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Ensemble immobilier avec salon de coiffure sous bail

Bien expiré
VilleVillenauxe-la-Grande (10)
Surface239m²
Coût Total273 360€
Loyer Annuel22 975€
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois+289€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 000 €
Surface : 239 m²
Prix au m² : 887,03 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6090.00 € et 8310.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

  • https://files.netty.immo/file/company54028bva/393/83BE4/honoraires_3_1__1.pdf
Ville : Villenauxe-la-Grande
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10370
Coordonnées : 48.587406, 3.561042
Total : 273 360€
Prix d'acquisition : 212 000€
Travaux : 44 400€
Valeur du bien : 256 400€
Frais de notaire : 16 960€
Coût estimé : 16 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 239m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1915€/mois
Loyer annuel estimé : 22975€/an
Fourchette totale : 1386€ - 2645€/mois
Fourchette annuelle : 16627€ - 31745€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 187,5 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 813 €
Prix d'achat :212 000 €
Décote à l'achat :-71 813€ (-25.3%)
Marge achat-revente :10 453€ (3.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 353,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 433,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 806,33€
Coût de l'assurance :23 919,00€
Taxe foncière : 2 297,47€/an
Soit par mois : 191,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 914,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 625,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :289,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 239 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises supplémentaires
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 400 €(186 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 14000€ = 14000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 600€ = 18000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:4 500€
    Mise aux normes: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€, 10 prises × 75€/prise = 750€, Total: 2250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villenauxe-la-Grande (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 975 €/an
Calcul : 1 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 360 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 957 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 297 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 830 €
Revenus locatifs : +22 975 €
Charges déductibles : -56 830 €
Résultat foncier Année 1 : -33 856 €(Déficit de 33 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 456 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 430 €/an
Revenus locatifs : +22 975 €
Charges déductibles : -12 430 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 544 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12455.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 212 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 800 €(65% de 212 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 011 €/an
Calcul : 137 800 € × 3,636% = 5 011 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 975 €56 839 €9 185 €-33 864 €21 400 €12 464 €12 464 €
223 434 €12 195 €8 941 €11 239 €--1 226 €
323 903 €11 943 €8 689 €11 960 €---
424 381 €11 682 €8 428 €12 699 €---
524 869 €11 412 €8 158 €13 457 €---
625 366 €11 133 €7 878 €14 233 €---
725 873 €10 844 €7 589 €15 030 €---
826 391 €10 545 €7 290 €15 846 €---
926 918 €10 235 €6 981 €16 683 €---
1027 457 €9 915 €6 661 €17 542 €---
1128 006 €9 584 €6 330 €18 422 €---
1228 566 €9 242 €5 988 €19 324 €---
1329 137 €8 887 €5 633 €20 250 €---
1429 720 €8 521 €5 267 €21 199 €---
1530 315 €8 142 €4 887 €22 173 €---
1630 921 €7 749 €4 495 €23 171 €---
1731 539 €7 344 €4 089 €24 196 €---
1832 170 €6 924 €3 670 €25 246 €---
1932 813 €6 489 €3 235 €26 324 €---
2033 470 €6 040 €2 786 €27 430 €---
2134 139 €5 575 €2 321 €28 564 €---
2234 822 €5 094 €1 840 €29 728 €---
2335 518 €4 597 €1 342 €30 922 €---
2436 229 €4 082 €828 €32 147 €---
2536 953 €3 550 €295 €33 404 €---
TOTAL735 885 €258 562 €132 806 €477 323 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 477 323 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 975 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 825 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 825 €-6 420 €+11 245 €
2+4 825 €0 €+4 825 €
3+4 825 €+3 220 €+1 605 €
4+4 825 €+3 810 €+1 015 €
5+4 825 €+4 037 €+788 €
6+4 825 €+4 270 €+555 €
7+4 825 €+4 509 €+316 €
8+4 825 €+4 754 €+71 €
9+4 825 €+5 005 €-180 €
10+4 825 €+5 262 €-437 €
11+4 825 €+5 527 €-702 €
12+4 825 €+5 797 €-972 €
13+4 825 €+6 075 €-1 250 €
14+4 825 €+6 360 €-1 535 €
15+4 825 €+6 652 €-1 827 €
16+4 825 €+6 951 €-2 126 €
17+4 825 €+7 259 €-2 434 €
18+4 825 €+7 574 €-2 749 €
19+4 825 €+7 897 €-3 072 €
20+4 825 €+8 229 €-3 404 €
21+4 825 €+8 569 €-3 744 €
22+4 825 €+8 918 €-4 093 €
23+4 825 €+9 276 €-4 451 €
24+4 825 €+9 644 €-4 819 €
25+4 825 €+10 021 €-5 196 €
Total+120 625 €+143 197 €+-22 572 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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