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Appartement 3 pièces 76 m2 à vendre 13013 Marseille

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface76m²
Coût Total195 300€
Loyer Annuel12 918€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 500 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 138,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 11, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Découvrez ce charmant appartement de 3 pièces, d'une superficie de 76 m², situé au 2? étage d'un immeuble de 10 étages avec ascenseur. Numéro commerciale : O761232915 Construit en 1964, cet appartement est en bon état général et offre un bon standing. Il se compose de deux chambres, d'une cuisine aménagée et équipée, d'un WC indépendant ainsi que d'une salle de bains. Le bien bénéficie d'un chauffage individuel au gaz et d'une climatisation réversible. Son exposition nord-est lui assure une belle luminosité. Les fenêtres en PVC à double vitrage garantissent un bon confort thermique et acoustique. Vous apprécierez également son balcon, idéal pour profiter des beaux jours. Le stationnement est libre au sein de la résidence. Le secteur est particulièrement bien desservi et se situe à proximité de nombreuses commodités : l'École privée Sévigné, des pharmacies, des bureaux de poste, des restaurants, des parcs, des boulangeries, des boucheries, ainsi que de nombreux commerces et services. Numéro commerciale : O761232915 Ce bien est idéal pour une famille ou pour un investissement locatif. Contactez ERA Agence du Village dès aujourd'hui pour organiser une visite.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.325535, 5.418558
Total : 195 300€
Prix d'acquisition : 162 500€
Travaux : 19 800€
Valeur du bien : 182 300€
Frais de notaire : 13 000€
Coût estimé : 13 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1077€/mois
Loyer annuel estimé : 12918€/an
Fourchette totale : 841€ - 1378€/mois
Fourchette annuelle : 10090€ - 16539€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 962,69 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 164 €
Prix d'achat :162 500 €
Décote à l'achat :+13 336€ (+8.9%)
Marge achat-revente :-46 136€ (-30.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :980,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 037,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 958,87€
Coût de l'assurance :17 088,75€
Taxe foncière : 1 291,83€/an
Soit par mois : 107,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 076,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 145,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau existant
Quantité: 1 chauffe-eau pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement et l'efficacité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des placards de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 800 €(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 800€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6800€ = 6800€ (fourniture et pose incluses)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (fourniture et pose incluses)
  • Cuisine:600€
    Peinture murs et placards: 10 m² × 60€/m² = 600€ (fourniture et pose incluses)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Parquet:1 200€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (fourniture et pose incluses)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 077 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 918 €/an
Calcul : 1 077 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 808 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 684 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 292 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 583 €
Revenus locatifs : +12 918 €
Charges déductibles : -28 583 €
Résultat foncier Année 1 : -15 665 €(Déficit de 15 665 €)
Imputable sur revenu global : 15 665 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 783 €/an
Revenus locatifs : +12 918 €
Charges déductibles : -8 783 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 135 €/an
Prix d'achat du bien : 162 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 625 €(65% de 162 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 841 €/an
Calcul : 105 625 € × 3,636% = 3 841 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 918 €28 590 €6 814 €-15 671 €15 671 €--
213 177 €8 612 €6 637 €4 565 €---
313 440 €8 428 €6 452 €5 012 €---
413 709 €8 237 €6 262 €5 472 €---
513 983 €8 039 €6 064 €5 944 €---
614 263 €7 835 €5 859 €6 428 €---
714 548 €7 623 €5 647 €6 926 €---
814 839 €7 403 €5 428 €7 436 €---
915 136 €7 175 €5 200 €7 961 €---
1015 439 €6 940 €4 964 €8 499 €---
1115 747 €6 695 €4 720 €9 052 €---
1216 062 €6 443 €4 467 €9 620 €---
1316 384 €6 180 €4 205 €10 203 €---
1416 711 €5 909 €3 934 €10 802 €---
1517 045 €5 628 €3 653 €11 418 €---
1617 386 €5 337 €3 361 €12 050 €---
1717 734 €5 035 €3 060 €12 699 €---
1818 089 €4 722 €2 747 €13 366 €---
1918 451 €4 399 €2 423 €14 052 €---
2018 820 €4 063 €2 088 €14 756 €---
2119 196 €3 716 €1 741 €15 480 €---
2219 580 €3 356 €1 381 €16 224 €---
2319 971 €2 983 €1 008 €16 988 €---
2420 371 €2 597 €622 €17 774 €---
2520 778 €2 197 €222 €18 581 €---
TOTAL413 778 €168 143 €98 959 €245 634 €15 671 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 701 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 634 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 713 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 713 €-4 701 €+7 414 €
2+2 713 €+1 369 €+1 344 €
3+2 713 €+1 504 €+1 209 €
4+2 713 €+1 642 €+1 071 €
5+2 713 €+1 783 €+930 €
6+2 713 €+1 928 €+785 €
7+2 713 €+2 078 €+635 €
8+2 713 €+2 231 €+482 €
9+2 713 €+2 388 €+325 €
10+2 713 €+2 550 €+163 €
11+2 713 €+2 716 €-3 €
12+2 713 €+2 886 €-173 €
13+2 713 €+3 061 €-348 €
14+2 713 €+3 241 €-528 €
15+2 713 €+3 425 €-712 €
16+2 713 €+3 615 €-902 €
17+2 713 €+3 810 €-1 097 €
18+2 713 €+4 010 €-1 297 €
19+2 713 €+4 216 €-1 503 €
20+2 713 €+4 427 €-1 714 €
21+2 713 €+4 644 €-1 931 €
22+2 713 €+4 867 €-2 154 €
23+2 713 €+5 096 €-2 383 €
24+2 713 €+5 332 €-2 619 €
25+2 713 €+5 574 €-2 861 €
Total+67 825 €+73 690 €+-5 865 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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