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Maison à vendre

VilleSaint-Affrique (12)
Surface520m²
Coût Total550 260€
Loyer Annuel48 844€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+680€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 500 000 €
Surface : 520 m²
Prix au m² : 961,54 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 20
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 3 étages, Cuisine équipée, Cave, 9 chambres, 1 parking: Garage, 2 balcons, Terrasse

Immeuble locatif de 9 logements (voir plans) sans vis à vis, Exposition et vue exceptionnelles. Comble aménageable avec grandes ouvertures ensoleillées où l'on peut se tenir debout partout (h>2,00m); 1 grand garage, locaux annexes, balcons, patio, caves (innondables). Me contacter pour plus de renseignements.

Ville : Saint-Affrique
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12400
Coordonnées : 43.957808, 2.885283
Total : 550 260€
Prix d'acquisition : 500 000€
Travaux : 10 260€
Valeur du bien : 510 260€
Frais de notaire : 40 000€
Coût estimé : 40 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 520m²
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 4070€/mois
Loyer annuel estimé : 48844€/an
Fourchette totale : 3039€ - 5452€/mois
Fourchette annuelle : 36464€ - 65427€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 11.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :742 856 €
Prix d'achat :500 000 €
Décote à l'achat :-242 856€ (-32.7%)
Marge achat-revente :192 596€ (25.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :550 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 763,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :220,10€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 983,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :278 817,77€
Coût de l'assurance :66 031,20€
Taxe foncière : 4 884,41€/an
Soit par mois : 407,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 070,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 390,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :679,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 système complet
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 260 €(20 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:320€
    Peinture murs et plafond: 8 m² × 40€/m² = 320€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:240€
    Peinture murs et plafond: 6 m² × 40€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Vérification tableau électrique:1 100€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1100€ = 1100€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Vérification tuyauterie:800€
    Vérification tuyauterie: 1 système complet × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Affrique (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 070 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 844 €/an
Calcul : 4 070 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 182 €/an
Base de calcul : Emprunt de 550 260 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 641 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 884 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 967 €
Revenus locatifs : +48 844 €
Charges déductibles : -36 967 €
Résultat foncier Année 1 : 11 877 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 707 €/an
Revenus locatifs : +48 844 €
Charges déductibles : -26 707 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 137 €/an
Prix d'achat du bien : 500 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 325 000 €(65% de 500 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 818 €/an
Calcul : 325 000 € × 3,636% = 11 818 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 844 €36 985 €19 200 €11 859 €---
249 821 €26 224 €18 699 €23 597 €---
350 817 €25 705 €18 180 €25 112 €---
451 834 €25 168 €17 642 €26 666 €---
552 870 €24 611 €17 085 €28 259 €---
653 928 €24 034 €16 509 €29 894 €---
755 006 €23 437 €15 911 €31 570 €---
856 107 €22 818 €15 292 €33 289 €---
957 229 €22 177 €14 651 €35 052 €---
1058 373 €21 512 €13 987 €36 861 €---
1159 541 €20 825 €13 299 €38 716 €---
1260 731 €20 112 €12 586 €40 620 €---
1361 946 €19 374 €11 848 €42 573 €---
1463 185 €18 609 €11 083 €44 576 €---
1564 449 €17 817 €10 291 €46 632 €---
1665 738 €16 996 €9 471 €48 742 €---
1767 052 €16 146 €8 620 €50 906 €---
1868 394 €15 266 €7 740 €53 128 €---
1969 761 €14 354 €6 828 €55 408 €---
2071 157 €13 409 €5 883 €57 748 €---
2172 580 €12 430 €4 904 €60 150 €---
2274 031 €11 416 €3 891 €62 615 €---
2375 512 €10 366 €2 840 €65 146 €---
2477 022 €9 278 €1 752 €67 744 €---
2578 563 €8 151 €625 €70 411 €---
TOTAL1 564 491 €477 219 €278 818 €1 087 272 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 087 272 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 844 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 257 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 257 €+3 558 €+6 699 €
2+10 257 €+7 079 €+3 178 €
3+10 257 €+7 534 €+2 723 €
4+10 257 €+8 000 €+2 257 €
5+10 257 €+8 478 €+1 779 €
6+10 257 €+8 968 €+1 289 €
7+10 257 €+9 471 €+786 €
8+10 257 €+9 987 €+270 €
9+10 257 €+10 516 €-259 €
10+10 257 €+11 058 €-801 €
11+10 257 €+11 615 €-1 358 €
12+10 257 €+12 186 €-1 929 €
13+10 257 €+12 772 €-2 515 €
14+10 257 €+13 373 €-3 116 €
15+10 257 €+13 990 €-3 733 €
16+10 257 €+14 622 €-4 365 €
17+10 257 €+15 272 €-5 015 €
18+10 257 €+15 938 €-5 681 €
19+10 257 €+16 622 €-6 365 €
20+10 257 €+17 324 €-7 067 €
21+10 257 €+18 045 €-7 788 €
22+10 257 €+18 785 €-8 528 €
23+10 257 €+19 544 €-9 287 €
24+10 257 €+20 323 €-10 066 €
25+10 257 €+21 123 €-10 866 €
Total+256 425 €+326 181 €+-69 756 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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