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Vente maison de village Saint Sernin sur Rance

VilleSaint-Sernin-sur-Rance (12)
Surface124m²
Coût Total122 960€
Loyer Annuel9 489€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 556,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2

Saint Sernin sur Rance, à vendre, maison de village avec cave et combles aménagés. 124 m2 habitables, séjour 26 m2, cuisine indépendante 21 m2, deux chambres de 25 et 26 m2 et chambre d'appoint dans les combles, salle d'eau, grenier, buanderie et cave. Au calme, proche du Rance et lumineuse, idéale pour résidence secondaire.

  • https://hpimmo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Saint-Sernin-sur-Rance
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12380
Coordonnées : 43.884792, 2.603439
Total : 122 960€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 48 440€
Valeur du bien : 117 440€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 4.85€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9489€/an
Fourchette totale : 602€ - 1039€/mois
Fourchette annuelle : 7218€ - 12473€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :692,31 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 846 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-16 846€ (-19.6%)
Marge achat-revente :-37 114€ (-43.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,74€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 636,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 755,82€
Coût de l'assurance :9 222,00€
Taxe foncière : 948,86€/an
Soit par mois : 79,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 790,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 715,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 442 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 440 €(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:7 440€
    Isolation combles perdus: 124 m² × 60€/m² = 7440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sernin-sur-Rance (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 489 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 066 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 960 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 949 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 824 €
Revenus locatifs : +9 489 €
Charges déductibles : -53 824 €
Résultat foncier Année 1 : -44 336 €(Déficit de 44 336 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 936 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 384 €/an
Revenus locatifs : +9 489 €
Charges déductibles : -5 384 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22935.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 489 €53 828 €4 070 €-44 339 €21 400 €22 939 €22 939 €
29 678 €5 279 €3 962 €4 399 €--18 540 €
39 872 €5 167 €3 849 €4 705 €--13 835 €
410 069 €5 050 €3 733 €5 019 €--8 816 €
510 271 €4 930 €3 612 €5 341 €--3 476 €
610 476 €4 806 €3 488 €5 670 €---
710 686 €4 677 €3 359 €6 009 €---
810 899 €4 544 €3 226 €6 355 €---
911 117 €4 407 €3 089 €6 711 €---
1011 340 €4 264 €2 947 €7 075 €---
1111 567 €4 117 €2 800 €7 449 €---
1211 798 €3 965 €2 648 €7 832 €---
1312 034 €3 808 €2 490 €8 226 €---
1412 275 €3 646 €2 328 €8 629 €---
1512 520 €3 478 €2 160 €9 042 €---
1612 770 €3 304 €1 986 €9 467 €---
1713 026 €3 124 €1 806 €9 902 €---
1813 286 €2 938 €1 621 €10 348 €---
1913 552 €2 746 €1 428 €10 806 €---
2013 823 €2 547 €1 230 €11 276 €---
2114 100 €2 342 €1 024 €11 758 €---
2214 382 €2 130 €812 €12 252 €---
2314 669 €1 910 €592 €12 759 €---
2414 963 €1 683 €365 €13 280 €---
2515 262 €1 448 €130 €13 814 €---
TOTAL303 922 €140 139 €58 756 €163 783 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 783 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 993 €-6 420 €+8 413 €
2+1 993 €0 €+1 993 €
3+1 993 €0 €+1 993 €
4+1 993 €0 €+1 993 €
5+1 993 €0 €+1 993 €
6+1 993 €+658 €+1 335 €
7+1 993 €+1 803 €+190 €
8+1 993 €+1 907 €+86 €
9+1 993 €+2 013 €-20 €
10+1 993 €+2 123 €-130 €
11+1 993 €+2 235 €-242 €
12+1 993 €+2 350 €-357 €
13+1 993 €+2 468 €-475 €
14+1 993 €+2 589 €-596 €
15+1 993 €+2 713 €-720 €
16+1 993 €+2 840 €-847 €
17+1 993 €+2 971 €-978 €
18+1 993 €+3 104 €-1 111 €
19+1 993 €+3 242 €-1 249 €
20+1 993 €+3 383 €-1 390 €
21+1 993 €+3 527 €-1 534 €
22+1 993 €+3 676 €-1 683 €
23+1 993 €+3 828 €-1 835 €
24+1 993 €+3 984 €-1 991 €
25+1 993 €+4 144 €-2 151 €
Total+49 825 €+49 135 €+690 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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