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Maison à vendre

VilleBroué (28)
Surface170.59m²
Coût Total332 755€
Loyer Annuel20 253€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-285€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 244 000 €
Surface : 170.59 m²
Prix au m² : 1 430,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 39 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

A 10 minutes d'Houdan, découvrez cette charmante maison de ville idéalement située à proximité des commerces, des écoles, des axes routiers et à moins de 10 minutes à pied de la gare, ligne N reliant la gare Montparnasse à la gare de Dreux.

Dès l'entrée, elle se compose d'une cuisine aménagée et équipée, d'un vaste salon-salle à manger agrémenté d'un poêle à bois, d'une chambre avec dressing, d'une salle d'eau avec douche et baignoire ainsi que d'un WC séparé.

À l'étage, un grand palier dessert trois chambres, un bureau ainsi qu'une salle d'eau avec WC. En complément, la maison dispose en annexe d'une buanderie, d'une cave et d'un garage, offrant ainsi des espaces de rangement pratiques et un confort au quotidien.

Offrant un cadre de vie agréable et fonctionnel, cette maison est idéale pour une famille. N'attendez plus pour la découvrir ! Contactez-nous dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Honoraires inclus de 3.83% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 235 000 euros. Classe énergie E, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1500.00 euros et 3000.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Vos envies immo : Directrice d'agence - Delphine Mauduit Carte T CPI 7801 2020 000 045 332 RCP Versailles n°B 889 477 808

Ville : Broué
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28410
Coordonnées : 48.762890, 1.515338
Total : 332 755€
Prix d'acquisition : 244 000€
Travaux : 69 235€
Valeur du bien : 313 235€
Frais de notaire : 19 520€
Coût estimé : 19 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170.59m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1688€/mois
Loyer annuel estimé : 20253€/an
Fourchette totale : 1400€ - 2035€/mois
Fourchette annuelle : 16800€ - 24417€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 692,19 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :459 261 €
Prix d'achat :244 000 €
Décote à l'achat :-215 261€ (-46.9%)
Marge achat-revente :126 506€ (27.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :332 755€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 671,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :133,10€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 804,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 607,58€
Coût de l'assurance :39 930,60€
Taxe foncière : 2 025,34€/an
Soit par mois : 168,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 687,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 973,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-285,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170.59 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170.59 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 170.59 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative des performances énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 235 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 735€
    Isolation combles: 170.59 m² × 60€/m² = 10235€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Fenêtres:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€, Main d'œuvre: 600€
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Revêtement sol chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Peinture chambres:2 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (plomberie, électricité, peinture inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 235€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Fenêtres, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 253 €/an
Calcul : 1 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 600 €/an
Base de calcul : Emprunt de 332 755 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 597 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 025 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 235 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 457 €
Revenus locatifs : +20 253 €
Charges déductibles : -84 457 €
Résultat foncier Année 1 : -64 204 €(Déficit de 64 204 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 804 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 222 €/an
Revenus locatifs : +20 253 €
Charges déductibles : -15 222 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 031 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42803.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 244 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 158 600 €(65% de 244 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 767 €/an
Calcul : 158 600 € × 3,636% = 5 767 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 253 €84 468 €11 611 €-64 215 €21 400 €42 815 €42 815 €
220 658 €14 930 €11 308 €5 728 €--37 086 €
321 072 €14 616 €10 994 €6 455 €--30 631 €
421 493 €14 291 €10 669 €7 202 €--23 429 €
521 923 €13 955 €10 332 €7 968 €--15 461 €
622 361 €13 606 €9 983 €8 756 €--6 705 €
722 809 €13 244 €9 622 €9 564 €---
823 265 €12 870 €9 248 €10 395 €---
923 730 €12 482 €8 860 €11 248 €---
1024 205 €12 081 €8 458 €12 124 €---
1124 689 €11 665 €8 042 €13 024 €---
1225 183 €11 234 €7 611 €13 949 €---
1325 686 €10 787 €7 165 €14 899 €---
1426 200 €10 325 €6 702 €15 875 €---
1526 724 €9 846 €6 223 €16 878 €---
1627 258 €9 350 €5 727 €17 909 €---
1727 804 €8 836 €5 213 €18 968 €---
1828 360 €8 303 €4 681 €20 057 €---
1928 927 €7 752 €4 129 €21 175 €---
2029 505 €7 180 €3 558 €22 325 €---
2130 095 €6 588 €2 966 €23 507 €---
2230 697 €5 975 €2 353 €24 722 €---
2331 311 €5 340 €1 718 €25 971 €---
2431 938 €4 682 €1 060 €27 255 €---
2532 576 €4 001 €378 €28 575 €---
TOTAL648 722 €328 407 €168 608 €320 315 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 315 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 253 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 253 €-6 420 €+10 673 €
2+4 253 €0 €+4 253 €
3+4 253 €0 €+4 253 €
4+4 253 €0 €+4 253 €
5+4 253 €0 €+4 253 €
6+4 253 €0 €+4 253 €
7+4 253 €+858 €+3 395 €
8+4 253 €+3 118 €+1 135 €
9+4 253 €+3 374 €+879 €
10+4 253 €+3 637 €+616 €
11+4 253 €+3 907 €+346 €
12+4 253 €+4 185 €+68 €
13+4 253 €+4 470 €-217 €
14+4 253 €+4 763 €-510 €
15+4 253 €+5 063 €-810 €
16+4 253 €+5 373 €-1 120 €
17+4 253 €+5 690 €-1 437 €
18+4 253 €+6 017 €-1 764 €
19+4 253 €+6 353 €-2 100 €
20+4 253 €+6 698 €-2 445 €
21+4 253 €+7 052 €-2 799 €
22+4 253 €+7 417 €-3 164 €
23+4 253 €+7 791 €-3 538 €
24+4 253 €+8 177 €-3 924 €
25+4 253 €+8 573 €-4 320 €
Total+106 325 €+96 095 €+10 230 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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