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Maison à vendre

VilleSainte-Gemme-la-Plaine (85)
Surface108m²
Coût Total187 580€
Loyer Annuel10 864€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 500 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 208,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres

Coup de cœur assuré ! Laissez-vous séduire par le charme intemporel de cette authentique maison en pierre datant des années 1600, où histoire et caractère se rencontrent harmonieusement. D'une surface habitable de 108 m², cette demeure pleine de cachet offre : 2 belles chambres, idéales pour un cocon familial ou une résidence secondaire Des matériaux anciens préservés, apportant une atmosphère chaleureuse et unique Un cadre de vie paisible, chargé d'histoire Situation idéale :À seulement quelques pas du centre-bourg, vous profitez de toutes les commodités, tout en étant au plus près de la nature, avec une forêt accessible à pied pour de magnifiques balades. Un bien rare, parfait pour les amoureux de l'ancien et des environnements naturels. À visiter sans tarder !

Ville : Sainte-Gemme-la-Plaine
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85400
Coordonnées : 46.472852, -1.113409
Total : 187 580€
Prix d'acquisition : 130 500€
Travaux : 46 640€
Valeur du bien : 177 140€
Frais de notaire : 10 440€
Coût estimé : 10 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 10.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10864€/an
Fourchette totale : 694€ - 1181€/mois
Fourchette annuelle : 8327€ - 14176€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 648,72 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 062 €
Prix d'achat :130 500 €
Décote à l'achat :-47 562€ (-26.7%)
Marge achat-revente :-9 518€ (-5.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :929,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 983,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 131,88€
Coût de l'assurance :16 413,25€
Taxe foncière : 1 086,45€/an
Soit par mois : 90,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 905,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 074,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 373 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 640 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 640€
    Isolation combles: 108 m² × 80€/m² = 8640€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 7500€ (incluant plomberie et électricité)
  • Revêtement sol chambres:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant pose)
  • Peinture chambres:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:4 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité, peinture: 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Gemme-la-Plaine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 864 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 580 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 657 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 680 €
Revenus locatifs : +10 864 €
Charges déductibles : -54 680 €
Résultat foncier Année 1 : -43 815 €(Déficit de 43 815 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 415 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 040 €/an
Revenus locatifs : +10 864 €
Charges déductibles : -8 040 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 825 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22415.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 825 €(65% de 130 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 085 €/an
Calcul : 84 825 € × 3,636% = 3 085 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 864 €54 686 €6 303 €-43 821 €21 400 €22 421 €22 421 €
211 082 €7 878 €6 135 €3 203 €--19 218 €
311 303 €7 705 €5 962 €3 598 €--15 619 €
411 529 €7 526 €5 783 €4 003 €--11 616 €
511 760 €7 341 €5 598 €4 419 €--7 197 €
611 995 €7 149 €5 406 €4 846 €--2 351 €
712 235 €6 951 €5 208 €5 284 €---
812 480 €6 746 €5 003 €5 734 €---
912 729 €6 533 €4 790 €6 196 €---
1012 984 €6 314 €4 571 €6 670 €---
1113 244 €6 087 €4 344 €7 157 €---
1213 509 €5 852 €4 109 €7 657 €---
1313 779 €5 608 €3 866 €8 170 €---
1414 054 €5 357 €3 614 €8 697 €---
1514 335 €5 097 €3 354 €9 239 €---
1614 622 €4 828 €3 085 €9 795 €---
1714 915 €4 549 €2 806 €10 365 €---
1815 213 €4 261 €2 518 €10 952 €---
1915 517 €3 963 €2 220 €11 554 €---
2015 827 €3 655 €1 912 €12 173 €---
2116 144 €3 336 €1 593 €12 808 €---
2216 467 €3 006 €1 263 €13 461 €---
2316 796 €2 664 €921 €14 132 €---
2417 132 €2 311 €568 €14 821 €---
2517 475 €1 946 €203 €15 529 €---
TOTAL347 992 €181 346 €91 132 €166 646 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 646 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 864 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 282 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 282 €-6 420 €+8 702 €
2+2 282 €0 €+2 282 €
3+2 282 €0 €+2 282 €
4+2 282 €0 €+2 282 €
5+2 282 €0 €+2 282 €
6+2 282 €0 €+2 282 €
7+2 282 €+880 €+1 402 €
8+2 282 €+1 720 €+562 €
9+2 282 €+1 859 €+423 €
10+2 282 €+2 001 €+281 €
11+2 282 €+2 147 €+135 €
12+2 282 €+2 297 €-15 €
13+2 282 €+2 451 €-169 €
14+2 282 €+2 609 €-327 €
15+2 282 €+2 772 €-490 €
16+2 282 €+2 938 €-656 €
17+2 282 €+3 110 €-828 €
18+2 282 €+3 286 €-1 004 €
19+2 282 €+3 466 €-1 184 €
20+2 282 €+3 652 €-1 370 €
21+2 282 €+3 843 €-1 561 €
22+2 282 €+4 038 €-1 756 €
23+2 282 €+4 240 €-1 958 €
24+2 282 €+4 446 €-2 164 €
25+2 282 €+4 659 €-2 377 €
Total+57 050 €+49 994 €+7 056 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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