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Appartement T2 à vendre

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface50m²
Coût Total75 220€
Loyer Annuel6 030€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 37 500 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 à vendre (Locataire depuis 2022)

L’appartement se situe au rez-de-chaussée. Cuisine ouverte Salon, salle à manger Buanderie Chambre Salle de bain Balcon

Place de parking + garage

Location appartement 385 euro Location garage 50 euro

TF 1098

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.343280, 2.591290
Total : 75 220€
Prix d'acquisition : 37 500€
Travaux : 34 720€
Valeur du bien : 72 220€
Frais de notaire : 3 000€
Coût estimé : 3 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 10.05€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 502€/mois
Loyer annuel estimé : 6030€/an
Fourchette totale : 393€ - 642€/mois
Fourchette annuelle : 4720€ - 7702€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :370,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :21,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 392,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 823,60€
Coût de l'assurance :6 581,75€
Taxe foncière : 1 098,00€/an
Soit par mois : 91,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 502,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 483,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des placards de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 720 €(694 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 502 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 030 €/an
Calcul : 502 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 220 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 263 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 098 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 561 €
Revenus locatifs : +6 030 €
Charges déductibles : -38 561 €
Résultat foncier Année 1 : -32 532 €(Déficit de 32 532 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 132 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 841 €/an
Revenus locatifs : +6 030 €
Charges déductibles : -3 841 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 188 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11131.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 375 €(65% de 37 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 886 €/an
Calcul : 24 375 € × 3,636% = 886 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 030 €38 564 €2 483 €-32 534 €21 400 €11 134 €11 134 €
26 150 €3 777 €2 416 €2 373 €--8 761 €
36 273 €3 709 €2 347 €2 565 €--6 197 €
46 399 €3 638 €2 276 €2 761 €--3 435 €
56 527 €3 564 €2 203 €2 963 €--473 €
66 657 €3 488 €2 127 €3 169 €---
76 790 €3 410 €2 048 €3 381 €---
86 926 €3 329 €1 967 €3 598 €---
97 065 €3 245 €1 883 €3 820 €---
107 206 €3 158 €1 797 €4 048 €---
117 350 €3 068 €1 707 €4 282 €---
127 497 €2 975 €1 614 €4 522 €---
137 647 €2 880 €1 518 €4 768 €---
147 800 €2 780 €1 419 €5 020 €---
157 956 €2 678 €1 317 €5 278 €---
168 115 €2 572 €1 211 €5 543 €---
178 277 €2 462 €1 101 €5 815 €---
188 443 €2 349 €988 €6 094 €---
198 612 €2 232 €871 €6 380 €---
208 784 €2 111 €749 €6 673 €---
218 960 €1 985 €624 €6 974 €---
229 139 €1 856 €495 €7 283 €---
239 322 €1 722 €361 €7 600 €---
249 508 €1 584 €222 €7 925 €---
259 698 €1 441 €79 €8 258 €---
TOTAL193 133 €104 575 €35 824 €88 557 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 557 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 030 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 266 €-6 420 €+7 686 €
2+1 266 €0 €+1 266 €
3+1 266 €0 €+1 266 €
4+1 266 €0 €+1 266 €
5+1 266 €0 €+1 266 €
6+1 266 €+809 €+457 €
7+1 266 €+1 014 €+252 €
8+1 266 €+1 079 €+187 €
9+1 266 €+1 146 €+120 €
10+1 266 €+1 214 €+52 €
11+1 266 €+1 285 €-19 €
12+1 266 €+1 357 €-91 €
13+1 266 €+1 430 €-164 €
14+1 266 €+1 506 €-240 €
15+1 266 €+1 583 €-317 €
16+1 266 €+1 663 €-397 €
17+1 266 €+1 745 €-479 €
18+1 266 €+1 828 €-562 €
19+1 266 €+1 914 €-648 €
20+1 266 €+2 002 €-736 €
21+1 266 €+2 092 €-826 €
22+1 266 €+2 185 €-919 €
23+1 266 €+2 280 €-1 014 €
24+1 266 €+2 377 €-1 111 €
25+1 266 €+2 477 €-1 211 €
Total+31 650 €+26 567 €+5 083 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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