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🏡 T2 55m2 centre de Vesoul – Idéal investisseur ou résidence principale

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface55m²
Coût Total69 560€
Loyer Annuel7 785€
Rentabilité11.19%
Cashflow/mois+220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 57 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 036,36 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé en plein cœur de Vesoul, dans une rue piétonne entièrement refaite récemment, découvrez ce grand T2 de 55 m² au dernier étage d’une petite copropriété.

✨ Les atouts :

Emplacement premium en centre-ville

Rue piétonne rénovée

Dernier étage (calme et lumineux)

Petite copropriété

Travaux refaits mi-février

Excellent rendement locatif

💼 Idéal investisseur : appartement vendu avec ou sans locataire, selon votre projet. 🏠 Convient également parfaitement pour une résidence principale.

Bien rare sur le secteur grâce à son emplacement et son potentiel.

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.622060, 6.157370
Total : 69 560€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 65 000€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.80€/m²/mois
Fourchette : 9.51€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7785€/an
Fourchette totale : 523€ - 805€/mois
Fourchette annuelle : 6275€ - 9659€/an
Rentabilité brute :11.19%
Fourchette de rentabilité :9.02% - 13.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :343,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :20,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 364,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 571,93€
Coût de l'assurance :6 086,50€
Taxe foncière : 778,51€/an
Soit par mois : 64,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 648,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 428,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :219,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage complet des murs et du sol. Réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC).
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire. Peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(145 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 785 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 560 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 243 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 779 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 343 €
Revenus locatifs : +7 785 €
Charges déductibles : -11 343 €
Résultat foncier Année 1 : -3 558 €(Déficit de 3 558 €)
Imputable sur revenu global : 3 558 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 343 €/an
Revenus locatifs : +7 785 €
Charges déductibles : -3 343 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 442 €/an
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 785 €11 345 €2 323 €-3 560 €3 560 €--
27 941 €3 283 €2 262 €4 657 €---
38 100 €3 220 €2 198 €4 880 €---
48 262 €3 153 €2 131 €5 108 €---
58 427 €3 085 €2 063 €5 342 €---
68 595 €3 014 €1 992 €5 581 €---
78 767 €2 941 €1 919 €5 826 €---
88 943 €2 865 €1 843 €6 077 €---
99 121 €2 787 €1 765 €6 335 €---
109 304 €2 706 €1 684 €6 598 €---
119 490 €2 622 €1 600 €6 868 €---
129 680 €2 535 €1 513 €7 144 €---
139 873 €2 446 €1 424 €7 428 €---
1410 071 €2 353 €1 331 €7 718 €---
1510 272 €2 257 €1 235 €8 015 €---
1610 478 €2 158 €1 136 €8 320 €---
1710 687 €2 055 €1 033 €8 632 €---
1810 901 €1 949 €927 €8 952 €---
1911 119 €1 839 €817 €9 280 €---
2011 341 €1 726 €704 €9 616 €---
2111 568 €1 608 €586 €9 960 €---
2211 800 €1 487 €465 €10 313 €---
2312 036 €1 361 €339 €10 675 €---
2412 276 €1 231 €209 €11 045 €---
2512 522 €1 097 €75 €11 425 €---
TOTAL249 358 €67 121 €33 572 €182 237 €3 560 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 068 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 237 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 785 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 635 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 635 €-1 068 €+2 703 €
2+1 635 €+1 397 €+238 €
3+1 635 €+1 464 €+171 €
4+1 635 €+1 532 €+103 €
5+1 635 €+1 603 €+32 €
6+1 635 €+1 674 €-39 €
7+1 635 €+1 748 €-113 €
8+1 635 €+1 823 €-188 €
9+1 635 €+1 900 €-265 €
10+1 635 €+1 979 €-344 €
11+1 635 €+2 060 €-425 €
12+1 635 €+2 143 €-508 €
13+1 635 €+2 228 €-593 €
14+1 635 €+2 315 €-680 €
15+1 635 €+2 405 €-770 €
16+1 635 €+2 496 €-861 €
17+1 635 €+2 590 €-955 €
18+1 635 €+2 686 €-1 051 €
19+1 635 €+2 784 €-1 149 €
20+1 635 €+2 885 €-1 250 €
21+1 635 €+2 988 €-1 353 €
22+1 635 €+3 094 €-1 459 €
23+1 635 €+3 202 €-1 567 €
24+1 635 €+3 314 €-1 679 €
25+1 635 €+3 428 €-1 793 €
Total+40 875 €+54 671 €+-13 796 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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