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Appartement 4 pièces 86 m²

VilleCharleville-Mézières (08)
Surface86m²
Coût Total64 316€
Loyer Annuel8 473€
Rentabilité13.17%
Cashflow/mois+295€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 700 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 554,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

REF 5567 - APPARTEMENT T4 LUMINEUX A RENOVER CHARLEVILLE-MEZIERES

Découvrez cet appartement situé au 2ᵉ étage d'une résidence avec ascenseur, cet appartement de 86 m² offre de beaux volumes et un fort potentiel de rénovation.

Il se compose d'un vaste séjour double lumineux avec accès balcon, d'une cuisine indépendante, de 2 chambres, d'une salle de bains ainsi que de nombreux espaces de rangement.

L'appartement nécessite un rafraîchissement complet, idéal pour créer un intérieur moderne et chaleureux à votre image.

Vous bénéficierez également d'une place de parking privative dans un garage sécurisé.

Chauffage collectif gaz

Prix : 47 700 € (Honoraires inclus à la charge du vendeur).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Diagnostic de performance énergétique : classe D (216 kWh/m²/an). Émission de gaz à effet de serre : classe D (44 kg CO₂/m²/an).

AGENCE TOUTABITAT 39 AVE FOREST 08000 CHARLEVILLE MEZIERES Contact : Decarreaux Romain : [Coordonnées masquées] Référence annonce : 5567 Consommation énergétique : 216 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 44 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.759224, 4.718234
Total : 64 316€
Prix d'acquisition : 47 700€
Travaux : 12 800€
Valeur du bien : 60 500€
Frais de notaire : 3 816€
Coût estimé : 3 816€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8473€/an
Fourchette totale : 544€ - 916€/mois
Fourchette annuelle : 6529€ - 10995€/an
Rentabilité brute :13.17%
Fourchette de rentabilité :10.15% - 17.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 140,35 €/m²
Basé sur :173 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 070 €
Prix d'achat :47 700 €
Décote à l'achat :-50 370€ (-51.4%)
Marge achat-revente :33 754€ (34.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 316€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :321,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :18,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 340,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 278,32€
Coût de l'assurance :5 627,65€
Taxe foncière : 847,26€/an
Soit par mois : 70,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 706,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 411,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :294,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine, y compris peinture et remplacement de la robinetterie
Quantité: 10 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable (parquet ou carrelage)
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - moquette usée nécessite un remplacement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, y compris douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais nécessitant un remplacement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 800 €(149 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:900€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 900€ = 900€
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€
  • Salon:2 000€
    Remplacement moquette par revêtement durable: 25 m² × 80€/m² = 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Remplacement revêtement sol 2 chambres: 20 m² × 80€/m² = 1600€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 473 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 316 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 225 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 095 €
Revenus locatifs : +8 473 €
Charges déductibles : -16 095 €
Résultat foncier Année 1 : -7 623 €(Déficit de 7 623 €)
Imputable sur revenu global : 7 623 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 295 €/an
Revenus locatifs : +8 473 €
Charges déductibles : -3 295 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 177 €/an
Prix d'achat du bien : 47 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 005 €(65% de 47 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 127 €/an
Calcul : 31 005 € × 3,636% = 1 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 473 €16 097 €2 225 €-7 625 €7 625 €--
28 642 €3 239 €2 167 €5 403 €---
38 815 €3 179 €2 106 €5 636 €---
48 991 €3 116 €2 044 €5 875 €---
59 171 €3 051 €1 979 €6 120 €---
69 354 €2 984 €1 912 €6 370 €---
79 542 €2 915 €1 843 €6 627 €---
89 732 €2 843 €1 771 €6 889 €---
99 927 €2 769 €1 696 €7 158 €---
1010 126 €2 692 €1 619 €7 434 €---
1110 328 €2 612 €1 539 €7 716 €---
1210 535 €2 529 €1 457 €8 006 €---
1310 745 €2 443 €1 371 €8 302 €---
1410 960 €2 355 €1 282 €8 605 €---
1511 179 €2 263 €1 191 €8 916 €---
1611 403 €2 168 €1 096 €9 235 €---
1711 631 €2 069 €997 €9 562 €---
1811 864 €1 967 €895 €9 896 €---
1912 101 €1 862 €789 €10 239 €---
2012 343 €1 753 €680 €10 590 €---
2112 590 €1 639 €567 €10 951 €---
2212 842 €1 522 €450 €11 320 €---
2313 098 €1 401 €328 €11 698 €---
2413 360 €1 275 €202 €12 086 €---
2513 628 €1 145 €72 €12 483 €---
TOTAL271 380 €71 888 €32 278 €199 493 €7 625 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 287 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 493 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 779 €-2 287 €+4 066 €
2+1 779 €+1 621 €+158 €
3+1 779 €+1 691 €+88 €
4+1 779 €+1 763 €+16 €
5+1 779 €+1 836 €-57 €
6+1 779 €+1 911 €-132 €
7+1 779 €+1 988 €-209 €
8+1 779 €+2 067 €-288 €
9+1 779 €+2 148 €-369 €
10+1 779 €+2 230 €-451 €
11+1 779 €+2 315 €-536 €
12+1 779 €+2 402 €-623 €
13+1 779 €+2 491 €-712 €
14+1 779 €+2 582 €-803 €
15+1 779 €+2 675 €-896 €
16+1 779 €+2 771 €-992 €
17+1 779 €+2 869 €-1 090 €
18+1 779 €+2 969 €-1 190 €
19+1 779 €+3 072 €-1 293 €
20+1 779 €+3 177 €-1 398 €
21+1 779 €+3 285 €-1 506 €
22+1 779 €+3 396 €-1 617 €
23+1 779 €+3 509 €-1 730 €
24+1 779 €+3 626 €-1 847 €
25+1 779 €+3 745 €-1 966 €
Total+44 475 €+59 848 €+-15 373 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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