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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSalbris (41)
Surface113m²
Coût Total158 244€
Loyer Annuel10 307€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 670 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 979,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage

A Salbris, maison sur sous-sol spacieuse et lumineuse idéale pour une famille nombreuse. Vous souhaitez visiter? Suivez nous. Un bel espace à usage d'entrée vous permets d'accéder au garage et à la chaufferie ou sur la partie gauche, à la cuisine d'été/buanderie et à une chambre. Montez les escalier pour découvrir à ce niveau un espace cuisine à aménager, un vaste salon/salle à manger, deux chambres, une salle de bains et des toilettes indépendantes.

Vous pourrez si cette surface ne vous suffit pas, finir d'aménager deux nouvelles chambres sous les combles et pourquoi pas créer un espace salle de jeux.

En extérieur vous profiterez avec votre famille des plus de 500 m² de terrain.

Contactez-nous pour en savoir plus et visiter ce bien.

110 670 euros. 105 000 euros + Honoraires de négo. : 5 670 euros (soit 5,40% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Salbris
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41300
Coordonnées : 47.428517, 2.037786
Total : 158 244€
Prix d'acquisition : 110 670€
Travaux : 38 720€
Valeur du bien : 149 390€
Frais de notaire : 8 854€
Coût estimé : 8 854€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 10.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 859€/mois
Loyer annuel estimé : 10307€/an
Fourchette totale : 645€ - 1143€/mois
Fourchette annuelle : 7745€ - 13716€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :815,61 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 164 €
Prix d'achat :110 670 €
Décote à l'achat :+18 506€ (+20.1%)
Marge achat-revente :-66 080€ (-71.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 244€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 829,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 879,59€
Coût de l'assurance :13 846,35€
Taxe foncière : 1 030,69€/an
Soit par mois : 85,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 858,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 915,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 113 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture des murs
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 720 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:4 520€
    Isolation combles: 113 m² × 40€/m² = 4520€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 1 cuisine × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salbris (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 859 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 307 €/an
Calcul : 859 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 312 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 244 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 031 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 616 €
Revenus locatifs : +10 307 €
Charges déductibles : -45 616 €
Résultat foncier Année 1 : -35 310 €(Déficit de 35 310 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 910 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 896 €/an
Revenus locatifs : +10 307 €
Charges déductibles : -6 896 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13909.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 670 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 936 €(65% de 110 670 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 616 €/an
Calcul : 71 936 € × 3,636% = 2 616 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 307 €45 622 €5 317 €-35 315 €21 400 €13 915 €13 915 €
210 513 €6 760 €5 176 €3 753 €--10 162 €
310 723 €6 614 €5 030 €4 109 €--6 053 €
410 938 €6 463 €4 879 €4 475 €--1 578 €
511 157 €6 307 €4 722 €4 850 €---
611 380 €6 145 €4 561 €5 234 €---
711 607 €5 978 €4 393 €5 629 €---
811 839 €5 805 €4 220 €6 035 €---
912 076 €5 626 €4 041 €6 450 €---
1012 318 €5 441 €3 856 €6 877 €---
1112 564 €5 249 €3 664 €7 315 €---
1212 815 €5 051 €3 466 €7 765 €---
1313 072 €4 846 €3 261 €8 226 €---
1413 333 €4 633 €3 049 €8 700 €---
1513 600 €4 414 €2 829 €9 186 €---
1613 872 €4 187 €2 602 €9 685 €---
1714 149 €3 952 €2 367 €10 197 €---
1814 432 €3 709 €2 124 €10 723 €---
1914 721 €3 457 €1 873 €11 263 €---
2015 015 €3 197 €1 613 €11 818 €---
2115 316 €2 928 €1 344 €12 387 €---
2215 622 €2 650 €1 065 €12 972 €---
2315 934 €2 362 €777 €13 573 €---
2416 253 €2 064 €479 €14 189 €---
2516 578 €1 755 €171 €14 823 €---
TOTAL330 133 €155 213 €76 880 €174 920 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 920 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 307 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 164 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 164 €-6 420 €+8 584 €
2+2 164 €0 €+2 164 €
3+2 164 €0 €+2 164 €
4+2 164 €0 €+2 164 €
5+2 164 €+981 €+1 183 €
6+2 164 €+1 570 €+594 €
7+2 164 €+1 689 €+475 €
8+2 164 €+1 810 €+354 €
9+2 164 €+1 935 €+229 €
10+2 164 €+2 063 €+101 €
11+2 164 €+2 195 €-31 €
12+2 164 €+2 329 €-165 €
13+2 164 €+2 468 €-304 €
14+2 164 €+2 610 €-446 €
15+2 164 €+2 756 €-592 €
16+2 164 €+2 905 €-741 €
17+2 164 €+3 059 €-895 €
18+2 164 €+3 217 €-1 053 €
19+2 164 €+3 379 €-1 215 €
20+2 164 €+3 545 €-1 381 €
21+2 164 €+3 716 €-1 552 €
22+2 164 €+3 892 €-1 728 €
23+2 164 €+4 072 €-1 908 €
24+2 164 €+4 257 €-2 093 €
25+2 164 €+4 447 €-2 283 €
Total+54 100 €+52 476 €+1 624 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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