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Grande maison avec grand garage aménageable sur 1000m² de terrain.

Bien expiré
VilleMasseube (32)
Surface220m²
Coût Total266 640€
Loyer Annuel20 756€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 672,73 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au centre de Masseube, proche de toutes commodités, grande villa T5 de 110 m2 habitables au calme sur un garage aménageable de 110 m2;

La maison se compose d'une partie vie avec une grande cuisine lumineuse ( double expo), un séjour salon éclairé par 2 grandes fenêtres, et, d'une partie nuit avec 4 chambres spacieuses, une salle d'eau avec fenêtre et des wc séparés. Il y a du plancher dans les chambres, une cheminée dans le salon avec diffuseur de chaleur et un chauffage électrique.

Un escalier intérieur relie le garage à l'étage. Il est très facile d'aménager un appartement dans le garage car des fenêtres sont déjà existantes et le plafond est haut. Des travaux de remises aux normes seront à prévoir.

La maison est sur un joli jardin arboré de 1000 m2 Il est possible de rentrer un camping car sur la parcelle et même de séparer le jardin en 2 parties avec 2 entrées indépendantes Possibilité de récupérer un monte escalier électrique neuf déjà installé.

Bien idéal pour une grande famille, une habitation principale avec un revenu locatif.

Mérite une visite.

Ville : Masseube
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32140
Coordonnées : 43.430460, 0.584246
Total : 266 640€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 106 800€
Valeur du bien : 254 800€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1730€/mois
Loyer annuel estimé : 20756€/an
Fourchette totale : 1334€ - 2243€/mois
Fourchette annuelle : 16010€ - 26910€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :876,58 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 848 €
Prix d'achat :148 000 €
Décote à l'achat :-44 848€ (-23.3%)
Marge achat-revente :-73 792€ (-38.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 302,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :77,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 379,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 019,64€
Coût de l'assurance :23 331,00€
Taxe foncière : 2 075,63€/an
Soit par mois : 172,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 729,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 552,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :176,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude
Quantité: plomberie complète
Raison: Maison nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :106 800 €(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:8 800€
    Isolation combles: 220 m² × 40€/m² = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:31 500€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 1150€/fenêtre = 31050€, Main d'œuvre: 450€
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:7 000€
    Rénovation salon (20 m²): 4000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation 4 chambres (80 m²): 8000€, Électricité: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 4000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Masseube (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 756 €/an
Calcul : 1 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 640 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 933 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 076 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 106 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 118 415 €
Revenus locatifs : +20 756 €
Charges déductibles : -118 415 €
Résultat foncier Année 1 : -97 659 €(Déficit de 97 659 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 76 259 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 615 €/an
Revenus locatifs : +20 756 €
Charges déductibles : -11 615 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 141 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 76258.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 756 €118 424 €8 615 €-97 667 €21 400 €76 267 €76 267 €
221 171 €11 391 €8 382 €9 781 €--66 487 €
321 595 €11 150 €8 141 €10 445 €--56 042 €
422 027 €10 902 €7 893 €11 125 €--44 917 €
522 467 €10 645 €7 636 €11 822 €--33 095 €
622 917 €10 380 €7 371 €12 537 €--20 558 €
723 375 €10 106 €7 097 €13 269 €--7 289 €
823 843 €9 823 €6 814 €14 020 €---
924 319 €9 530 €6 521 €14 789 €---
1024 806 €9 228 €6 219 €15 578 €---
1125 302 €8 916 €5 907 €16 386 €---
1225 808 €8 593 €5 584 €17 215 €---
1326 324 €8 260 €5 251 €18 064 €---
1426 851 €7 915 €4 906 €18 935 €---
1527 388 €7 559 €4 551 €19 828 €---
1627 935 €7 192 €4 183 €20 743 €---
1728 494 €6 812 €3 803 €21 682 €---
1829 064 €6 419 €3 411 €22 644 €---
1929 645 €6 014 €3 005 €23 631 €---
2030 238 €5 595 €2 586 €24 643 €---
2130 843 €5 162 €2 153 €25 681 €---
2231 460 €4 715 €1 706 €26 745 €---
2332 089 €4 253 €1 244 €27 836 €---
2432 731 €3 775 €767 €28 955 €---
2533 385 €3 282 €273 €30 103 €---
TOTAL664 832 €306 041 €124 020 €358 790 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 790 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 756 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 359 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 359 €-6 420 €+10 779 €
2+4 359 €0 €+4 359 €
3+4 359 €0 €+4 359 €
4+4 359 €0 €+4 359 €
5+4 359 €0 €+4 359 €
6+4 359 €0 €+4 359 €
7+4 359 €0 €+4 359 €
8+4 359 €+2 019 €+2 340 €
9+4 359 €+4 437 €-78 €
10+4 359 €+4 673 €-314 €
11+4 359 €+4 916 €-557 €
12+4 359 €+5 164 €-805 €
13+4 359 €+5 419 €-1 060 €
14+4 359 €+5 681 €-1 322 €
15+4 359 €+5 948 €-1 589 €
16+4 359 €+6 223 €-1 864 €
17+4 359 €+6 505 €-2 146 €
18+4 359 €+6 793 €-2 434 €
19+4 359 €+7 089 €-2 730 €
20+4 359 €+7 393 €-3 034 €
21+4 359 €+7 704 €-3 345 €
22+4 359 €+8 023 €-3 664 €
23+4 359 €+8 351 €-3 992 €
24+4 359 €+8 687 €-4 328 €
25+4 359 €+9 031 €-4 672 €
Total+108 975 €+107 637 €+1 338 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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