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Détails du bien

VilleBourbonne-les-Bains (52)
Surface346m²
Coût Total435 820€
Loyer Annuel24 566€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-413€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 289 000 €
Surface : 346 m²
Prix au m² : 835,26 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A découvrir de suite, demeure de prestige au coeur de la cité thermale ( centre historique ) sur un terrain de 1514 m2 clos de mur comprenant: cuisine, salle à manger, 4 salons, buanderie, remise, pièce d'eau, entrée. A l'étage: 5 chambres, 2 salles de bain, pièce d'eau, toilettes. 2 ème étage: vastes greniers. 2 chambres . Au sous-sol: remise, cave, chaufferie, toilette, dégagement. Pour tous renseignements: Anne PERNIN AGENCE IMMOBILIERE DE BOURBONNE LES BAINS Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Bourbonne-les-Bains
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52400
Total : 435 820€
Prix d'acquisition : 289 000€
Travaux : 123 700€
Valeur du bien : 412 700€
Frais de notaire : 23 120€
Coût estimé : 23 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 346m²
Loyer prédit : 5.92€/m²/mois
Fourchette : 4.55€ - 7.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 2047€/mois
Loyer annuel estimé : 24566€/an
Fourchette totale : 1573€ - 2664€/mois
Fourchette annuelle : 18876€ - 31973€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :403,02 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 443 €
Prix d'achat :289 000 €
Décote à l'achat :+149 557€ (+107.3%)
Marge achat-revente :-296 377€ (-212.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :435 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 128,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :127,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 255,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :202 708,67€
Coût de l'assurance :38 134,25€
Taxe foncière : 2 456,65€/an
Soit par mois : 204,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 047,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 460,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-413,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 412 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 346 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 346 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 43 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 346 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 2 salles de bain (environ 15 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des salons.
Quantité: 4 salons (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :123 700 €(358 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:20 760€
    Isolation toiture/combles: 346 m² × 60€/m² = 20760€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:56 640€
    Fenêtres double vitrage: 43 fenêtres × 900€/fenêtre = 38700€, Main d'œuvre: 20% = 7740€, Total: 10200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:8 400€
    Rénovation lourde chambres: 70 m² × 120€/m² = 8400€ (incluant revêtement et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 400€
    Rénovation légère salons: 80 m² × 30€/m² = 2400€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourbonne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 92 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 047 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 566 €/an
Calcul : 2 047 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 435 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 525 €/an
Calcul : 127 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 457 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 123 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 141 749 €
Revenus locatifs : +24 566 €
Charges déductibles : -141 749 €
Résultat foncier Année 1 : -117 182 €(Déficit de 117 182 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 95 782 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 049 €/an
Revenus locatifs : +24 566 €
Charges déductibles : -18 049 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 518 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 95782.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 289 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 187 850 €(65% de 289 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 831 €/an
Calcul : 187 850 € × 3,636% = 6 831 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 566 €141 763 €14 081 €-117 196 €21 400 €95 796 €95 796 €
225 058 €17 682 €13 700 €7 376 €--88 420 €
325 559 €17 289 €13 307 €8 270 €--80 151 €
426 070 €16 883 €12 901 €9 187 €--70 963 €
526 592 €16 463 €12 481 €10 128 €--60 835 €
627 123 €16 030 €12 048 €11 094 €--49 742 €
727 666 €15 582 €11 600 €12 084 €--37 658 €
828 219 €15 119 €11 137 €13 100 €--24 558 €
928 784 €14 641 €10 659 €14 142 €--10 415 €
1029 359 €14 147 €10 165 €15 212 €---
1129 946 €13 637 €9 655 €16 310 €---
1230 545 €13 109 €9 127 €17 436 €---
1331 156 €12 564 €8 582 €18 592 €---
1431 779 €12 002 €8 020 €19 778 €---
1532 415 €11 420 €7 438 €20 995 €---
1633 063 €10 819 €6 837 €22 244 €---
1733 725 €10 198 €6 216 €23 526 €---
1834 399 €9 557 €5 575 €24 842 €---
1935 087 €8 894 €4 912 €26 193 €---
2035 789 €8 209 €4 227 €27 580 €---
2136 505 €7 502 €3 520 €29 003 €---
2237 235 €6 771 €2 789 €30 464 €---
2337 979 €6 015 €2 033 €31 964 €---
2438 739 €5 235 €1 253 €33 504 €---
2539 514 €4 429 €447 €35 085 €---
TOTAL786 872 €425 959 €202 709 €360 913 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 566 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 159 €-6 420 €+11 579 €
2+5 159 €0 €+5 159 €
3+5 159 €0 €+5 159 €
4+5 159 €0 €+5 159 €
5+5 159 €0 €+5 159 €
6+5 159 €0 €+5 159 €
7+5 159 €0 €+5 159 €
8+5 159 €0 €+5 159 €
9+5 159 €0 €+5 159 €
10+5 159 €+1 439 €+3 720 €
11+5 159 €+4 893 €+266 €
12+5 159 €+5 231 €-72 €
13+5 159 €+5 578 €-419 €
14+5 159 €+5 933 €-774 €
15+5 159 €+6 299 €-1 140 €
16+5 159 €+6 673 €-1 514 €
17+5 159 €+7 058 €-1 899 €
18+5 159 €+7 453 €-2 294 €
19+5 159 €+7 858 €-2 699 €
20+5 159 €+8 274 €-3 115 €
21+5 159 €+8 701 €-3 542 €
22+5 159 €+9 139 €-3 980 €
23+5 159 €+9 589 €-4 430 €
24+5 159 €+10 051 €-4 892 €
25+5 159 €+10 525 €-5 366 €
Total+128 975 €+108 274 €+20 701 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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