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Maison 6 pièces 138 m²

VilleMontauban-de-Bretagne (35)
Surface138m²
Coût Total227 960€
Loyer Annuel16 914€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 296 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 1 212,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 138 m²

REFERENCE ANNONCE : 35056-1681 - Sur la commune de Saint-M'Hervon, maison à rénover offrant de beaux volumes et un fort potentiel.

Elle comprend au rez-de-chaussée un séjour, un salon, une cuisine avec cheminée ouverte, deux chambres, une salle de bains, un WC et une arrière-cuisine. À l'étage, vous découvrirez deux chambres mansardées ainsi qu'une mezzanine au second niveau.

À l'extérieur : garage, abri de jardin, ancien four à pain et puits avec pompe. Le tout sur un terrain de 1 334 m².

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 138 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/05/2026

Consommation énergie primaire : 217.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 010 € et 4 140 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montauban-de-Bretagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35360
Coordonnées : 48.201120, -2.045805
Total : 227 960€
Prix d'acquisition : 167 296€
Travaux : 47 280€
Valeur du bien : 214 576€
Frais de notaire : 13 384€
Coût estimé : 13 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 12.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1410€/mois
Loyer annuel estimé : 16914€/an
Fourchette totale : 1141€ - 1742€/mois
Fourchette annuelle : 13687€ - 20903€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 536,69 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :350 063 €
Prix d'achat :167 296 €
Décote à l'achat :-182 767€ (-52.2%)
Marge achat-revente :122 103€ (34.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 141,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :66,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 207,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 406,45€
Coût de l'assurance :19 946,50€
Taxe foncière : 1 691,41€/an
Soit par mois : 140,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 409,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 348,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :60,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète.
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol nécessite rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs à rafraîchir.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 assumé - salle à manger nécessite rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 280 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 × 12000€ = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité) - Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 8000€ = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité) - Main d'œuvre incluse.
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 × 12500€ = 12500€ (incluant installation) - Main d'œuvre incluse.
  • Menuiseries:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 × 600€ = 10200€ (incluant pose) - Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:1 860€
    Parquet flottant: 31 m² × 60€/m² = 1860€ (incluant pose) - Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:1 240€
    Peinture murs et plafonds: 31 m² × 40€/m² = 1240€ - Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ - Main d'œuvre incluse.
  • Autres pièces - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ - Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban-de-Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 914 €/an
Calcul : 1 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 879 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 960 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 798 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 691 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 648 €
Revenus locatifs : +16 914 €
Charges déductibles : -57 648 €
Résultat foncier Année 1 : -40 734 €(Déficit de 40 734 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 334 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 368 €/an
Revenus locatifs : +16 914 €
Charges déductibles : -10 368 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 546 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19333.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 296 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 742 €(65% de 167 296 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 954 €/an
Calcul : 108 742 € × 3,636% = 3 954 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 914 €57 655 €7 886 €-40 741 €21 400 €19 341 €19 341 €
217 252 €10 169 €7 679 €7 084 €--12 257 €
317 597 €9 955 €7 465 €7 643 €--4 615 €
417 949 €9 733 €7 244 €8 216 €---
518 308 €9 504 €7 014 €8 805 €---
618 675 €9 266 €6 777 €9 408 €---
719 048 €9 020 €6 531 €10 028 €---
819 429 €8 765 €6 276 €10 664 €---
919 818 €8 501 €6 012 €11 316 €---
1020 214 €8 228 €5 739 €11 986 €---
1120 618 €7 945 €5 456 €12 673 €---
1221 031 €7 652 €5 163 €13 378 €---
1321 451 €7 349 €4 860 €14 102 €---
1421 880 €7 035 €4 545 €14 846 €---
1522 318 €6 709 €4 220 €15 609 €---
1622 764 €6 372 €3 883 €16 392 €---
1723 219 €6 023 €3 534 €17 196 €---
1823 684 €5 662 €3 173 €18 022 €---
1924 158 €5 288 €2 798 €18 870 €---
2024 641 €4 900 €2 411 €19 741 €---
2125 134 €4 499 €2 009 €20 635 €---
2225 636 €4 083 €1 594 €21 553 €---
2326 149 €3 653 €1 163 €22 496 €---
2426 672 €3 207 €718 €23 465 €---
2527 205 €2 745 €256 €24 460 €---
TOTAL541 765 €223 918 €114 406 €317 847 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 317 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 914 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 552 €-6 420 €+9 972 €
2+3 552 €0 €+3 552 €
3+3 552 €0 €+3 552 €
4+3 552 €+1 080 €+2 472 €
5+3 552 €+2 641 €+911 €
6+3 552 €+2 823 €+729 €
7+3 552 €+3 008 €+544 €
8+3 552 €+3 199 €+353 €
9+3 552 €+3 395 €+157 €
10+3 552 €+3 596 €-44 €
11+3 552 €+3 802 €-250 €
12+3 552 €+4 014 €-462 €
13+3 552 €+4 231 €-679 €
14+3 552 €+4 454 €-902 €
15+3 552 €+4 683 €-1 131 €
16+3 552 €+4 918 €-1 366 €
17+3 552 €+5 159 €-1 607 €
18+3 552 €+5 407 €-1 855 €
19+3 552 €+5 661 €-2 109 €
20+3 552 €+5 922 €-2 370 €
21+3 552 €+6 190 €-2 638 €
22+3 552 €+6 466 €-2 914 €
23+3 552 €+6 749 €-3 197 €
24+3 552 €+7 039 €-3 487 €
25+3 552 €+7 338 €-3 786 €
Total+88 800 €+95 354 €+-6 554 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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