013 9812 8341 37711 147---
2114 2602 6031 14711 657---
2214 5462 36590812 181---
2314 8372 11966212 718---
2415 1331 86540813 268---
2515 4361 60214613 834---
TOTAL307 390162 35366 038145 03721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 037
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 597 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 015-6 420+8 435
2+2 0150+2 015
3+2 0150+2 015
4+2 0150+2 015
5+2 0150+2 015
6+2 0150+2 015
7+2 0150+2 015
8+2 0150+2 015
9+2 015+1 664+351
10+2 015+2 010+5
11+2 015+2 129-114
12+2 015+2 251-236
13+2 015+2 376-361
14+2 015+2 504-489
15+2 015+2 635-620
16+2 015+2 770-755
17+2 015+2 908-893
18+2 015+3 050-1 035
19+2 015+3 195-1 180
20+2 015+3 344-1 329
21+2 015+3 497-1 482
22+2 015+3 654-1 639
23+2 015+3 815-1 800
24+2 015+3 981-1 966
25+2 015+4 150-2 135
Total+50 375+43 511+6 864
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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