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Achat : Appartement Villetaneuse (93430)

VilleVilletaneuse (93)
Surface80
Coût Total204 580
Loyer Annuel15 957
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+126
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 4 pièces, 4 chambres

À la vente, découvrez cet appartement aux beaux volumes, parfaitement agencé, offrant 4 chambres et de nombreux rangements, idéal pour une famille ou pour un projet d'investissement locatif en colocation. Fonctionnel et confortable, ce bien séduira par sa distribution optimisée, permettant à chaque occupant de bénéficier d'un espace de vie agréable tout en profitant de solutions de rangement appréciables au quotidien. Grâce à sa configuration, cet appartement constitue une excellente opportunité pour un investissement en colocation. Sur une base de 500 € par chambre, le revenu locatif potentiel peut atteindre 2.000 € par mois, soit 24.000 € par an. Proposé au prix de 160.000 €, ce bien présente un rendement locatif brut estimé à 14,2 %, un atout particulièrement attractif pour les investisseurs à la recherche d'un actif rentable. Les atouts du bien : 4 chambres 1 Salle d'eau nombreux rangements belle distribution des espaces idéal pour colocation revenu locatif potentiel : 2 000 € / mois rendement brut estimé : 14,2 %. Un bien à fort potentiel, aussi pertinent pour une acquisition patrimoniale que pour un investissement locatif performant.

Ville : Villetaneuse
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93430
Coordonnées : 48.951490, 2.339280
Total : 204 580
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 31 780
Valeur du bien : 191 780
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 16.62€/m²/mois
Fourchette : 12.61€ - 21.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1330€/mois
Loyer annuel estimé : 15957€/an
Fourchette totale : 1009€ - 1753€/mois
Fourchette annuelle : 12103€ - 21038€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 10.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 590,36 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 229
Prix d'achat :160 000
Décote à l'achat :-47 229 (-22.8%)
Marge achat-revente :2 649€ (1.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 013,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :57,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 071,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 390,98
Coût de l'assurance :17 389,30
Taxe foncière : 1 595,70€/an
Soit par mois : 132,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 329,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 204,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 assumé - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 780(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:16 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain - Peinture:180
    Peinture murs: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 60€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villetaneuse (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 330 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 957 €/an
Calcul : 1 330 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 867 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 580 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 696 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 939
Revenus locatifs : +15 957
Charges déductibles : -40 939
Résultat foncier Année 1 : -24 982(Déficit de 24 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 582
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 159 €/an
Revenus locatifs : +15 957
Charges déductibles : -9 159
Résultat foncier Années 2+ : 6 798 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3581.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 95740 9456 874-24 98821 400 €3 588 €3 588 €
216 2768 9836 6917 293---
316 6028 7946 5037 808---
416 9348 5986 3078 335---
517 2728 3966 1058 876---
617 6188 1875 8969 430---
717 9707 9715 6809 999---
818 3307 7475 45610 582---
918 6967 5165 22511 180---
1019 0707 2764 98511 794---
1119 4517 0294 73712 423---
1219 8406 7724 48113 068---
1320 2376 5074 21613 730---
1420 6426 2333 94214 409---
1521 0555 9493 65815 106---
1621 4765 6553 36415 821---
1721 9055 3523 06016 554---
1822 3445 0372 74617 306---
1922 7904 7122 42118 078---
2023 2464 3762 08518 870---
2123 7114 0281 73719 683---
2224 1853 6681 37720 517---
2324 6693 2961 00521 373---
2425 1632 91162022 252---
2525 6662 51222123 153---
TOTAL511 106188 45399 391322 65321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 322 653
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 957 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 351-6 420+9 771
2+3 351+1 112+2 239
3+3 351+2 342+1 009
4+3 351+2 501+850
5+3 351+2 663+688
6+3 351+2 829+522
7+3 351+3 000+351
8+3 351+3 175+176
9+3 351+3 354-3
10+3 351+3 538-187
11+3 351+3 727-376
12+3 351+3 920-569
13+3 351+4 119-768
14+3 351+4 323-972
15+3 351+4 532-1 181
16+3 351+4 746-1 395
17+3 351+4 966-1 615
18+3 351+5 192-1 841
19+3 351+5 423-2 072
20+3 351+5 661-2 310
21+3 351+5 905-2 554
22+3 351+6 155-2 804
23+3 351+6 412-3 061
24+3 351+6 676-3 325
25+3 351+6 946-3 595
Total+83 775+96 796+-13 021
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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