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Appartement 73 m² à Belfort

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface73
Coût Total100 800
Loyer Annuel8 016
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois-82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 657,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 4 pièces

Appartement 4 PIECES

Situé au troisième étage d'une résidence bien entretenue, cet appartement de 4 pièces offre un beau potentiel d'aménagement et de personnalisation.

D'une configuration fonctionnelle, il se compose d'une entrée, d'un grand séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, de 2 chambres, d'une salle de bains et de Wc séparés.

Quelques travaux de rafraîchissement permettront de révéler toutes les possibilités de ce bien.

Sa situation au sein de la résidence, sa luminosité et ses volumes en font une excellente opportunité, aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement.

Proche des commerces, des écoles et des transports, cet appartement bénéficie d'un environnement pratique au quotidien.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Bien en copropriété : lots

Charges courantes : 1773 Euros/an

Pas de procédure en cours Prix : 48 000 Euros

Honoraires à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.638830, 6.862220
Total : 100 800
Prix d'acquisition : 48 000
Travaux : 48 960
Valeur du bien : 96 960
Frais de notaire : 3 840
Coût estimé : 3 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 668€/mois
Loyer annuel estimé : 8016€/an
Fourchette totale : 520€ - 858€/mois
Fourchette annuelle : 6244€ - 10291€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 372,31 €/m²
Basé sur :453 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 179
Prix d'achat :48 000
Décote à l'achat :-52 179 (-52.1%)
Marge achat-revente :-621€ (-0.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :506,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 535,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 075,55
Coût de l'assurance :8 820,00
Taxe foncière : 801,59€/an
Soit par mois : 66,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 147,75€/mois
Soit par an : 1 773,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 667,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 750,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 960(671 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:13 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 668 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 016 €/an
Calcul : 668 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 514 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 800 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 802 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 773 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 401
Revenus locatifs : +8 016
Charges déductibles : -55 401
Résultat foncier Année 1 : -47 385(Déficit de 47 385 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 985
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 441 €/an
Revenus locatifs : +8 016
Charges déductibles : -6 441
Résultat foncier Années 2+ : 1 575 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25985.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 01655 4053 517-47 38921 400 €25 989 €25 989 €
28 1766 3533 4251 823--24 165 €
38 3406 2583 3302 082--22 083 €
48 5076 1593 2322 347--19 736 €
58 6776 0573 1302 619--17 116 €
68 8505 9523 0242 899--14 218 €
79 0275 8422 9153 185--11 033 €
89 2085 7292 8013 479--7 554 €
99 3925 6112 6843 781--3 773 €
109 5805 4902 5624 090---
119 7715 3642 4364 408---
129 9675 2332 3064 734---
1310 1665 0982 1705 068---
1410 3694 9582 0305 412---
1510 5774 8131 8855 764---
1610 7884 6621 7356 126---
1711 0044 5071 5796 498---
1811 2244 3451 4186 879---
1911 4494 1781 2517 270---
2011 6784 0051 0787 673---
2111 9113 8268988 085---
2212 1493 6407138 509---
2312 3923 4485208 945---
2412 6403 2483219 392---
2512 8933 0421159 851---
TOTAL256 751173 22051 07683 53121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 531
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 016 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 683 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 683-6 420+8 103
2+1 6830+1 683
3+1 6830+1 683
4+1 6830+1 683
5+1 6830+1 683
6+1 6830+1 683
7+1 6830+1 683
8+1 6830+1 683
9+1 6830+1 683
10+1 683+95+1 588
11+1 683+1 322+361
12+1 683+1 420+263
13+1 683+1 520+163
14+1 683+1 624+59
15+1 683+1 729-46
16+1 683+1 838-155
17+1 683+1 949-266
18+1 683+2 064-381
19+1 683+2 181-498
20+1 683+2 302-619
21+1 683+2 426-743
22+1 683+2 553-870
23+1 683+2 683-1 000
24+1 683+2 818-1 135
25+1 683+2 955-1 272
Total+42 075+25 059+17 016
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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