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Appartement à vendre

VilleNevers (58)
Surface62.6m²
Coût Total92 000€
Loyer Annuel6 373€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 62.6 m²
Prix au m² : 1 118,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 20,5 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, Digicode, Interphone, Pas de balcon

Aude IMMO 18 vous propose à Nevers 58000 un appartement au rez-de-chaussée avec deux chambres. Les huisseries sont en double vitrage PVC. Le séjour de 20.50 m² est lumineux. La cuisine est toute neuve. L'appartement bénéficie d'un emplacement idéal avec des commerces, des écoles, des transports en commun à proximité. La place de parking et la cave complète le lot. N'hésitez pas à me contacter ou par mail

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.993367, 3.176008
Total : 92 000€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 16 400€
Valeur du bien : 86 400€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.6m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6373€/an
Fourchette totale : 415€ - 680€/mois
Fourchette annuelle : 4975€ - 8164€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :929,82 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 207 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :+11 793€ (+20.3%)
Marge achat-revente :-33 793€ (-58.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :445,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :26,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 472,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 771,40€
Coût de l'assurance :8 050,00€
Taxe foncière : 637,31€/an
Soit par mois : 53,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 531,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 525,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la salle de bain - nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 400 €(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 600€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 300€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 373 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 905 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 000 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 637 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 265 €
Revenus locatifs : +6 373 €
Charges déductibles : -20 265 €
Résultat foncier Année 1 : -13 892 €(Déficit de 13 892 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 192 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 865 €/an
Revenus locatifs : +6 373 €
Charges déductibles : -3 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3191.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 373 €20 268 €2 908 €-13 895 €10 700 €3 195 €3 195 €
26 501 €3 788 €2 829 €2 712 €--483 €
36 631 €3 706 €2 747 €2 924 €---
46 763 €3 622 €2 663 €3 141 €---
56 898 €3 535 €2 575 €3 364 €---
67 036 €3 445 €2 485 €3 592 €---
77 177 €3 351 €2 392 €3 826 €---
87 321 €3 255 €2 296 €4 065 €---
97 467 €3 156 €2 197 €4 311 €---
107 616 €3 054 €2 094 €4 563 €---
117 769 €2 948 €1 989 €4 821 €---
127 924 €2 839 €1 880 €5 085 €---
138 083 €2 726 €1 767 €5 356 €---
148 244 €2 610 €1 650 €5 635 €---
158 409 €2 490 €1 530 €5 920 €---
168 577 €2 365 €1 406 €6 212 €---
178 749 €2 237 €1 278 €6 511 €---
188 924 €2 105 €1 146 €6 819 €---
199 102 €1 969 €1 009 €7 134 €---
209 284 €1 828 €868 €7 457 €---
219 470 €1 682 €723 €7 788 €---
229 659 €1 532 €572 €8 128 €---
239 853 €1 377 €417 €8 476 €---
2410 050 €1 216 €257 €8 833 €---
2510 251 €1 051 €92 €9 200 €---
TOTAL204 131 €82 154 €41 771 €121 977 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 977 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 338 €-3 210 €+4 548 €
2+1 338 €0 €+1 338 €
3+1 338 €+732 €+606 €
4+1 338 €+942 €+396 €
5+1 338 €+1 009 €+329 €
6+1 338 €+1 078 €+260 €
7+1 338 €+1 148 €+190 €
8+1 338 €+1 220 €+118 €
9+1 338 €+1 293 €+45 €
10+1 338 €+1 369 €-31 €
11+1 338 €+1 446 €-108 €
12+1 338 €+1 526 €-188 €
13+1 338 €+1 607 €-269 €
14+1 338 €+1 690 €-352 €
15+1 338 €+1 776 €-438 €
16+1 338 €+1 864 €-526 €
17+1 338 €+1 953 €-615 €
18+1 338 €+2 046 €-708 €
19+1 338 €+2 140 €-802 €
20+1 338 €+2 237 €-899 €
21+1 338 €+2 336 €-998 €
22+1 338 €+2 438 €-1 100 €
23+1 338 €+2 543 €-1 205 €
24+1 338 €+2 650 €-1 312 €
25+1 338 €+2 760 €-1 422 €
Total+33 450 €+36 593 €+-3 143 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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