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Appartement 30m2

Bien expiré
VilleVerneuil-sur-Avre (27)
Surface30m²
Coût Total96 760€
Loyer Annuel4 239€
Rentabilité4.38%
Cashflow/mois-195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 47 000 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 1 566,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre, T1 au calme vue sur jardin au centre de Verneuil sur avre

Au RDC Pièce avec mezzanine Cuisine avec accès extérieur sur terrasse. Cour commune à plusieurs logements. Salle de douche à refaire, WC séparé Chauffage moitié collectif gaz / moitié électrique Surface déclarée 29.70 m2. Tout à l'égout Fenêtres simple vitrage. Environnement calme et vue sympathique, à 1 minute à pieds du centre ville de Verneuil sur Avre. Prix : 47 000€

Ville : Verneuil-sur-Avre
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27130
Coordonnées : 48.738320, 0.923870
Total : 96 760€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 46 000€
Valeur du bien : 93 000€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30m²
Loyer prédit : 11.78€/m²/mois
Fourchette : 8.97€ - 15.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 353€/mois
Loyer annuel estimé : 4239€/an
Fourchette totale : 269€ - 464€/mois
Fourchette annuelle : 3228€ - 5568€/an
Rentabilité brute :4.38%
Fourchette de rentabilité :3.34% - 5.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 753,5 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 605 €
Prix d'achat :47 000 €
Décote à l'achat :-5 605€ (-10.7%)
Marge achat-revente :-44 155€ (-83.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 561,01€
Coût de l'assurance :8 466,50€
Taxe foncière : 423,94€/an
Soit par mois : 35,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 353,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 547,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-194,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une chaudière gaz à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain à refaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec murs abîmés et équipements obsolètes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre à rénover
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon incluant peinture et éventuellement changement de la robinetterie.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec peinture jaunie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 000 €(1 533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:1 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 400€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:3 500€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verneuil-sur-Avre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 353 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 239 €/an
Calcul : 353 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 760 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 424 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 107 €
Revenus locatifs : +4 239 €
Charges déductibles : -50 107 €
Résultat foncier Année 1 : -45 867 €(Déficit de 45 867 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 467 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 107 €/an
Revenus locatifs : +4 239 €
Charges déductibles : -4 107 €
Résultat foncier Années 2+ : 133 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24467.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 239 €50 110 €3 347 €-45 871 €21 400 €24 471 €24 471 €
24 324 €4 022 €3 260 €302 €--24 169 €
34 411 €3 931 €3 169 €479 €--23 689 €
44 499 €3 837 €3 075 €662 €--23 028 €
54 589 €3 740 €2 977 €849 €--22 179 €
64 681 €3 639 €2 877 €1 041 €--21 137 €
74 774 €3 535 €2 772 €1 240 €--19 898 €
84 870 €3 427 €2 664 €1 443 €--18 455 €
94 967 €3 315 €2 552 €1 653 €--16 802 €
105 066 €3 199 €2 436 €1 868 €--14 934 €
115 168 €3 078 €2 316 €2 089 €--12 845 €
125 271 €2 954 €2 191 €2 317 €---
135 377 €2 825 €2 063 €2 551 €---
145 484 €2 692 €1 929 €2 792 €---
155 594 €2 554 €1 791 €3 040 €---
165 706 €2 411 €1 648 €3 295 €---
175 820 €2 263 €1 500 €3 557 €---
185 936 €2 109 €1 347 €3 827 €---
196 055 €1 950 €1 188 €4 105 €---
206 176 €1 786 €1 023 €4 390 €---
216 299 €1 616 €853 €4 684 €---
226 425 €1 439 €676 €4 986 €---
236 554 €1 256 €494 €5 298 €---
246 685 €1 067 €305 €5 618 €---
256 819 €871 €109 €5 947 €---
TOTAL135 789 €113 626 €48 561 €22 163 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 22 163 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 239 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+890 €-6 420 €+7 310 €
2+890 €0 €+890 €
3+890 €0 €+890 €
4+890 €0 €+890 €
5+890 €0 €+890 €
6+890 €0 €+890 €
7+890 €0 €+890 €
8+890 €0 €+890 €
9+890 €0 €+890 €
10+890 €0 €+890 €
11+890 €0 €+890 €
12+890 €+695 €+195 €
13+890 €+765 €+125 €
14+890 €+838 €+52 €
15+890 €+912 €-22 €
16+890 €+988 €-98 €
17+890 €+1 067 €-177 €
18+890 €+1 148 €-258 €
19+890 €+1 231 €-341 €
20+890 €+1 317 €-427 €
21+890 €+1 405 €-515 €
22+890 €+1 496 €-606 €
23+890 €+1 589 €-699 €
24+890 €+1 685 €-795 €
25+890 €+1 784 €-894 €
Total+22 250 €+10 502 €+11 748 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 151 jours
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