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Maison 4 pièces 90 m²

VilleUssac (19)
Surface90m²
Coût Total128 700€
Loyer Annuel10 043€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 4 pièces principales

Maison de bourg en pierres à rénover entièrement d'environ 120m² comprenant au rez de chaussée un espace cuisine, un séjour, une chambre et une salle de bains. A l'étage 2 chambres et 1 bureau. Au total 2 wc, avec garage et caves. Honoraires à charge acquéreur : 12% Référence annonce : 269-3075 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 53 572 €

Ville : Ussac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19270
Coordonnées : 45.190550, 1.506025
Total : 128 700€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 63 900€
Valeur du bien : 123 900€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.30€/m²/mois
Fourchette : 7.15€ - 12.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10043€/an
Fourchette totale : 643€ - 1089€/mois
Fourchette annuelle : 7719€ - 13065€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 10.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 900 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 000 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-111 000€ (-64.9%)
Marge achat-revente :42 300€ (24.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :645,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 683,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 005,15€
Coût de l'assurance :11 261,25€
Taxe foncière : 1 004,27€/an
Soit par mois : 83,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 836,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres à l'étage avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 900 €(710 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€/fenêtre = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:4 800€
    Rénovation 2 chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 043 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 474 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 700 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 828 €
Revenus locatifs : +10 043 €
Charges déductibles : -69 828 €
Résultat foncier Année 1 : -59 786 €(Déficit de 59 786 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 386 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 928 €/an
Revenus locatifs : +10 043 €
Charges déductibles : -5 928 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 114 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38385.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 043 €69 833 €4 478 €-59 790 €21 400 €38 390 €38 390 €
210 244 €5 816 €4 361 €4 428 €--33 962 €
310 448 €5 694 €4 240 €4 754 €--29 208 €
410 657 €5 569 €4 114 €5 089 €--24 119 €
510 871 €5 439 €3 984 €5 432 €--18 687 €
611 088 €5 304 €3 849 €5 784 €--12 904 €
711 310 €5 165 €3 710 €6 145 €--6 759 €
811 536 €5 020 €3 566 €6 516 €--243 €
911 767 €4 871 €3 416 €6 896 €---
1012 002 €4 716 €3 261 €7 286 €---
1112 242 €4 555 €3 100 €7 687 €---
1212 487 €4 389 €2 934 €8 098 €---
1312 737 €4 217 €2 762 €8 520 €---
1412 991 €4 038 €2 584 €8 953 €---
1513 251 €3 854 €2 399 €9 398 €---
1613 516 €3 662 €2 207 €9 854 €---
1713 787 €3 464 €2 009 €10 323 €---
1814 062 €3 259 €1 804 €10 804 €---
1914 343 €3 046 €1 591 €11 298 €---
2014 630 €2 826 €1 371 €11 805 €---
2114 923 €2 598 €1 143 €12 325 €---
2215 221 €2 361 €907 €12 860 €---
2315 526 €2 117 €662 €13 409 €---
2415 836 €1 863 €408 €13 973 €---
2516 153 €1 600 €146 €14 553 €---
TOTAL321 671 €165 273 €65 005 €156 398 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 398 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 109 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 109 €-6 420 €+8 529 €
2+2 109 €0 €+2 109 €
3+2 109 €0 €+2 109 €
4+2 109 €0 €+2 109 €
5+2 109 €0 €+2 109 €
6+2 109 €0 €+2 109 €
7+2 109 €0 €+2 109 €
8+2 109 €0 €+2 109 €
9+2 109 €+1 996 €+113 €
10+2 109 €+2 186 €-77 €
11+2 109 €+2 306 €-197 €
12+2 109 €+2 429 €-320 €
13+2 109 €+2 556 €-447 €
14+2 109 €+2 686 €-577 €
15+2 109 €+2 819 €-710 €
16+2 109 €+2 956 €-847 €
17+2 109 €+3 097 €-988 €
18+2 109 €+3 241 €-1 132 €
19+2 109 €+3 389 €-1 280 €
20+2 109 €+3 541 €-1 432 €
21+2 109 €+3 698 €-1 589 €
22+2 109 €+3 858 €-1 749 €
23+2 109 €+4 023 €-1 914 €
24+2 109 €+4 192 €-2 083 €
25+2 109 €+4 366 €-2 257 €
Total+52 725 €+46 919 €+5 806 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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