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Appartement à vendre

VilleSaint-Gaudens (31)
Surface60m²
Coût Total56 280€
Loyer Annuel5 744€
Rentabilité10.21%
Cashflow/mois+132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 41 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 683,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Kitchenette, 2 chambres, Pas de balcon, Non meublé

À VENDRE 31800 SAINT GAUDENS APPARTEMENT T3

Découvrez cet appartement T3 lumineux situé en dernier étage proch du centre de Saint-Gaudens. Il se compose d'un grand salon, de deux chambres spacieuses, d'un coin cuisine et d'un balcon accessible depuis le salon. L'appartement est équipé de double vitrage et d'un chauffage central au gaz. Je serais ravi de vous faire découvrir ce bien aux nombreux atouts.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 18 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 800.00 et 1500.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller HK HomeKare : Pierre GAUVRIT Agent commercial (Entreprise individuelle). HK HomeKare : 'L'immobilier qui prend soin de vous'

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.104084, 0.711512
Total : 56 280€
Prix d'acquisition : 41 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 53 000€
Frais de notaire : 3 280€
Coût estimé : 3 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 479€/mois
Loyer annuel estimé : 5744€/an
Fourchette totale : 399€ - 575€/mois
Fourchette annuelle : 4783€ - 6900€/an
Rentabilité brute :10.21%
Fourchette de rentabilité :8.50% - 12.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :851,06 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 064 €
Prix d'achat :41 000 €
Décote à l'achat :-10 064€ (-19.7%)
Marge achat-revente :-5 216€ (-10.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :56 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :282,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :16,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 299,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 517,18€
Coût de l'assurance :4 924,50€
Taxe foncière : 574,44€/an
Soit par mois : 47,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 478,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 346,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :131,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: Salle de bain complète (5 m²) + WC (2 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - installations datées nécessitant des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments fonctionnels mais datés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photo fournie, état à améliorer
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, peu d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(200 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage central au gaz: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 744 €/an
Calcul : 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 962 €/an
Base de calcul : Emprunt de 56 280 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 197 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 574 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 733 €
Revenus locatifs : +5 744 €
Charges déductibles : -14 733 €
Résultat foncier Année 1 : -8 989 €(Déficit de 8 989 €)
Imputable sur revenu global : 8 989 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 733 €/an
Revenus locatifs : +5 744 €
Charges déductibles : -2 733 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 011 €/an
Prix d'achat du bien : 41 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 650 €(65% de 41 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 969 €/an
Calcul : 26 650 € × 3,636% = 969 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 744 €14 735 €1 964 €-8 991 €8 991 €--
25 859 €2 684 €1 912 €3 175 €---
35 977 €2 631 €1 859 €3 346 €---
46 096 €2 576 €1 804 €3 520 €---
56 218 €2 519 €1 747 €3 699 €---
66 342 €2 460 €1 688 €3 882 €---
76 469 €2 399 €1 627 €4 070 €---
86 599 €2 335 €1 564 €4 263 €---
96 731 €2 270 €1 498 €4 461 €---
106 865 €2 202 €1 431 €4 663 €---
117 002 €2 132 €1 360 €4 871 €---
127 142 €2 059 €1 287 €5 084 €---
137 285 €1 983 €1 212 €5 302 €---
147 431 €1 905 €1 134 €5 526 €---
157 580 €1 824 €1 053 €5 756 €---
167 731 €1 740 €969 €5 991 €---
177 886 €1 653 €882 €6 233 €---
188 044 €1 563 €792 €6 481 €---
198 204 €1 470 €698 €6 735 €---
208 369 €1 373 €602 €6 995 €---
218 536 €1 273 €502 €7 263 €---
228 707 €1 169 €398 €7 537 €---
238 881 €1 062 €291 €7 819 €---
249 058 €951 €179 €8 108 €---
259 240 €835 €64 €8 404 €---
TOTAL183 996 €59 803 €28 517 €124 193 €8 991 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 697 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 193 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 744 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 206 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 206 €-2 697 €+3 903 €
2+1 206 €+953 €+253 €
3+1 206 €+1 004 €+202 €
4+1 206 €+1 056 €+150 €
5+1 206 €+1 110 €+96 €
6+1 206 €+1 165 €+41 €
7+1 206 €+1 221 €-15 €
8+1 206 €+1 279 €-73 €
9+1 206 €+1 338 €-132 €
10+1 206 €+1 399 €-193 €
11+1 206 €+1 461 €-255 €
12+1 206 €+1 525 €-319 €
13+1 206 €+1 591 €-385 €
14+1 206 €+1 658 €-452 €
15+1 206 €+1 727 €-521 €
16+1 206 €+1 797 €-591 €
17+1 206 €+1 870 €-664 €
18+1 206 €+1 944 €-738 €
19+1 206 €+2 020 €-814 €
20+1 206 €+2 099 €-893 €
21+1 206 €+2 179 €-973 €
22+1 206 €+2 261 €-1 055 €
23+1 206 €+2 346 €-1 140 €
24+1 206 €+2 432 €-1 226 €
25+1 206 €+2 521 €-1 315 €
Total+30 150 €+37 258 €+-7 108 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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