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Appartement . 3 pièces 56 m²

VilleAnnonay (07)
Surface55m²
Coût Total87 120€
Loyer Annuel5 503€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 236,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 4, Cave

Situé au cœur du vieux quartier historique d'Annonay, sur la très recherchée Place Grenette, venez découvrir cet appartement T3 de 56 m² offrant un cadre de vie agréable, à proximité immédiate des commerces, des écoles et de toutes les commodités.

Il se compose d'une pièce de vie lumineuse, de deux chambres, d'une salle d'eau avec WC, ainsi que d'une cave commune, idéale pour le stockage.

Cet appartement constitue une excellente opportunité pour un premier achat, un investissement locatif ou un pied-à-terre en centre-ville.

Les atouts : Appartement de 56 m²

2 chambres

Pièce de vie agréable

Salle d'eau avec WC

Cave commune

Emplacement privilégié en plein centre historique

Proche de toutes les commodités

Cette annonce référence 340971 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier CHRISTELLE BONNEFOY (EI) immatriculé au RSAC de AUBENAS (07200) sous le numéro 91859164500018.

Prix du bien : 68 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 5 Charges prévisionnelles annuelles : 176,00 €

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/06/2026 Score DPE : 229 kWhEP/m²/an Score GES : 9 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1230.00 € et 1680.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://bskimmobilier.com/bareme

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.241735, 4.669355
Total : 87 120€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 13 680€
Valeur du bien : 81 680€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 459€/mois
Loyer annuel estimé : 5503€/an
Fourchette totale : 345€ - 610€/mois
Fourchette annuelle : 4138€ - 7318€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100,44 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 524 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :+7 476€ (+12.4%)
Marge achat-revente :-26 596€ (-43.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :435,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :21,78€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 456,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 442,80€
Coût de l'assurance :6 534,00€
Taxe foncière : 550,31€/an
Soit par mois : 45,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 14,67€/mois
Soit par an : 176,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 458,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 517,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des éléments de cuisine si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification des joints de carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'espace.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu usée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - peinture un peu usée dans une chambre nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 680 €(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète rafraîchissement: 6000€ (estimation pour une cuisine complète, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète rafraîchissement: 6000€ (estimation pour une salle de bain complète, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture 2 chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 459 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 503 €/an
Calcul : 459 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 994 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 120 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 261 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 550 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 176 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 661 €
Revenus locatifs : +5 503 €
Charges déductibles : -17 661 €
Résultat foncier Année 1 : -12 158 €(Déficit de 12 158 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 458 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 981 €/an
Revenus locatifs : +5 503 €
Charges déductibles : -3 981 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 522 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1458.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 503 €17 664 €2 996 €-12 161 €10 700 €1 461 €1 461 €
25 613 €3 905 €2 918 €1 708 €---
35 725 €3 824 €2 836 €1 901 €---
45 840 €3 740 €2 752 €2 100 €---
55 957 €3 652 €2 665 €2 305 €---
66 076 €3 562 €2 574 €2 514 €---
76 197 €3 468 €2 480 €2 729 €---
86 321 €3 371 €2 383 €2 950 €---
96 448 €3 271 €2 283 €3 177 €---
106 577 €3 167 €2 179 €3 410 €---
116 708 €3 059 €2 072 €3 649 €---
126 842 €2 948 €1 960 €3 895 €---
136 979 €2 832 €1 845 €4 147 €---
147 119 €2 713 €1 725 €4 406 €---
157 261 €2 589 €1 602 €4 672 €---
167 406 €2 461 €1 474 €4 945 €---
177 555 €2 329 €1 341 €5 226 €---
187 706 €2 192 €1 204 €5 514 €---
197 860 €2 049 €1 062 €5 810 €---
208 017 €1 902 €915 €6 115 €---
218 177 €1 750 €762 €6 427 €---
228 341 €1 592 €605 €6 749 €---
238 508 €1 429 €441 €7 079 €---
248 678 €1 260 €272 €7 418 €---
258 851 €1 085 €97 €7 767 €---
TOTAL176 267 €81 816 €43 443 €94 451 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 451 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 503 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 156 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 156 €-3 210 €+4 366 €
2+1 156 €+74 €+1 082 €
3+1 156 €+570 €+586 €
4+1 156 €+630 €+526 €
5+1 156 €+691 €+465 €
6+1 156 €+754 €+402 €
7+1 156 €+819 €+337 €
8+1 156 €+885 €+271 €
9+1 156 €+953 €+203 €
10+1 156 €+1 023 €+133 €
11+1 156 €+1 095 €+61 €
12+1 156 €+1 168 €-12 €
13+1 156 €+1 244 €-88 €
14+1 156 €+1 322 €-166 €
15+1 156 €+1 402 €-246 €
16+1 156 €+1 484 €-328 €
17+1 156 €+1 568 €-412 €
18+1 156 €+1 654 €-498 €
19+1 156 €+1 743 €-587 €
20+1 156 €+1 834 €-678 €
21+1 156 €+1 928 €-772 €
22+1 156 €+2 025 €-869 €
23+1 156 €+2 124 €-968 €
24+1 156 €+2 225 €-1 069 €
25+1 156 €+2 330 €-1 174 €
Total+28 900 €+28 335 €+565 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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