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Maison à vendre

VilleFors (79)
Surface154
Coût Total173 200
Loyer Annuel15 391
Rentabilité8.89%
Cashflow/mois+237
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 909,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 4 chambres, calme, Pas de cave, Non meublé

iad France - Marie Haoui vous propose: Maison en pierre, mitoyenne située sur FORS, dans un petit hameau très calme.

Par ces températures excessives, venez apprécier la fraîcheur de la maison.

En rez de chaussée : salon séjour cuisine, buanderie, wc et salle d'eau

À l'étage 4 chambres très spacieuse, salle d'eau récente et wc, possibilités d'aménagement.

Aspect techniques : -poêle à bois -pompe à chaleur air/eau -pvc double vitrage -fosse septique non conforme -petit extérieur -pas de stationnement (possibilité à proximité) -idéal investisseur

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 142 et classe CLIMAT A indice 4. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Marie Haoui mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 814612701, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Fors
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79230
Coordonnées : 46.238484, -0.416136
Total : 173 200
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 22 000
Valeur du bien : 162 000
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.75€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1283€/mois
Loyer annuel estimé : 15391€/an
Fourchette totale : 1039€ - 1583€/mois
Fourchette annuelle : 12467€ - 19002€/an
Rentabilité brute :8.89%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 748,3 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :269 237
Prix d'achat :140 000
Décote à l'achat :-129 237 (-48.0%)
Marge achat-revente :96 037€ (35.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :865,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :51,96€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 917,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 367,00
Coût de l'assurance :15 588,00
Taxe foncière : 1 539,12€/an
Soit par mois : 128,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 282,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 045,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :237,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux éléments et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Salle de bain moderne, aucun travail nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fosse septique
Mise aux normes de la fosse septique non conforme
Quantité: 1 fosse septique
Raison: Fosse septique non conforme - obligation légale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:600
    Mise aux normes électricité: 60 m² × 10€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant main d'œuvre et équipements)
  • Salle de bain - Aucun travail nécessaire:0
    Aucun travail nécessaire: 0€
  • Salon - Peinture:500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Fosse septique:6 000
    Mise aux normes fosse septique: 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Fors (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 283 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 391 €/an
Calcul : 1 283 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 200 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 539 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 114
Revenus locatifs : +15 391
Charges déductibles : -30 114
Résultat foncier Année 1 : -14 723(Déficit de 14 723 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 023
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 114 €/an
Revenus locatifs : +15 391
Charges déductibles : -8 114
Résultat foncier Années 2+ : 7 277 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4023.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 39130 1205 957-14 72910 700 €4 029 €4 029 €
215 6997 9635 8017 736---
316 0137 8015 6398 212---
416 3337 6345 4718 700---
516 6607 4605 2979 200---
616 9937 2805 1179 713---
717 3337 0944 93110 239---
817 6806 9014 73910 778---
918 0336 7024 53911 332---
1018 3946 4954 33211 899---
1118 7626 2814 11812 481---
1219 1376 0593 89713 078---
1319 5205 8303 66813 690---
1419 9105 5933 43014 317---
1520 3085 3473 18414 962---
1620 7155 0922 93015 622---
1721 1294 8292 66616 300---
1821 5514 5562 39316 995---
1921 9824 2732 11117 709---
2022 4223 9811 81818 441---
2122 8703 6781 51519 192---
2223 3283 3641 20219 963---
2323 7943 04087720 755---
2424 2702 70454121 567---
2524 7562 35619322 400---
TOTAL492 984162 43386 367330 55110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 330 551
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 391 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 232 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 232-3 210+6 442
2+3 232+1 112+2 120
3+3 232+2 463+769
4+3 232+2 610+622
5+3 232+2 760+472
6+3 232+2 914+318
7+3 232+3 072+160
8+3 232+3 234-2
9+3 232+3 399-167
10+3 232+3 570-338
11+3 232+3 744-512
12+3 232+3 923-691
13+3 232+4 107-875
14+3 232+4 295-1 063
15+3 232+4 488-1 256
16+3 232+4 687-1 455
17+3 232+4 890-1 658
18+3 232+5 099-1 867
19+3 232+5 313-2 081
20+3 232+5 532-2 300
21+3 232+5 758-2 526
22+3 232+5 989-2 757
23+3 232+6 226-2 994
24+3 232+6 470-3 238
25+3 232+6 720-3 488
Total+80 800+99 165+-18 365
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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