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Appartement 5 pièces 95 m²

VilleTours (37)
Surface95m²
Coût Total159 689€
Loyer Annuel13 789€
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 990 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 473,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 8
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 95 m²

REFERENCE ANNONCE : 37007-2839 - À deux pas du tramway et des commerces, découvrez cet appartement T5 de plus de 95 m² situé au 8? étage d'une résidence avec une superbe vue dégagée sur le Cher.

Il se compose d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon exposé ouest, de trois chambres, d'une cuisine, d'une salle de bains et de nombreux rangements.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant un beau potentiel de personnalisation. Les fenêtres en double vitrage et les volets roulants électriques ont déjà été installés dans tout l'appartement. (honoraires inclus à la charge de l'acquéreur 5.65% TTC soit 7490 euros).

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 95 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/11/2025

Consommation énergie primaire : 161.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 160 € et 1 630 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.389580, 0.690191
Total : 159 689€
Prix d'acquisition : 139 990€
Travaux : 8 500€
Valeur du bien : 148 490€
Frais de notaire : 11 199€
Coût estimé : 11 199€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1149€/mois
Loyer annuel estimé : 13789€/an
Fourchette totale : 908€ - 1454€/mois
Fourchette annuelle : 10895€ - 17453€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 10.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 454,55 €/m²
Basé sur :667 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :328 182 €
Prix d'achat :139 990 €
Décote à l'achat :-188 192€ (-57.3%)
Marge achat-revente :168 493€ (51.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 689€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :786,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :39,92€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 826,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 306,58€
Coût de l'assurance :11 976,68€
Taxe foncière : 1 378,93€/an
Soit par mois : 114,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 149,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 941,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :207,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et installations vétustes.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en moquette nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - moquette en état correct nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500 €(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant meubles, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 149 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 789 €/an
Calcul : 1 149 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 689 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 379 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 639 €
Revenus locatifs : +13 789 €
Charges déductibles : -15 639 €
Résultat foncier Année 1 : -1 850 €(Déficit de 1 850 €)
Imputable sur revenu global : 1 850 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 139 €/an
Revenus locatifs : +13 789 €
Charges déductibles : -7 139 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 650 €/an
Prix d'achat du bien : 139 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 994 €(65% de 139 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 90 994 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 789 €15 644 €5 286 €-1 855 €1 855 €--
214 065 €7 003 €5 145 €7 062 €---
314 346 €6 857 €4 999 €7 490 €---
414 633 €6 706 €4 848 €7 928 €---
514 926 €6 549 €4 691 €8 376 €---
615 224 €6 388 €4 530 €8 837 €---
715 529 €6 221 €4 363 €9 308 €---
815 840 €6 048 €4 190 €9 791 €---
916 156 €5 870 €4 012 €10 287 €---
1016 479 €5 685 €3 827 €10 795 €---
1116 809 €5 494 €3 636 €11 315 €---
1217 145 €5 297 €3 439 €11 849 €---
1317 488 €5 092 €3 234 €12 396 €---
1417 838 €4 881 €3 023 €12 957 €---
1518 195 €4 663 €2 805 €13 532 €---
1618 559 €4 437 €2 579 €14 121 €---
1718 930 €4 204 €2 346 €14 726 €---
1819 308 €3 963 €2 105 €15 346 €---
1919 694 €3 713 €1 855 €15 981 €---
2020 088 €3 455 €1 597 €16 633 €---
2120 490 €3 188 €1 330 €17 302 €---
2220 900 €2 912 €1 054 €17 988 €---
2321 318 €2 627 €769 €18 691 €---
2421 744 €2 332 €474 €19 412 €---
2522 179 €2 027 €169 €20 152 €---
TOTAL441 674 €131 256 €76 307 €310 418 €1 855 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 556 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 418 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 896 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 896 €-556 €+3 452 €
2+2 896 €+2 119 €+777 €
3+2 896 €+2 247 €+649 €
4+2 896 €+2 378 €+518 €
5+2 896 €+2 513 €+383 €
6+2 896 €+2 651 €+245 €
7+2 896 €+2 792 €+104 €
8+2 896 €+2 937 €-41 €
9+2 896 €+3 086 €-190 €
10+2 896 €+3 238 €-342 €
11+2 896 €+3 395 €-499 €
12+2 896 €+3 555 €-659 €
13+2 896 €+3 719 €-823 €
14+2 896 €+3 887 €-991 €
15+2 896 €+4 059 €-1 163 €
16+2 896 €+4 236 €-1 340 €
17+2 896 €+4 418 €-1 522 €
18+2 896 €+4 604 €-1 708 €
19+2 896 €+4 794 €-1 898 €
20+2 896 €+4 990 €-2 094 €
21+2 896 €+5 191 €-2 295 €
22+2 896 €+5 396 €-2 500 €
23+2 896 €+5 607 €-2 711 €
24+2 896 €+5 824 €-2 928 €
25+2 896 €+6 046 €-3 150 €
Total+72 400 €+93 125 €+-20 725 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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