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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFors (79)
Surface154m²
Coût Total173 200€
Loyer Annuel15 391€
Rentabilité8.89%
Cashflow/mois+237€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 909,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 4 chambres, calme, Pas de cave, Non meublé

iad France - Marie Haoui vous propose: Maison en pierre, mitoyenne située sur FORS, dans un petit hameau très calme.

Par ces températures excessives, venez apprécier la fraîcheur de la maison.

En rez de chaussée : salon séjour cuisine, buanderie, wc et salle d'eau

À l'étage 4 chambres très spacieuse, salle d'eau récente et wc, possibilités d'aménagement.

Aspect techniques : -poêle à bois -pompe à chaleur air/eau -pvc double vitrage -fosse septique non conforme -petit extérieur -pas de stationnement (possibilité à proximité) -idéal investisseur

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 142 et classe CLIMAT A indice 4. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Marie Haoui mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 814612701, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Fors
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79230
Coordonnées : 46.238484, -0.416136
Total : 173 200€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 22 000€
Valeur du bien : 162 000€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.75€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1283€/mois
Loyer annuel estimé : 15391€/an
Fourchette totale : 1039€ - 1583€/mois
Fourchette annuelle : 12467€ - 19002€/an
Rentabilité brute :8.89%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 748,3 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :269 237 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-129 237€ (-48.0%)
Marge achat-revente :96 037€ (35.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :865,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :51,96€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 917,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 367,00€
Coût de l'assurance :15 588,00€
Taxe foncière : 1 539,12€/an
Soit par mois : 128,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 282,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 045,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :237,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux éléments et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Salle de bain moderne, aucun travail nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fosse septique
Mise aux normes de la fosse septique non conforme
Quantité: 1 fosse septique
Raison: Fosse septique non conforme - obligation légale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000 €(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 60 m² × 10€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant main d'œuvre et équipements)
  • Salle de bain - Aucun travail nécessaire:0€
    Aucun travail nécessaire: 0€
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Fosse septique:6 000€
    Mise aux normes fosse septique: 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Fors (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 283 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 391 €/an
Calcul : 1 283 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 200 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 539 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 114 €
Revenus locatifs : +15 391 €
Charges déductibles : -30 114 €
Résultat foncier Année 1 : -14 723 €(Déficit de 14 723 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 023 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 114 €/an
Revenus locatifs : +15 391 €
Charges déductibles : -8 114 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 277 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4023.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 391 €30 120 €5 957 €-14 729 €10 700 €4 029 €4 029 €
215 699 €7 963 €5 801 €7 736 €---
316 013 €7 801 €5 639 €8 212 €---
416 333 €7 634 €5 471 €8 700 €---
516 660 €7 460 €5 297 €9 200 €---
616 993 €7 280 €5 117 €9 713 €---
717 333 €7 094 €4 931 €10 239 €---
817 680 €6 901 €4 739 €10 778 €---
918 033 €6 702 €4 539 €11 332 €---
1018 394 €6 495 €4 332 €11 899 €---
1118 762 €6 281 €4 118 €12 481 €---
1219 137 €6 059 €3 897 €13 078 €---
1319 520 €5 830 €3 668 €13 690 €---
1419 910 €5 593 €3 430 €14 317 €---
1520 308 €5 347 €3 184 €14 962 €---
1620 715 €5 092 €2 930 €15 622 €---
1721 129 €4 829 €2 666 €16 300 €---
1821 551 €4 556 €2 393 €16 995 €---
1921 982 €4 273 €2 111 €17 709 €---
2022 422 €3 981 €1 818 €18 441 €---
2122 870 €3 678 €1 515 €19 192 €---
2223 328 €3 364 €1 202 €19 963 €---
2323 794 €3 040 €877 €20 755 €---
2424 270 €2 704 €541 €21 567 €---
2524 756 €2 356 €193 €22 400 €---
TOTAL492 984 €162 433 €86 367 €330 551 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 330 551 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 391 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 232 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 232 €-3 210 €+6 442 €
2+3 232 €+1 112 €+2 120 €
3+3 232 €+2 463 €+769 €
4+3 232 €+2 610 €+622 €
5+3 232 €+2 760 €+472 €
6+3 232 €+2 914 €+318 €
7+3 232 €+3 072 €+160 €
8+3 232 €+3 234 €-2 €
9+3 232 €+3 399 €-167 €
10+3 232 €+3 570 €-338 €
11+3 232 €+3 744 €-512 €
12+3 232 €+3 923 €-691 €
13+3 232 €+4 107 €-875 €
14+3 232 €+4 295 €-1 063 €
15+3 232 €+4 488 €-1 256 €
16+3 232 €+4 687 €-1 455 €
17+3 232 €+4 890 €-1 658 €
18+3 232 €+5 099 €-1 867 €
19+3 232 €+5 313 €-2 081 €
20+3 232 €+5 532 €-2 300 €
21+3 232 €+5 758 €-2 526 €
22+3 232 €+5 989 €-2 757 €
23+3 232 €+6 226 €-2 994 €
24+3 232 €+6 470 €-3 238 €
25+3 232 €+6 720 €-3 488 €
Total+80 800 €+99 165 €+-18 365 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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