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Propriété 5 pièces 118 m²

Bien expiré
VilleLavelanet (09)
Surface118m²
Coût Total194 120€
Loyer Annuel10 949€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 84 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 711,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Réf 69401YM : Secteur Lavelanet. Dans environnement de piémont au pied des Pyrénées, château de Montségur, une station de ski à 20 minutes, un lac de 550 hectares à 20 minutes(pêche, voile, baignade) cité médiévale de Mirepoix. Maison de village sur 2 niveaux, le rez de chaussée se compose d'un séjour cuisine avec son insert, une chambre ou un bureau et un toilette. A l' étage 3 chambres spacieuses une salle de bain et un toilette. Un grand garage de 70m², la toiture a été refaite en partie. Le bien est vendu avec une parcelle boisée sur la même commune. Calme et tranquillité assurée ! Yohann MONIE Agent commercial indépendant Swixim sur votre secteur : +33631657373 Honoraires à la charge du vendeur - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 2540€ ~ 3500€ - Yohann MONIE - Agent commercial - EI - RSAC 429 254 667 / Foix

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.934251, 1.847493
Total : 194 120€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 103 400€
Valeur du bien : 187 400€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 912€/mois
Loyer annuel estimé : 10949€/an
Fourchette totale : 691€ - 1205€/mois
Fourchette annuelle : 8289€ - 14462€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :959,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :56,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 015,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 688,67€
Coût de l'assurance :16 985,50€
Taxe foncière : 1 094,89€/an
Soit par mois : 91,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 912,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 107,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-194,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état, usure visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 400 €(876 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres: 800€/fenêtre × 15 = 12000€ (pose comprise) = 12000€
  • Eau chaude:7 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3500€ + Main d'œuvre: 500€ = 4000€
  • Cuisine:40 500€
    Cuisine complète: 12000€ + Électroménager: 5000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 2500€ = 20000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ + Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 56 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 949 €/an
Calcul : 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 120 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 679 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 095 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 652 €
Revenus locatifs : +10 949 €
Charges déductibles : -111 652 €
Résultat foncier Année 1 : -100 703 €(Déficit de 100 703 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 79 303 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 252 €/an
Revenus locatifs : +10 949 €
Charges déductibles : -8 252 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 697 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 79302.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 949 €111 658 €6 484 €-100 709 €21 400 €79 309 €79 309 €
211 168 €8 086 €6 311 €3 082 €--76 227 €
311 391 €7 907 €6 133 €3 484 €--72 743 €
411 619 €7 722 €5 948 €3 897 €--68 846 €
511 851 €7 531 €5 757 €4 320 €--64 526 €
612 089 €7 334 €5 559 €4 755 €--59 771 €
712 330 €7 129 €5 355 €5 201 €--54 570 €
812 577 €6 918 €5 144 €5 659 €--48 911 €
912 828 €6 699 €4 925 €6 129 €--42 782 €
1013 085 €6 473 €4 699 €6 612 €--36 170 €
1113 347 €6 239 €4 465 €7 107 €--29 063 €
1213 614 €5 997 €4 223 €7 616 €---
1313 886 €5 747 €3 973 €8 139 €---
1414 164 €5 488 €3 714 €8 675 €---
1514 447 €5 221 €3 446 €9 226 €---
1614 736 €4 944 €3 169 €9 792 €---
1715 031 €4 657 €2 883 €10 373 €---
1815 331 €4 361 €2 587 €10 970 €---
1915 638 €4 055 €2 280 €11 583 €---
2015 951 €3 738 €1 963 €12 213 €---
2116 270 €3 410 €1 636 €12 860 €---
2216 595 €3 071 €1 297 €13 524 €---
2316 927 €2 720 €946 €14 207 €---
2417 265 €2 358 €583 €14 908 €---
2517 611 €1 982 €208 €15 628 €---
TOTAL350 698 €241 446 €93 689 €109 251 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 251 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 299 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 299 €-6 420 €+8 719 €
2+2 299 €0 €+2 299 €
3+2 299 €0 €+2 299 €
4+2 299 €0 €+2 299 €
5+2 299 €0 €+2 299 €
6+2 299 €0 €+2 299 €
7+2 299 €0 €+2 299 €
8+2 299 €0 €+2 299 €
9+2 299 €0 €+2 299 €
10+2 299 €0 €+2 299 €
11+2 299 €0 €+2 299 €
12+2 299 €+2 285 €+14 €
13+2 299 €+2 442 €-143 €
14+2 299 €+2 603 €-304 €
15+2 299 €+2 768 €-469 €
16+2 299 €+2 938 €-639 €
17+2 299 €+3 112 €-813 €
18+2 299 €+3 291 €-992 €
19+2 299 €+3 475 €-1 176 €
20+2 299 €+3 664 €-1 365 €
21+2 299 €+3 858 €-1 559 €
22+2 299 €+4 057 €-1 758 €
23+2 299 €+4 262 €-1 963 €
24+2 299 €+4 472 €-2 173 €
25+2 299 €+4 688 €-2 389 €
Total+57 475 €+41 494 €+15 981 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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