Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 7 pièces 175 m²

VillePlaisance (32)
Surface175
Coût Total185 050
Loyer Annuel16 557
Rentabilité8.95%
Cashflow/mois+259
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 914,29 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ideal investisseur(s) - Gros rendement locatif !

À seulement 5 minutes des commodités de Plaisance, découvrez cette maison d'habitation actuellement divisée en deux logements distincts, offrant une excellente opportunité d'investissement. Le bien se compose de 5 chambres au total, réparties entre les deux logements, et génère actuellement près de 1 000 € de revenus locatifs mensuels. Vous bénéficierez également d'équipements confortables, dont une pompe à chaleur air/eau, garantissant performance énergétique et économies au quotidien. À l'extérieur, vous profiterez d'un jardin facile d'entretien, idéal pour limiter les contraintes tout en conservant un espace agréable, ainsi que d'une dépendance offrant de nombreuses possibilités (stockage, atelier, aménagement complémentaire…). Un bien idéal pour investisseurs ou pour un projet de résidence principale avec revenu complémentaire.

Jazz CUBOTA – Agent commercial (EI) RSAC Auch n°912 337 003 Référence agence : 4987 Référence annonce : PT6L-60O-T9C Date de réalisation du diagnostic : 19/03/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Plaisance
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32160
Coordonnées : 43.603455, 0.050479
Total : 185 050
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 12 250
Valeur du bien : 172 250
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.05€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1380€/mois
Loyer annuel estimé : 16557€/an
Fourchette totale : 1058€ - 1799€/mois
Fourchette annuelle : 12700€ - 21586€/an
Rentabilité brute :8.95%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 11.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 333,33 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :233 333
Prix d'achat :160 000
Décote à l'achat :-73 333 (-31.4%)
Marge achat-revente :48 283€ (20.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 050
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :928,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :53,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 982,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 467,00
Coût de l'assurance :16 191,87
Taxe foncière : 1 655,72€/an
Soit par mois : 137,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 379,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 120,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :259,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien de la pompe à chaleur air/eau existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager datés
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du carrelage de l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 250(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 250
    Isolation combles: 175 m² × 70€/m² = 12250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plaisance (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 380 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 557 €/an
Calcul : 1 380 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 050 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 648 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 986
Revenus locatifs : +16 557
Charges déductibles : -20 986
Résultat foncier Année 1 : -4 428(Déficit de 4 428 €)
Imputable sur revenu global : 4 428
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 736 €/an
Revenus locatifs : +16 557
Charges déductibles : -8 736
Résultat foncier Années 2+ : 7 822 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 55720 9926 438-4 4354 435 €--
216 8888 5746 2708 315---
317 2268 3996 0968 827---
417 5718 2195 9159 352---
517 9228 0325 7299 890---
618 2817 8385 53510 442---
718 6467 6385 33411 008---
819 0197 4305 12711 589---
919 3997 2154 91212 185---
1019 7876 9924 68912 795---
1120 1836 7614 45813 422---
1220 5876 5224 21914 065---
1320 9996 2753 97114 724---
1421 4196 0183 71515 400---
1521 8475 7523 44916 094---
1622 2845 4773 17416 807---
1722 7305 1922 88917 537---
1823 1844 8972 59418 287---
1923 6484 5912 28819 056---
2024 1214 2751 97119 846---
2124 6033 9471 64320 657---
2225 0953 6071 30321 488---
2325 5973 25595222 342---
2426 1092 89058723 219---
2526 6312 51321024 118---
TOTAL530 333163 30293 467367 0314 435Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 330
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 367 031
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 477 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 477-1 330+4 807
2+3 477+2 494+983
3+3 477+2 648+829
4+3 477+2 806+671
5+3 477+2 967+510
6+3 477+3 133+344
7+3 477+3 303+174
8+3 477+3 4770
9+3 477+3 655-178
10+3 477+3 839-362
11+3 477+4 027-550
12+3 477+4 219-742
13+3 477+4 417-940
14+3 477+4 620-1 143
15+3 477+4 828-1 351
16+3 477+5 042-1 565
17+3 477+5 261-1 784
18+3 477+5 486-2 009
19+3 477+5 717-2 240
20+3 477+5 954-2 477
21+3 477+6 197-2 720
22+3 477+6 447-2 970
23+3 477+6 703-3 226
24+3 477+6 966-3 489
25+3 477+7 236-3 759
Total+86 925+110 109+-23 184
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →