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Erbajolo, maison à vendre au cœur du village

Bien expiré
VilleErbajolo (2B)
Surface139m²
Coût Total143 680€
Loyer Annuel16 188€
Rentabilité11.27%
Cashflow/mois+472€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 000 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 870,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 9
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 139 m², 9 pièces, Terrasse

Au centre du village, une maison mitoyenne (d'un côté) composé de deux appartements indépendants. Le premier est une cave voutée aménagée constituée d'un séjour de 22.3m2, d'une cuisine de 10.1m2 et d'une chambre de 10.3m2. Une terrasse se trouve devant l'entrée et permet l'accès à une salle d'eau de 3m2. Le deuxième appartement est constitué d'un hall de 4.1m2 desservant un séjour de 11.6m2, une salle d'eau de 5.2m2 et un couloir (3.4m2) desservant deux chambres (11.5 et 12m2). Le deuxième étage est composé d'un hall de 4.1m2 desservant deux chambres (12.35 et 11.65m2), un séjour de 12.1m2 et une cuisine de 6m2. Trois caves viennent compléter ce bien.  Les deux appartements sont reliés par un escalier en colimaçon et le bien peut être envisager en une grande maison après travaux.  Quelques travaux de rénovation sont )à prévoir pour les étages.

Ville : Erbajolo
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20212
Coordonnées : 42.265020, 9.282940
Total : 143 680€
Prix d'acquisition : 121 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 134 000€
Frais de notaire : 9 680€
Coût estimé : 9 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 7.71€ - 12.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1349€/mois
Loyer annuel estimé : 16188€/an
Fourchette totale : 1071€ - 1699€/mois
Fourchette annuelle : 12853€ - 20389€/an
Rentabilité brute :11.27%
Fourchette de rentabilité :8.95% - 14.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 424,76 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :198 042 €
Prix d'achat :121 000 €
Décote à l'achat :-77 042€ (-38.9%)
Marge achat-revente :54 362€ (27.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 742,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 828,47€
Coût de l'assurance :12 212,80€
Taxe foncière : 1 618,83€/an
Soit par mois : 134,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 349,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 877,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :471,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (14 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle à manger avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salle à manger (20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salle à manger en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(94 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 349 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 188 €/an
Calcul : 1 349 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 680 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 619 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 745 €
Revenus locatifs : +16 188 €
Charges déductibles : -19 745 €
Résultat foncier Année 1 : -3 557 €(Déficit de 3 557 €)
Imputable sur revenu global : 3 557 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 745 €/an
Revenus locatifs : +16 188 €
Charges déductibles : -6 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 443 €/an
Prix d'achat du bien : 121 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650 €(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 188 €19 749 €4 642 €-3 561 €3 561 €--
216 512 €6 624 €4 517 €9 888 €---
316 842 €6 494 €4 387 €10 348 €---
417 179 €6 361 €4 253 €10 819 €---
517 523 €6 222 €4 115 €11 301 €---
617 873 €6 079 €3 972 €11 794 €---
718 231 €5 932 €3 824 €12 299 €---
818 595 €5 779 €3 672 €12 816 €---
918 967 €5 621 €3 514 €13 346 €---
1019 347 €5 459 €3 351 €13 888 €---
1119 733 €5 290 €3 183 €14 443 €---
1220 128 €5 116 €3 009 €15 012 €---
1320 531 €4 937 €2 829 €15 594 €---
1420 941 €4 751 €2 644 €16 190 €---
1521 360 €4 559 €2 452 €16 801 €---
1621 787 €4 361 €2 254 €17 426 €---
1722 223 €4 157 €2 049 €18 066 €---
1822 668 €3 945 €1 838 €18 722 €---
1923 121 €3 727 €1 619 €19 394 €---
2023 583 €3 501 €1 394 €20 082 €---
2124 055 €3 268 €1 160 €20 787 €---
2224 536 €3 027 €919 €21 509 €---
2325 027 €2 778 €670 €22 249 €---
2425 527 €2 520 €413 €23 007 €---
2526 038 €2 255 €147 €23 783 €---
TOTAL518 516 €132 512 €66 828 €386 004 €3 561 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 068 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 386 004 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 400 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 400 €-1 068 €+4 468 €
2+3 400 €+2 966 €+434 €
3+3 400 €+3 104 €+296 €
4+3 400 €+3 246 €+154 €
5+3 400 €+3 390 €+10 €
6+3 400 €+3 538 €-138 €
7+3 400 €+3 690 €-290 €
8+3 400 €+3 845 €-445 €
9+3 400 €+4 004 €-604 €
10+3 400 €+4 166 €-766 €
11+3 400 €+4 333 €-933 €
12+3 400 €+4 504 €-1 104 €
13+3 400 €+4 678 €-1 278 €
14+3 400 €+4 857 €-1 457 €
15+3 400 €+5 040 €-1 640 €
16+3 400 €+5 228 €-1 828 €
17+3 400 €+5 420 €-2 020 €
18+3 400 €+5 617 €-2 217 €
19+3 400 €+5 818 €-2 418 €
20+3 400 €+6 025 €-2 625 €
21+3 400 €+6 236 €-2 836 €
22+3 400 €+6 453 €-3 053 €
23+3 400 €+6 675 €-3 275 €
24+3 400 €+6 902 €-3 502 €
25+3 400 €+7 135 €-3 735 €
Total+85 000 €+115 801 €+-30 801 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 159 jours
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