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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontmorillon (86)
Surface194.9m²
Coût Total212 064€
Loyer Annuel20 236€
Rentabilité9.54%
Cashflow/mois+426€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 999 €
Surface : 194.9 m²
Prix au m² : 815,8 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Non meublé

Vous êtes à la recherche d'une maison spacieuse en plein cœur de Montmorillon, où toutes les commodités sont accessibles à pied ? Venez découvrir cette maison lumineuse, fonctionnelle et aux beaux volumes.

En rez-de-jardin, vous trouverez un vaste salon ainsi qu'une cuisine aménagée et équipée, ouverte sur la terrasse et le jardin, offrant un cadre de vie agréable et convivial.

Le premier étage se compose d'un salon, d'une salle à manger, d'une buanderie, ainsi que d'une chambre disposant de sa salle d'eau privative avec WC.

Au dernier étage, un vaste palier dessert une seconde suite parentale, une salle de bains avec WC, une chambre avec placard et espace bureau, ainsi qu'une grande chambre supplémentaire.

Côté prestations, la maison est équipée de menuiseries en double vitrage (à l'exception de la porte d'entrée), d'une chaudière récente et est raccordée à la fibre optique.

À l'extérieur, vous profiterez d'un vaste terrain arboré, idéal pour les moments de détente, comprenant également un atelier et un préau, offrant de nombreuses possibilités de rangement ou d'aménagement. Référence agence : 1301

Ville : Montmorillon
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86500
Coordonnées : 46.427919, 0.867365
Total : 212 064€
Prix d'acquisition : 158 999€
Travaux : 40 345€
Valeur du bien : 199 344€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194.9m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1686€/mois
Loyer annuel estimé : 20236€/an
Fourchette totale : 1342€ - 2120€/mois
Fourchette annuelle : 16101€ - 25434€/an
Rentabilité brute :9.54%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 11.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :826,09 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 005 €
Prix d'achat :158 999 €
Décote à l'achat :-2 006€ (-1.2%)
Marge achat-revente :-51 059€ (-31.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 064€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 039,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :53,02€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 092,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 645,63€
Coût de l'assurance :15 904,80€
Taxe foncière : 2 023,63€/an
Soit par mois : 168,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 686,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 260,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :425,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 194.9 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 194.9 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement de la porte d'entrée par une porte isolante
Quantité: 1 porte
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Salle à manger nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 345 €(207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:9 745€
    Isolation toiture/combles: 194.9 m² × 50€/m² = 9745€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 500€
    Porte d'entrée isolante: 1 porte × 1500€ = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmorillon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 745€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 236 €/an
Calcul : 1 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 064 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 024 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 345 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 913 €
Revenus locatifs : +20 236 €
Charges déductibles : -49 913 €
Résultat foncier Année 1 : -29 676 €(Déficit de 29 676 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 276 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 568 €/an
Revenus locatifs : +20 236 €
Charges déductibles : -9 568 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 669 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8276.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 349 €(65% de 158 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 349 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 236 €49 919 €6 915 €-29 683 €21 400 €8 283 €8 283 €
220 641 €9 388 €6 729 €11 253 €---
321 054 €9 196 €6 536 €11 858 €---
421 475 €8 997 €6 337 €12 478 €---
521 904 €8 792 €6 132 €13 113 €---
622 343 €8 580 €5 920 €13 763 €---
722 789 €8 360 €5 700 €14 429 €---
823 245 €8 133 €5 474 €15 112 €---
923 710 €7 899 €5 239 €15 811 €---
1024 184 €7 657 €4 997 €16 527 €---
1124 668 €7 407 €4 747 €17 261 €---
1225 161 €7 148 €4 488 €18 013 €---
1325 665 €6 881 €4 221 €18 784 €---
1426 178 €6 604 €3 944 €19 574 €---
1526 701 €6 319 €3 659 €20 383 €---
1627 235 €6 023 €3 364 €21 212 €---
1727 780 €5 718 €3 059 €22 062 €---
1828 336 €5 403 €2 743 €22 933 €---
1928 902 €5 077 €2 417 €23 825 €---
2029 480 €4 741 €2 081 €24 740 €---
2130 070 €4 393 €1 733 €25 678 €---
2230 671 €4 033 €1 373 €26 639 €---
2331 285 €3 661 €1 001 €27 624 €---
2431 911 €3 277 €617 €28 634 €---
2532 549 €2 880 €220 €29 669 €---
TOTAL648 175 €206 486 €99 646 €441 689 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 441 689 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 236 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 250 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 250 €-6 420 €+10 670 €
2+4 250 €+891 €+3 359 €
3+4 250 €+3 557 €+693 €
4+4 250 €+3 743 €+507 €
5+4 250 €+3 934 €+316 €
6+4 250 €+4 129 €+121 €
7+4 250 €+4 329 €-79 €
8+4 250 €+4 534 €-284 €
9+4 250 €+4 743 €-493 €
10+4 250 €+4 958 €-708 €
11+4 250 €+5 178 €-928 €
12+4 250 €+5 404 €-1 154 €
13+4 250 €+5 635 €-1 385 €
14+4 250 €+5 872 €-1 622 €
15+4 250 €+6 115 €-1 865 €
16+4 250 €+6 364 €-2 114 €
17+4 250 €+6 619 €-2 369 €
18+4 250 €+6 880 €-2 630 €
19+4 250 €+7 148 €-2 898 €
20+4 250 €+7 422 €-3 172 €
21+4 250 €+7 703 €-3 453 €
22+4 250 €+7 992 €-3 742 €
23+4 250 €+8 287 €-4 037 €
24+4 250 €+8 590 €-4 340 €
25+4 250 €+8 901 €-4 651 €
Total+106 250 €+132 507 €+-26 257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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