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vente - maison

Bien expiré
VilleElliant (29)
Surface265
Coût Total371 450
Loyer Annuel28 897
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+211
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 237 000 €
Surface : 265 m²
Prix au m² : 894,34 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bain, Salle d eau, Petit prix

ELLIANT - En plein centre-ville, à proximité immédiate des commerces et des écoles, cette maison spacieuse de 215 m² habitables offre confort et potentiel. Édifiée sur un terrain clos et arboré de 375 m², elle dispose d'un jardin agréable et intimiste. Le rez-de-chaussée comprend un salon avec coin bureau, une grande cuisine ouverte sur le jardin, un vaste séjour, une chambre et un WC avec lave-mains. A l'étage se trouvent cinq chambres, un bureau, une buanderie et une salle d'eau avec WC. Ses atouts : 10 pièces dont 5 chambres idéales pour une grande famille, deux salles de bain, deux WC, un espace indépendant pouvant accueillir un commerce, parquets anciens, poêle à bois, double vitrage, raccordement au tout-à-l'égout, environnement calme et desserte par le réseau de bus.

Ce bien plein de charme est parfait pour un projet familial ou combinant vie personnelle et activité professionnelle.

Ville : Elliant
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29370
Coordonnées : 48.000000, -3.880000
Total : 371 450
Prix d'acquisition : 237 000
Travaux : 115 490
Valeur du bien : 352 490
Frais de notaire : 18 960
Coût estimé : 18 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 265
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.47€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 2408€/mois
Loyer annuel estimé : 28897€/an
Fourchette totale : 1980€ - 2929€/mois
Fourchette annuelle : 23756€ - 35152€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :371 450
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 847,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :108,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 955,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :182 840,46
Coût de l'assurance :32 501,87
Taxe foncière : 2 889,73€/an
Soit par mois : 240,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 408,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 196,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :211,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 265 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 265 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 265 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, cuisine à rénover
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :115 490(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:33 390
    Isolation combles: 265 m² × 90€/m² = 23850€, Main d'œuvre: 40% = 9540€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:26 400
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 800€ = 26400€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Chambres:12 000
    Rénovation chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Elliant (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 408 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 897 €/an
Calcul : 2 408 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 616 €/an
Base de calcul : Emprunt de 371 450 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 300 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 890 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 115 490
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 132 296
Revenus locatifs : +28 897
Charges déductibles : -132 296
Résultat foncier Année 1 : -103 399(Déficit de 103 399 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 81 999
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 806 €/an
Revenus locatifs : +28 897
Charges déductibles : -16 806
Résultat foncier Années 2+ : 12 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 81998.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 237 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 154 050(65% de 237 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 602 €/an
Calcul : 154 050 € × 3,636% = 5 602
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 897132 30812 628-103 41121 400 €82 011 €82 011 €
229 47516 48512 29512 991--69 020 €
330 06516 13911 95013 925--55 095 €
430 66615 78211 59214 884--40 211 €
531 27915 41311 22315 867--24 344 €
631 90515 03010 84016 875--7 469 €
732 54314 63410 44417 909---
833 19414 22410 03418 970---
933 85813 8009 61020 058---
1034 53513 3619 17121 174---
1135 22612 9078 71722 319---
1235 93012 4368 24623 494---
1336 64911 9507 76024 699---
1437 38211 4467 25625 936---
1538 12910 9256 73527 205---
1638 89210 3856 19528 507---
1739 6709 8275 63729 843---
1840 4639 2495 05931 214---
1941 2728 6514 46132 621---
2042 0988 0323 84234 066---
2142 9407 3923 20235 548---
2243 7996 7292 53937 070---
2344 6756 0421 85338 632---
2445 5685 3321 14340 236---
2546 4804 59740841 882---
TOTAL925 590403 076182 840522 51421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 522 514
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 068 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 068-6 420+12 488
2+6 0680+6 068
3+6 0680+6 068
4+6 0680+6 068
5+6 0680+6 068
6+6 0680+6 068
7+6 068+3 132+2 936
8+6 068+5 691+377
9+6 068+6 017+51
10+6 068+6 352-284
11+6 068+6 696-628
12+6 068+7 048-980
13+6 068+7 410-1 342
14+6 068+7 781-1 713
15+6 068+8 161-2 093
16+6 068+8 552-2 484
17+6 068+8 953-2 885
18+6 068+9 364-3 296
19+6 068+9 786-3 718
20+6 068+10 220-4 152
21+6 068+10 665-4 597
22+6 068+11 121-5 053
23+6 068+11 590-5 522
24+6 068+12 071-6 003
25+6 068+12 565-6 497
Total+151 700+156 754+-5 054
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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