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Achat : Appartement Loiré (49440)

VilleLoiré (49)
Surface92m²
Coût Total115 460€
Loyer Annuel8 703€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois-196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 081,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 92 m², 4 pièces, 3 chambres, Terrasse, 1 balcon, Toilettes séparées, Cave, Ascenseur, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Le Creusot, bel appartement Type Iv, proximité Lycée situé au 1er étage avec ascenseur, en copropriété. Il se compose d'une entrée, dégagement avec placard, trois chambres dont une avec placard et un évier, une salle d'eau, un Wc séparé, une cuisine meublée et équipée et un salon-séjour donnant accès à un balcon-terrasse. Une cave. Un parking au pied de l'immeuble. Les radiateurs sont équipés de répartiteurs, consommation privatives pour le chauffage, l'eau  froide et chaude. Compteur électrique individuel. Renseignements et visites Notaires De La Verrerie Mme Alexandra Bompas ou Bien vendu soumis au statut de la copropriété Le montant des charges annuelles est de 2915,96€ Pas de procédure en cours dans la copropriété Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr

Ville : Loiré
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49440
Coordonnées : 46.809270, 4.424480
Total : 115 460€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 107 500€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 10.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 725€/mois
Loyer annuel estimé : 8703€/an
Fourchette totale : 565€ - 932€/mois
Fourchette annuelle : 6774€ - 11180€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :964,13 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 700 €
Prix d'achat :99 500 €
Décote à l'achat :+10 800€ (+12.2%)
Marge achat-revente :-26 760€ (-30.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :571,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 605,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 093,87€
Coût de l'assurance :10 102,75€
Taxe foncière : 870,26€/an
Soit par mois : 72,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 243,00€/mois
Soit par an : 2 915,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 725,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 921,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée (peinture, rangement)
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée encombrée et nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 725 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 703 €/an
Calcul : 725 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 876 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 460 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 870 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 916 €/an
Calcul : 243 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 066 €
Revenus locatifs : +8 703 €
Charges déductibles : -16 066 €
Résultat foncier Année 1 : -7 363 €(Déficit de 7 363 €)
Imputable sur revenu global : 7 363 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 066 €/an
Revenus locatifs : +8 703 €
Charges déductibles : -8 066 €
Résultat foncier Années 2+ : 637 €/an
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 703 €16 070 €3 879 €-7 367 €7 367 €--
28 877 €7 967 €3 776 €910 €---
39 054 €7 860 €3 670 €1 194 €---
49 235 €7 750 €3 560 €1 485 €---
59 420 €7 636 €3 446 €1 784 €---
69 608 €7 518 €3 328 €2 090 €---
79 801 €7 396 €3 206 €2 405 €---
89 997 €7 270 €3 079 €2 727 €---
910 196 €7 139 €2 949 €3 058 €---
1010 400 €7 004 €2 813 €3 397 €---
1110 608 €6 864 €2 674 €3 744 €---
1210 821 €6 719 €2 529 €4 101 €---
1311 037 €6 570 €2 379 €4 467 €---
1411 258 €6 415 €2 225 €4 843 €---
1511 483 €6 255 €2 064 €5 228 €---
1611 713 €6 089 €1 899 €5 624 €---
1711 947 €5 918 €1 727 €6 029 €---
1812 186 €5 740 €1 550 €6 446 €---
1912 429 €5 557 €1 366 €6 873 €---
2012 678 €5 367 €1 177 €7 311 €---
2112 932 €5 171 €980 €7 761 €---
2213 190 €4 968 €777 €8 223 €---
2313 454 €4 757 €567 €8 697 €---
2413 723 €4 540 €350 €9 183 €---
2513 998 €4 315 €125 €9 683 €---
TOTAL278 747 €168 852 €56 094 €109 895 €7 367 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 895 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 828 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 828 €-2 210 €+4 038 €
2+1 828 €+273 €+1 555 €
3+1 828 €+358 €+1 470 €
4+1 828 €+446 €+1 382 €
5+1 828 €+535 €+1 293 €
6+1 828 €+627 €+1 201 €
7+1 828 €+721 €+1 107 €
8+1 828 €+818 €+1 010 €
9+1 828 €+917 €+911 €
10+1 828 €+1 019 €+809 €
11+1 828 €+1 123 €+705 €
12+1 828 €+1 230 €+598 €
13+1 828 €+1 340 €+488 €
14+1 828 €+1 453 €+375 €
15+1 828 €+1 568 €+260 €
16+1 828 €+1 687 €+141 €
17+1 828 €+1 809 €+19 €
18+1 828 €+1 934 €-106 €
19+1 828 €+2 062 €-234 €
20+1 828 €+2 193 €-365 €
21+1 828 €+2 328 €-500 €
22+1 828 €+2 467 €-639 €
23+1 828 €+2 609 €-781 €
24+1 828 €+2 755 €-927 €
25+1 828 €+2 905 €-1 077 €
Total+45 700 €+32 968 €+12 732 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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