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Appartement 73 m² à Belfort

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface73m²
Coût Total100 800€
Loyer Annuel8 016€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 657,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 4 pièces

Appartement 4 PIECES

Situé au troisième étage d'une résidence bien entretenue, cet appartement de 4 pièces offre un beau potentiel d'aménagement et de personnalisation.

D'une configuration fonctionnelle, il se compose d'une entrée, d'un grand séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, de 2 chambres, d'une salle de bains et de Wc séparés.

Quelques travaux de rafraîchissement permettront de révéler toutes les possibilités de ce bien.

Sa situation au sein de la résidence, sa luminosité et ses volumes en font une excellente opportunité, aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement.

Proche des commerces, des écoles et des transports, cet appartement bénéficie d'un environnement pratique au quotidien.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Bien en copropriété : lots

Charges courantes : 1773 Euros/an

Pas de procédure en cours Prix : 48 000 Euros

Honoraires à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.638830, 6.862220
Total : 100 800€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 48 960€
Valeur du bien : 96 960€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 668€/mois
Loyer annuel estimé : 8016€/an
Fourchette totale : 520€ - 858€/mois
Fourchette annuelle : 6244€ - 10291€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 372,31 €/m²
Basé sur :453 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 179 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :-52 179€ (-52.1%)
Marge achat-revente :-621€ (-0.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :506,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 535,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 075,55€
Coût de l'assurance :8 820,00€
Taxe foncière : 801,59€/an
Soit par mois : 66,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 147,75€/mois
Soit par an : 1 773,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 667,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 750,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 960 €(671 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:13 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 668 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 016 €/an
Calcul : 668 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 514 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 800 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 802 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 773 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 401 €
Revenus locatifs : +8 016 €
Charges déductibles : -55 401 €
Résultat foncier Année 1 : -47 385 €(Déficit de 47 385 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 985 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 441 €/an
Revenus locatifs : +8 016 €
Charges déductibles : -6 441 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 575 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25985.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 016 €55 405 €3 517 €-47 389 €21 400 €25 989 €25 989 €
28 176 €6 353 €3 425 €1 823 €--24 165 €
38 340 €6 258 €3 330 €2 082 €--22 083 €
48 507 €6 159 €3 232 €2 347 €--19 736 €
58 677 €6 057 €3 130 €2 619 €--17 116 €
68 850 €5 952 €3 024 €2 899 €--14 218 €
79 027 €5 842 €2 915 €3 185 €--11 033 €
89 208 €5 729 €2 801 €3 479 €--7 554 €
99 392 €5 611 €2 684 €3 781 €--3 773 €
109 580 €5 490 €2 562 €4 090 €---
119 771 €5 364 €2 436 €4 408 €---
129 967 €5 233 €2 306 €4 734 €---
1310 166 €5 098 €2 170 €5 068 €---
1410 369 €4 958 €2 030 €5 412 €---
1510 577 €4 813 €1 885 €5 764 €---
1610 788 €4 662 €1 735 €6 126 €---
1711 004 €4 507 €1 579 €6 498 €---
1811 224 €4 345 €1 418 €6 879 €---
1911 449 €4 178 €1 251 €7 270 €---
2011 678 €4 005 €1 078 €7 673 €---
2111 911 €3 826 €898 €8 085 €---
2212 149 €3 640 €713 €8 509 €---
2312 392 €3 448 €520 €8 945 €---
2412 640 €3 248 €321 €9 392 €---
2512 893 €3 042 €115 €9 851 €---
TOTAL256 751 €173 220 €51 076 €83 531 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 016 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 683 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 683 €-6 420 €+8 103 €
2+1 683 €0 €+1 683 €
3+1 683 €0 €+1 683 €
4+1 683 €0 €+1 683 €
5+1 683 €0 €+1 683 €
6+1 683 €0 €+1 683 €
7+1 683 €0 €+1 683 €
8+1 683 €0 €+1 683 €
9+1 683 €0 €+1 683 €
10+1 683 €+95 €+1 588 €
11+1 683 €+1 322 €+361 €
12+1 683 €+1 420 €+263 €
13+1 683 €+1 520 €+163 €
14+1 683 €+1 624 €+59 €
15+1 683 €+1 729 €-46 €
16+1 683 €+1 838 €-155 €
17+1 683 €+1 949 €-266 €
18+1 683 €+2 064 €-381 €
19+1 683 €+2 181 €-498 €
20+1 683 €+2 302 €-619 €
21+1 683 €+2 426 €-743 €
22+1 683 €+2 553 €-870 €
23+1 683 €+2 683 €-1 000 €
24+1 683 €+2 818 €-1 135 €
25+1 683 €+2 955 €-1 272 €
Total+42 075 €+25 059 €+17 016 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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