Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

vente - appartement

VillePuget-Théniers (06)
Surface90m²
Coût Total136 700€
Loyer Annuel12 485€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 277,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Vue degagee, Cave, Parking

Au cœur du village de Puget-Théniers, à 50 mn de Nice, nous vous proposons dans une maison d'habitation en copropriété, un appartement de 90 m² au cachet ancien, proche de toutes commodités, commerces, écoles. A rénover. Il dispose d'une cuisine aménagée, lumineuse, un séjour/salon inondé de lumière grâce aux grandes baies vitrées coulissantes, offrant une vue dominante qui survole les toits du village, deux chambres de 13 m² et deux chambres d'enfants, salle de douche/wc. Au RDC, une cave de 76 m², agréable pour le rangement et pour les amoureux du bricolage un bel atelier vous attend, bénéficiant d'un autre accès extérieur donnant directement sur rue. Pour vos véhicules un parking à 100 m seulement. Si vous aimez le charme de l'ancien, n'hésitez pas à nous contacter, c'est avec plaisir que nous vous ferons visiter ce bien.

Rénovation de la toiture et façade en 2024

Honoraires acquéreurs Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site georisques.gouv.fr

Ville : Puget-Théniers
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06260
Coordonnées : 43.960000, 6.890000
Total : 136 700€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 127 500€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 11.56€/m²/mois
Fourchette : 8.58€ - 15.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1040€/mois
Loyer annuel estimé : 12485€/an
Fourchette totale : 772€ - 1402€/mois
Fourchette annuelle : 9263€ - 16827€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 12.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 294,12 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 471 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-1 471€ (-1.3%)
Marge achat-revente :-20 229€ (-17.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :39,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 725,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 045,87€
Coût de l'assurance :11 961,25€
Taxe foncière : 1 248,49€/an
Soit par mois : 104,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 040,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :210,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, petites réparations sur carrelage
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état général mais quelques imperfections
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau pour 90 m²
Raison: Normes électriques - nécessité de mise à jour pour sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 90 m²
Raison: Normes de plomberie - nécessité de mise à jour pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(139 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 040 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 485 €/an
Calcul : 1 040 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 700 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 248 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 979 €
Revenus locatifs : +12 485 €
Charges déductibles : -18 979 €
Résultat foncier Année 1 : -6 494 €(Déficit de 6 494 €)
Imputable sur revenu global : 6 494 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 479 €/an
Revenus locatifs : +12 485 €
Charges déductibles : -6 479 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 006 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 485 €18 983 €4 756 €-6 498 €6 498 €--
212 735 €6 359 €4 632 €6 376 €---
312 989 €6 230 €4 503 €6 759 €---
413 249 €6 097 €4 370 €7 152 €---
513 514 €5 959 €4 232 €7 555 €---
613 784 €5 816 €4 089 €7 969 €---
714 060 €5 668 €3 941 €8 392 €---
814 341 €5 514 €3 787 €8 827 €---
914 628 €5 355 €3 628 €9 273 €---
1014 921 €5 191 €3 464 €9 730 €---
1115 219 €5 020 €3 293 €10 199 €---
1215 523 €4 843 €3 117 €10 680 €---
1315 834 €4 661 €2 934 €11 173 €---
1416 151 €4 471 €2 744 €11 679 €---
1516 474 €4 275 €2 548 €12 199 €---
1616 803 €4 072 €2 345 €12 731 €---
1717 139 €3 861 €2 134 €13 278 €---
1817 482 €3 643 €1 916 €13 839 €---
1917 831 €3 417 €1 690 €14 414 €---
2018 188 €3 183 €1 456 €15 005 €---
2118 552 €2 941 €1 214 €15 611 €---
2218 923 €2 690 €963 €16 233 €---
2319 301 €2 430 €703 €16 871 €---
2419 687 €2 161 €434 €17 527 €---
2520 081 €1 882 €155 €18 199 €---
TOTAL399 894 €124 719 €69 046 €275 175 €6 498 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 949 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 275 175 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 485 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 622 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 622 €-1 949 €+4 571 €
2+2 622 €+1 913 €+709 €
3+2 622 €+2 028 €+594 €
4+2 622 €+2 146 €+476 €
5+2 622 €+2 267 €+355 €
6+2 622 €+2 391 €+231 €
7+2 622 €+2 518 €+104 €
8+2 622 €+2 648 €-26 €
9+2 622 €+2 782 €-160 €
10+2 622 €+2 919 €-297 €
11+2 622 €+3 060 €-438 €
12+2 622 €+3 204 €-582 €
13+2 622 €+3 352 €-730 €
14+2 622 €+3 504 €-882 €
15+2 622 €+3 660 €-1 038 €
16+2 622 €+3 819 €-1 197 €
17+2 622 €+3 983 €-1 361 €
18+2 622 €+4 152 €-1 530 €
19+2 622 €+4 324 €-1 702 €
20+2 622 €+4 501 €-1 879 €
21+2 622 €+4 683 €-2 061 €
22+2 622 €+4 870 €-2 248 €
23+2 622 €+5 061 €-2 439 €
24+2 622 €+5 258 €-2 636 €
25+2 622 €+5 460 €-2 838 €
Total+65 550 €+82 552 €+-17 002 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →