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Propriete à vendre 25 pièces proche de POITIERS (86)

Bien expiré
VilleChâtellerault (86)
Surface2000m²
Coût Total2 489 605€
Loyer Annuel184 595€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+868€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 700 000 €
Surface : 2000 m²
Prix au m² : 850 €/m²
Chambres : 19
Pièces : 25
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Climatisation réversible climatisation réversible, Cave, Nombre de WC : 25, Jardin

Rare hôtel particulier du XIX ème avec dépendances, 2000 M² sur un parc de 4700 m² en ville !! Plein centre ville, à un km d'une gare TGV et 1H15 de Paris point forts : architecture, superficie, état, parc, pas de nuisance

RARE en plein centre ville, splendide hôtel particulier du XIX ème, entièrement restauré il y à 15 ans, plus de 1000 M² dans la maison principale, avec les communs 2050 M² au total. Exploité en hôtel de 19 chambres et potentiellement restaurant pour en faire sept de plus La maison : en rez de chaussée, une magnifique entrée avec son majestueux escalier, quatre pièces de réceptions et une cuisine professionnelle, avec un total de 320 M² 1ER et 2ème étages une enfilade de 19 chambres avec chacune leurs salle de bain ou salle d'eau. 260 M² par étage Des combles de 200M² aménageables et un sous-sol en rez de jardin exploitable, aménagés en salle de personnel, salle de chambres froides, économat etc... Les dépendances :

  • une annexe du XIXème avec six chambres et potentiel pour en refaire six
    • une annexe plus récente et plus moderne en ossatures bois, avec deux grandes chambres PMR Possibilité d'en refaire une troisième ou une salle de réception. Un espace spa, hammam, jacuzzi, salle de massages, sauna Une maison complètement indépendante de 160 M² Un parc très arboré clos. Plein d'opportunités s'offre à cette propriété :
  • continuer l'existant en hôtel restaurant avec un potentiel de trente chambres
  • une somptueuse demeure familiale
  • un siège social idéal et prestigieux pour une société avec une gare TGV à moins d'un kilomètre et Paris à 1H15 .... Secteur sauvegardé, donc promotion immobilière appartements de standing ou autre... A VISITER ABSOLUMENT

le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Vous permet de savoir si ce bien est exposé à des risques Diagnostic de performance énergétique (DPE) Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°525 191 334 - Greffe de TOURS) Sylvain DELMAS Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée 07 69 70 38 40 - Réf.934503 - http://assets.digitregroup.io/capifrance/capifrance_baremes_agence_B2025-A.pdf

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.812654, 0.544238
Total : 2 489 605€
Prix d'acquisition : 1 700 000€
Travaux : 653 605€
Valeur du bien : 2 353 605€
Frais de notaire : 136 000€
Coût estimé : 136 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 2000m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 15383€/mois
Loyer annuel estimé : 184595€/an
Fourchette totale : 12472€ - 18974€/mois
Fourchette annuelle : 149659€ - 227686€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :2 489 605€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :12 250,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :726,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 12 977,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :1 185 676,81€
Coût de l'assurance :217 840,44€
Taxe foncière : 18 459,50€/an
Soit par mois : 1 538,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 15 382,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 14 515,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :867,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 2000 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine professionnelle, y compris les équipements et la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des salles de bain dans les 19 chambres
Quantité: 19 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 19 chambres
Quantité: 19 chambres (environ 400 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 19 chambres
Quantité: 19 chambres (environ 400 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol et peinture
Quantité: salon complet (environ 100 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'ensemble de la propriété
Quantité: 2000 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans l'ensemble de la propriété
Quantité: 2000 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :653 605 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:29 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1100€ = 27500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 25000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:38 000€
    Rénovation complète salle de bain: 19 salles de bain × 2000€ = 38000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:24 000€
    Revêtement sol: 400 m² × 60€ = 24000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:12 000€
    Peinture murs: 400 m² × 30€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 100 m² × 120€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:250 000€
    Mise aux normes électricité: 2000 m² × 125€ = 250000€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:250 000€
    Mise aux normes plomberie: 2000 m² × 125€ = 250000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 605€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 15 383 €/mois
Revenus locatifs annuels : 184 595 €/an
Calcul : 15 383 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 82 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 2 489 605 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 8 714 €/an
Calcul : 726 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 18 460 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 653 605 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 762 864 €
Revenus locatifs : +184 595 €
Charges déductibles : -762 864 €
Résultat foncier Année 1 : -578 269 €(Déficit de 578 269 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 556 869 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 109 259 €/an
Revenus locatifs : +184 595 €
Charges déductibles : -109 259 €
Résultat foncier Années 2+ : 75 336 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 556869.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 1 700 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 1 105 000 €(65% de 1 700 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 40 182 €/an
Calcul : 1 105 000 € × 3,636% = 40 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1184 595 €762 944 €82 166 €-578 349 €21 400 €556 949 €556 949 €
2188 287 €107 140 €79 967 €81 147 €--475 802 €
3192 053 €104 866 €77 693 €87 187 €--388 616 €
4195 894 €102 515 €75 342 €93 379 €--295 237 €
5199 812 €100 084 €72 911 €99 727 €--195 510 €
6203 808 €97 571 €70 398 €106 237 €--89 273 €
7207 884 €94 973 €67 800 €112 911 €---
8212 042 €92 286 €65 113 €119 755 €---
9216 282 €89 508 €62 335 €126 774 €---
10220 608 €86 637 €59 463 €133 972 €---
11225 020 €83 667 €56 494 €141 353 €---
12229 521 €80 597 €53 424 €148 923 €---
13234 111 €77 423 €50 250 €156 688 €---
14238 793 €74 141 €46 968 €164 652 €---
15243 569 €70 748 €43 575 €172 821 €---
16248 441 €67 240 €40 067 €181 200 €---
17253 409 €63 613 €36 440 €189 796 €---
18258 478 €59 863 €32 690 €198 615 €---
19263 647 €55 986 €28 813 €207 661 €---
20268 920 €51 977 €24 804 €216 943 €---
21274 298 €47 832 €20 659 €226 466 €---
22279 784 €43 547 €16 374 €236 238 €---
23285 380 €39 116 €11 943 €246 264 €---
24291 088 €34 535 €7 362 €256 553 €---
25296 909 €29 799 €2 625 €267 111 €---
TOTAL5 912 633 €2 518 610 €1 185 677 €3 394 023 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 3 394 023 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 184 595 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +38 765 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+38 765 €-6 420 €+45 185 €
2+38 765 €0 €+38 765 €
3+38 765 €0 €+38 765 €
4+38 765 €0 €+38 765 €
5+38 765 €0 €+38 765 €
6+38 765 €0 €+38 765 €
7+38 765 €+7 091 €+31 674 €
8+38 765 €+35 927 €+2 838 €
9+38 765 €+38 032 €+733 €
10+38 765 €+40 191 €-1 426 €
11+38 765 €+42 406 €-3 641 €
12+38 765 €+44 677 €-5 912 €
13+38 765 €+47 006 €-8 241 €
14+38 765 €+49 396 €-10 631 €
15+38 765 €+51 846 €-13 081 €
16+38 765 €+54 360 €-15 595 €
17+38 765 €+56 939 €-18 174 €
18+38 765 €+59 584 €-20 819 €
19+38 765 €+62 298 €-23 533 €
20+38 765 €+65 083 €-26 318 €
21+38 765 €+67 940 €-29 175 €
22+38 765 €+70 871 €-32 106 €
23+38 765 €+73 879 €-35 114 €
24+38 765 €+76 966 €-38 201 €
25+38 765 €+80 133 €-41 368 €
Total+969 125 €+1 018 207 €+-49 082 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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