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Détails du bien

VilleBrandeville (55)
Surface146
Coût Total159 872
Loyer Annuel11 958
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+71
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 547,26 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située dans la charmante commune de Saint-Laurent-sur-Othain (55150), cette propriété bénéficie d'un emplacement paisible et propice à la tranquillité. À proximité, on retrouve des commodités essentielles ainsi que des espaces verts pour des moments de détente en plein air.

Cette maison, érigée sur un terrain de 615 m², offre 3 places de parking, une écurie et une grange de 225 m² avec un potentiel d'aménagement en appartement ou autres. La toiture en partie rénovée il y a 10 ans et les fenêtres en PVC assurent une bonne isolation et un entretien facilité.

À l'intérieur, cette belle maison lorraine à restaurer offre une surface habitable de 160 m² répartie sur 6 pièces, dont 3 chambres. On y trouve une cuisine, un salon de 17 m², une salle à manger de 22 m², 3 grandes chambres, une buanderie et un cellier. Un élément remarquable est la présence d'une belle cheminée ancienne, ajoutant du cachet à cet ensemble offrant un potentiel de rénovation intéressant, dans un environnement calme et authentique.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 79 900 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Sandra GIULIANI - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de VAL DE BRIEY sous le numéro 883 325 730

Ville : Brandeville
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55150
Total : 159 872
Prix d'acquisition : 79 900
Travaux : 73 580
Valeur du bien : 153 480
Frais de notaire : 6 392
Coût estimé : 6 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 996€/mois
Loyer annuel estimé : 11958€/an
Fourchette totale : 804€ - 1236€/mois
Fourchette annuelle : 9644€ - 14827€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 075,38 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 005
Prix d'achat :79 900
Décote à l'achat :-77 105 (-49.1%)
Marge achat-revente :-2 867€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 872
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :780,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 826,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 359,69
Coût de l'assurance :13 589,12
Taxe foncière : 1 195,78€/an
Soit par mois : 99,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 996,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 307 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (146 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 580(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:11 680
    Isolation toiture/combles: 146 m² × 80€/m² = 11680€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400
    Rafraîchissement salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 000
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Brandeville). Les prix sont ajustés pour refléter le marché local. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 680✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 996 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 958 €/an
Calcul : 996 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 160 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 872 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 196 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 479
Revenus locatifs : +11 958
Charges déductibles : -80 479
Résultat foncier Année 1 : -68 522(Déficit de 68 522 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 122
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 899 €/an
Revenus locatifs : +11 958
Charges déductibles : -6 899
Résultat foncier Années 2+ : 5 058 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47121.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 95880 4855 165-68 52721 400 €47 127 €47 127 €
212 1976 7655 0265 432--41 695 €
312 4416 6214 8815 820--35 875 €
412 6906 4724 7326 218--29 657 €
512 9446 3184 5796 626--23 031 €
613 2026 1594 4207 044--15 987 €
713 4665 9954 2557 472--8 515 €
813 7365 8254 0857 911--604 €
914 0115 6493 9108 361---
1014 2915 4683 7298 823---
1114 5775 2813 5429 296---
1214 8685 0883 3489 781---
1315 1654 8883 14810 278---
1415 4694 6812 94210 788---
1515 7784 4682 72811 310---
1616 0944 2472 50811 846---
1716 4164 0202 28012 396---
1816 7443 7842 04512 960---
1917 0793 5411 80213 538---
2017 4203 2901 55114 130---
2117 7693 0301 29114 738---
2218 1242 7621 02315 362---
2318 4872 48574616 001---
2418 8562 19946016 657---
2519 2331 90316417 330---
TOTAL383 013191 42374 360191 59021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 590
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 511 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 511-6 420+8 931
2+2 5110+2 511
3+2 5110+2 511
4+2 5110+2 511
5+2 5110+2 511
6+2 5110+2 511
7+2 5110+2 511
8+2 5110+2 511
9+2 511+2 327+184
10+2 511+2 647-136
11+2 511+2 789-278
12+2 511+2 934-423
13+2 511+3 083-572
14+2 511+3 236-725
15+2 511+3 393-882
16+2 511+3 554-1 043
17+2 511+3 719-1 208
18+2 511+3 888-1 377
19+2 511+4 061-1 550
20+2 511+4 239-1 728
21+2 511+4 421-1 910
22+2 511+4 609-2 098
23+2 511+4 800-2 289
24+2 511+4 997-2 486
25+2 511+5 199-2 688
Total+62 775+57 477+5 298
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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