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Maison à vendre

VilleMontmorillon (86)
Surface194.9
Coût Total212 064
Loyer Annuel20 236
Rentabilité9.54%
Cashflow/mois+426
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 999 €
Surface : 194.9 m²
Prix au m² : 815,8 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Non meublé

Vous êtes à la recherche d'une maison spacieuse en plein cœur de Montmorillon, où toutes les commodités sont accessibles à pied ? Venez découvrir cette maison lumineuse, fonctionnelle et aux beaux volumes.

En rez-de-jardin, vous trouverez un vaste salon ainsi qu'une cuisine aménagée et équipée, ouverte sur la terrasse et le jardin, offrant un cadre de vie agréable et convivial.

Le premier étage se compose d'un salon, d'une salle à manger, d'une buanderie, ainsi que d'une chambre disposant de sa salle d'eau privative avec WC.

Au dernier étage, un vaste palier dessert une seconde suite parentale, une salle de bains avec WC, une chambre avec placard et espace bureau, ainsi qu'une grande chambre supplémentaire.

Côté prestations, la maison est équipée de menuiseries en double vitrage (à l'exception de la porte d'entrée), d'une chaudière récente et est raccordée à la fibre optique.

À l'extérieur, vous profiterez d'un vaste terrain arboré, idéal pour les moments de détente, comprenant également un atelier et un préau, offrant de nombreuses possibilités de rangement ou d'aménagement. Référence agence : 1301

Ville : Montmorillon
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86500
Coordonnées : 46.427919, 0.867365
Total : 212 064
Prix d'acquisition : 158 999
Travaux : 40 345
Valeur du bien : 199 344
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194.9
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1686€/mois
Loyer annuel estimé : 20236€/an
Fourchette totale : 1342€ - 2120€/mois
Fourchette annuelle : 16101€ - 25434€/an
Rentabilité brute :9.54%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 11.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :826,09 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 005
Prix d'achat :158 999
Décote à l'achat :-2 006 (-1.2%)
Marge achat-revente :-51 059€ (-31.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 064
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 039,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :53,02€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 092,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 645,63
Coût de l'assurance :15 904,80
Taxe foncière : 2 023,63€/an
Soit par mois : 168,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 686,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 260,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :425,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 194.9 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 194.9 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement de la porte d'entrée par une porte isolante
Quantité: 1 porte
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Salle à manger nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 345(207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:9 745
    Isolation toiture/combles: 194.9 m² × 50€/m² = 9745€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 500
    Porte d'entrée isolante: 1 porte × 1500€ = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmorillon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 745✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 236 €/an
Calcul : 1 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 064 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 024 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 345
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 913
Revenus locatifs : +20 236
Charges déductibles : -49 913
Résultat foncier Année 1 : -29 676(Déficit de 29 676 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 276
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 568 €/an
Revenus locatifs : +20 236
Charges déductibles : -9 568
Résultat foncier Années 2+ : 10 669 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8276.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 999
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 349(65% de 158 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 349 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 23649 9196 915-29 68321 400 €8 283 €8 283 €
220 6419 3886 72911 253---
321 0549 1966 53611 858---
421 4758 9976 33712 478---
521 9048 7926 13213 113---
622 3438 5805 92013 763---
722 7898 3605 70014 429---
823 2458 1335 47415 112---
923 7107 8995 23915 811---
1024 1847 6574 99716 527---
1124 6687 4074 74717 261---
1225 1617 1484 48818 013---
1325 6656 8814 22118 784---
1426 1786 6043 94419 574---
1526 7016 3193 65920 383---
1627 2356 0233 36421 212---
1727 7805 7183 05922 062---
1828 3365 4032 74322 933---
1928 9025 0772 41723 825---
2029 4804 7412 08124 740---
2130 0704 3931 73325 678---
2230 6714 0331 37326 639---
2331 2853 6611 00127 624---
2431 9113 27761728 634---
2532 5492 88022029 669---
TOTAL648 175206 48699 646441 68921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 441 689
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 236 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 250 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 250-6 420+10 670
2+4 250+891+3 359
3+4 250+3 557+693
4+4 250+3 743+507
5+4 250+3 934+316
6+4 250+4 129+121
7+4 250+4 329-79
8+4 250+4 534-284
9+4 250+4 743-493
10+4 250+4 958-708
11+4 250+5 178-928
12+4 250+5 404-1 154
13+4 250+5 635-1 385
14+4 250+5 872-1 622
15+4 250+6 115-1 865
16+4 250+6 364-2 114
17+4 250+6 619-2 369
18+4 250+6 880-2 630
19+4 250+7 148-2 898
20+4 250+7 422-3 172
21+4 250+7 703-3 453
22+4 250+7 992-3 742
23+4 250+8 287-4 037
24+4 250+8 590-4 340
25+4 250+8 901-4 651
Total+106 250+132 507+-26 257
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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