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Immeuble 7 pièces 129 m²

VilleCatus (46)
Surface129m²
Coût Total158 040€
Loyer Annuel14 501€
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois+260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 767,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 7 pièces 129 m²

Laforet Cahors vous propose à la vente un immeuble de rapport situé à Catus. Sur trois niveaux, cet immeuble se compose au rez de chaussée de deux locaux commerciaux avec vitrines et d'une réserve. Au premier étage, un appartement T2 de 34m² comprenant un salon, une cuisine avec terrasse, une salle d'eau avec WC et une chambre. Au deuxième et troisième étage, un appartement T3 duplex de 71m², actuellement loué, comprenant une pièce de vie avec cuisine. A l'étage, un palier desservant deux chambres une salle de bain et un WC séparé. Rendement locatif de 930€/mois hors charges. Quelques travaux sont à prévoir. A visiter sans tarder !

Surface : 129 m²

Consommation énergie primaire : 250 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 250 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 100 € et 3 200 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Catus
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46150
Coordonnées : 44.537870, 1.361312
Total : 158 040€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 51 120€
Valeur du bien : 150 120€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 9.37€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1208€/mois
Loyer annuel estimé : 14501€/an
Fourchette totale : 935€ - 1562€/mois
Fourchette annuelle : 11220€ - 18741€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 11.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 031,75 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :133 096 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-34 096€ (-25.6%)
Marge achat-revente :-24 944€ (-18.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :782,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,78€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 827,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 780,48€
Coût de l'assurance :13 433,40€
Taxe foncière : 1 450,09€/an
Soit par mois : 120,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 208,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 948,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :260,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine avec quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 120 €(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Catus (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 208 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 501 €/an
Calcul : 1 208 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 305 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 450 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 412 €
Revenus locatifs : +14 501 €
Charges déductibles : -58 412 €
Résultat foncier Année 1 : -43 912 €(Déficit de 43 912 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 512 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 292 €/an
Revenus locatifs : +14 501 €
Charges déductibles : -7 292 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 208 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22511.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 501 €58 418 €5 310 €-43 917 €21 400 €22 517 €22 517 €
214 791 €7 157 €5 169 €7 634 €--14 882 €
315 087 €7 011 €5 023 €8 076 €--6 806 €
415 388 €6 860 €4 872 €8 529 €---
515 696 €6 704 €4 716 €8 993 €---
616 010 €6 542 €4 555 €9 468 €---
716 330 €6 375 €4 388 €9 955 €---
816 657 €6 202 €4 215 €10 455 €---
916 990 €6 023 €4 036 €10 967 €---
1017 330 €5 838 €3 851 €11 492 €---
1117 677 €5 647 €3 660 €12 029 €---
1218 030 €5 449 €3 462 €12 581 €---
1318 391 €5 244 €3 257 €13 146 €---
1418 758 €5 032 €3 045 €13 726 €---
1519 134 €4 813 €2 826 €14 321 €---
1619 516 €4 586 €2 599 €14 930 €---
1719 907 €4 352 €2 364 €15 555 €---
1820 305 €4 109 €2 121 €16 196 €---
1920 711 €3 858 €1 870 €16 853 €---
2021 125 €3 598 €1 611 €17 527 €---
2121 548 €3 329 €1 342 €18 218 €---
2221 979 €3 051 €1 064 €18 927 €---
2322 418 €2 764 €776 €19 655 €---
2422 866 €2 466 €479 €20 400 €---
2523 324 €2 158 €171 €21 166 €---
TOTAL464 469 €177 586 €76 780 €286 882 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 882 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 501 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 045 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 045 €-6 420 €+9 465 €
2+3 045 €0 €+3 045 €
3+3 045 €0 €+3 045 €
4+3 045 €+517 €+2 528 €
5+3 045 €+2 698 €+347 €
6+3 045 €+2 840 €+205 €
7+3 045 €+2 987 €+58 €
8+3 045 €+3 136 €-91 €
9+3 045 €+3 290 €-245 €
10+3 045 €+3 447 €-402 €
11+3 045 €+3 609 €-564 €
12+3 045 €+3 774 €-729 €
13+3 045 €+3 944 €-899 €
14+3 045 €+4 118 €-1 073 €
15+3 045 €+4 296 €-1 251 €
16+3 045 €+4 479 €-1 434 €
17+3 045 €+4 666 €-1 621 €
18+3 045 €+4 859 €-1 814 €
19+3 045 €+5 056 €-2 011 €
20+3 045 €+5 258 €-2 213 €
21+3 045 €+5 466 €-2 421 €
22+3 045 €+5 678 €-2 633 €
23+3 045 €+5 896 €-2 851 €
24+3 045 €+6 120 €-3 075 €
25+3 045 €+6 350 €-3 305 €
Total+76 125 €+86 065 €+-9 940 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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