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Maison à vendre

VilleJonzac (17)
Surface214m²
Coût Total280 322€
Loyer Annuel22 871€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 223 650 €
Surface : 214 m²
Prix au m² : 1 045,09 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

FONTAINES D'OZILLAC- Ensemble immobilier composé d'une maison principale spacieuse de 3 chambres avec séjour/salon cathédrale, cuisine aménagée et séparée. D'un autre logement indépendant attenant à la maison principale par un garage, buanderie, cave d'env. 68m² et d'un troizième logement non attenant à finir de rénover. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Jonzac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17500
Coordonnées : 45.441630, -0.425985
Total : 280 322€
Prix d'acquisition : 223 650€
Travaux : 38 780€
Valeur du bien : 262 430€
Frais de notaire : 17 892€
Coût estimé : 17 892€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 214m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 11.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1906€/mois
Loyer annuel estimé : 22871€/an
Fourchette totale : 1493€ - 2433€/mois
Fourchette annuelle : 17920€ - 29191€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 583,33 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :338 833 €
Prix d'achat :223 650 €
Décote à l'achat :-115 183€ (-34.0%)
Marge achat-revente :58 511€ (17.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 322€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 358,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :81,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 440,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 276,54€
Coût de l'assurance :24 528,17€
Taxe foncière : 2 287,13€/an
Soit par mois : 190,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 905,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 631,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :274,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 214 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 214 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 780 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 780€
    Isolation toiture/combles: 214 m² × 20€/m² = 4280€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 500€/fenêtre = 13500€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 500€
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Jonzac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 871 €/an
Calcul : 1 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 853 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 322 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 981 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 287 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 901 €
Revenus locatifs : +22 871 €
Charges déductibles : -50 901 €
Résultat foncier Année 1 : -28 030 €(Déficit de 28 030 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 630 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 121 €/an
Revenus locatifs : +22 871 €
Charges déductibles : -12 121 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 750 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6629.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 223 650 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 145 373 €(65% de 223 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 286 €/an
Calcul : 145 373 € × 3,636% = 5 286 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 871 €50 910 €8 862 €-28 039 €21 400 €6 639 €6 639 €
223 329 €11 888 €8 620 €11 440 €---
323 795 €11 639 €8 371 €12 156 €---
424 271 €11 381 €8 113 €12 890 €---
524 757 €11 115 €7 847 €13 641 €---
625 252 €10 841 €7 572 €14 411 €---
725 757 €10 557 €7 289 €15 200 €---
826 272 €10 264 €6 996 €16 008 €---
926 797 €9 962 €6 694 €16 835 €---
1027 333 €9 650 €6 382 €17 683 €---
1127 880 €9 328 €6 060 €18 552 €---
1228 438 €8 995 €5 727 €19 442 €---
1329 006 €8 652 €5 383 €20 355 €---
1429 586 €8 297 €5 029 €21 289 €---
1530 178 €7 931 €4 663 €22 247 €---
1630 782 €7 553 €4 285 €23 229 €---
1731 397 €7 162 €3 894 €24 235 €---
1832 025 €6 759 €3 491 €25 266 €---
1932 666 €6 343 €3 075 €26 322 €---
2033 319 €5 914 €2 646 €27 405 €---
2133 985 €5 470 €2 202 €28 515 €---
2234 665 €5 012 €1 744 €29 653 €---
2335 358 €4 540 €1 271 €30 819 €---
2436 066 €4 051 €783 €32 014 €---
2536 787 €3 547 €279 €33 240 €---
TOTAL732 573 €247 763 €127 277 €484 810 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 484 810 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 871 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 803 €-6 420 €+11 223 €
2+4 803 €+1 440 €+3 363 €
3+4 803 €+3 647 €+1 156 €
4+4 803 €+3 867 €+936 €
5+4 803 €+4 092 €+711 €
6+4 803 €+4 323 €+480 €
7+4 803 €+4 560 €+243 €
8+4 803 €+4 802 €+1 €
9+4 803 €+5 051 €-248 €
10+4 803 €+5 305 €-502 €
11+4 803 €+5 566 €-763 €
12+4 803 €+5 833 €-1 030 €
13+4 803 €+6 106 €-1 303 €
14+4 803 €+6 387 €-1 584 €
15+4 803 €+6 674 €-1 871 €
16+4 803 €+6 969 €-2 166 €
17+4 803 €+7 270 €-2 467 €
18+4 803 €+7 580 €-2 777 €
19+4 803 €+7 897 €-3 094 €
20+4 803 €+8 222 €-3 419 €
21+4 803 €+8 555 €-3 752 €
22+4 803 €+8 896 €-4 093 €
23+4 803 €+9 246 €-4 443 €
24+4 803 €+9 604 €-4 801 €
25+4 803 €+9 972 €-5 169 €
Total+120 075 €+145 443 €+-25 368 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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