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Maison de ville 3 pièces 82 m²

Bien expiré
VilleBarcelonne-du-Gers (32)
Surface82m²
Coût Total89 500€
Loyer Annuel6 945€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 50 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 609,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 3 pièces 82 m²

Rare à ce prix !

Maison de ville de 82 m², située proche des commerces, idéale pour un premier achat ou un investissement locatif rentable.

Elle se compose d'une grande pièce de vie de 44 m² avec séjour et cuisine ouverte, offrant un bel espace à aménager selon vos envies.

Vous trouverez également 2 chambres, une salle d'eau, ainsi qu'une terrasse de 6 m² et un abri de rangement.

Double vitrage déjà installé.

Des travaux sont à prévoir, mais le potentiel de valorisation est réel.

Prix : 50 000 €

Parfait pour :

Investisseur

Primo-accédant

Projet de rénovation

À ce prix, ce type de bien est rare sur le marché.

Contactez-nous rapidement pour organiser une visite. Cyrille SONNEVILLE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 78984864500022 - MONTPELLIER.

Surface : 82 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/01/2023

Consommation énergie primaire : 222 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 116 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 480 € et 2 020 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Barcelonne-du-Gers
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32720
Coordonnées : 43.702347, -0.208240
Total : 89 500€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 35 500€
Valeur du bien : 85 500€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 579€/mois
Loyer annuel estimé : 6945€/an
Fourchette totale : 476€ - 704€/mois
Fourchette annuelle : 5706€ - 8453€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :442,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 468,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 195,63€
Coût de l'assurance :7 831,25€
Taxe foncière : 694,53€/an
Soit par mois : 57,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 578,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 526,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: Double vitrage déjà installé, mais vérification nécessaire pour optimiser l'isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du carrelage si nécessaire
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - espace de vie à rafraîchir
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol et peinture des murs
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 500 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation), Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:2 400€
    Amélioration étanchéité fenêtres: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€ = 8500€ (incluant meubles, électroménager, main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture murs: 25 m² × 40€ = 1000€, Carrelage: 25 m² × 40€ = 1000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol: 24 m² × 50€ = 1200€, Peinture murs: 24 m² × 40€ = 960€, Main d'œuvre: 1440€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Barcelonne-du-Gers) avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 945 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 987 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 500 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 695 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 494 €
Revenus locatifs : +6 945 €
Charges déductibles : -39 494 €
Résultat foncier Année 1 : -32 549 €(Déficit de 32 549 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 149 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 994 €/an
Revenus locatifs : +6 945 €
Charges déductibles : -3 994 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 951 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11149.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 945 €39 497 €2 989 €-32 552 €21 400 €11 152 €11 152 €
27 084 €3 918 €2 910 €3 167 €--7 985 €
37 226 €3 835 €2 827 €3 391 €--4 595 €
47 370 €3 750 €2 742 €3 620 €--974 €
57 518 €3 662 €2 654 €3 856 €---
67 668 €3 571 €2 563 €4 097 €---
77 822 €3 477 €2 469 €4 345 €---
87 978 €3 379 €2 372 €4 599 €---
98 138 €3 278 €2 271 €4 859 €---
108 300 €3 174 €2 166 €5 126 €---
118 466 €3 066 €2 059 €5 400 €---
128 636 €2 955 €1 947 €5 681 €---
138 808 €2 839 €1 832 €5 969 €---
148 984 €2 720 €1 712 €6 264 €---
159 164 €2 597 €1 589 €6 567 €---
169 347 €2 469 €1 461 €6 878 €---
179 534 €2 337 €1 329 €7 197 €---
189 725 €2 200 €1 193 €7 525 €---
199 920 €2 059 €1 051 €7 860 €---
2010 118 €1 913 €905 €8 205 €---
2110 320 €1 762 €754 €8 558 €---
2210 527 €1 606 €598 €8 921 €---
2310 737 €1 444 €436 €9 293 €---
2410 952 €1 277 €269 €9 675 €---
2511 171 €1 104 €96 €10 067 €---
TOTAL222 460 €103 890 €43 196 €118 570 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 570 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 459 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 459 €-6 420 €+7 879 €
2+1 459 €0 €+1 459 €
3+1 459 €0 €+1 459 €
4+1 459 €0 €+1 459 €
5+1 459 €+864 €+595 €
6+1 459 €+1 229 €+230 €
7+1 459 €+1 303 €+156 €
8+1 459 €+1 380 €+79 €
9+1 459 €+1 458 €+1 €
10+1 459 €+1 538 €-79 €
11+1 459 €+1 620 €-161 €
12+1 459 €+1 704 €-245 €
13+1 459 €+1 791 €-332 €
14+1 459 €+1 879 €-420 €
15+1 459 €+1 970 €-511 €
16+1 459 €+2 064 €-605 €
17+1 459 €+2 159 €-700 €
18+1 459 €+2 257 €-798 €
19+1 459 €+2 358 €-899 €
20+1 459 €+2 461 €-1 002 €
21+1 459 €+2 568 €-1 109 €
22+1 459 €+2 676 €-1 217 €
23+1 459 €+2 788 €-1 329 €
24+1 459 €+2 903 €-1 444 €
25+1 459 €+3 020 €-1 561 €
Total+36 475 €+35 571 €+904 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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