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Maison au calme en coeur de village

Bien expiré
VilleOust (09)
Surface109m²
Coût Total127 100€
Loyer Annuel9 178€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 500 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 701,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette maison située au coeur d'un village calme et facilement accessible. À proximité des commodités de la vallée, vous profiterez d'un cadre de vie pratique avec tous les services essentiels à quelques minutes. Répartie sur trois niveaux, elle développe une surface habitable de 109 m2 offrant un potentiel intéressant pour concrétiser votre projet, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un investissement. Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir afin de la mettre à votre goût, mais la maison est saine et parfaitement entretenue dans son ensemble.

  • https://www.agencedeshautesvallees.fr/
Ville : Oust
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09140
Coordonnées : 42.872082, 1.217231
Total : 127 100€
Prix d'acquisition : 76 500€
Travaux : 44 480€
Valeur du bien : 120 980€
Frais de notaire : 6 120€
Coût estimé : 6 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 765€/mois
Loyer annuel estimé : 9178€/an
Fourchette totale : 582€ - 1005€/mois
Fourchette annuelle : 6982€ - 12064€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 657,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 915,16€
Coût de l'assurance :11 121,25€
Taxe foncière : 917,76€/an
Soit par mois : 76,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 764,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 733,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (109 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres (estimer selon surface, ~13 fenêtres)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 480 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 360€
    Isolation toiture/combles: 109 m² × 40€/m² = 4360€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 520€
    Parquet flottant: 36 m² × 70€/m² = 2520€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 900€
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Oust). Coefficients régionaux appliqués pour chaque catégorie. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 765 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 178 €/an
Calcul : 765 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 090 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 918 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 932 €
Revenus locatifs : +9 178 €
Charges déductibles : -49 932 €
Résultat foncier Année 1 : -40 755 €(Déficit de 40 755 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 355 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 452 €/an
Revenus locatifs : +9 178 €
Charges déductibles : -5 452 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 725 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19354.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 725 €(65% de 76 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 808 €/an
Calcul : 49 725 € × 3,636% = 1 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 178 €49 936 €4 094 €-40 759 €21 400 €19 359 €19 359 €
29 361 €5 346 €3 983 €4 016 €--15 343 €
39 548 €5 231 €3 869 €4 317 €--11 026 €
49 739 €5 113 €3 750 €4 626 €--6 400 €
59 934 €4 991 €3 628 €4 943 €--1 456 €
610 133 €4 865 €3 502 €5 268 €---
710 336 €4 734 €3 372 €5 601 €---
810 542 €4 600 €3 237 €5 942 €---
910 753 €4 461 €3 098 €6 292 €---
1010 968 €4 317 €2 954 €6 651 €---
1111 187 €4 168 €2 806 €7 019 €---
1211 411 €4 015 €2 652 €7 396 €---
1311 639 €3 857 €2 494 €7 783 €---
1411 872 €3 693 €2 330 €8 179 €---
1512 110 €3 524 €2 161 €8 586 €---
1612 352 €3 349 €1 987 €9 003 €---
1712 599 €3 169 €1 806 €9 430 €---
1812 851 €2 982 €1 620 €9 869 €---
1913 108 €2 790 €1 427 €10 318 €---
2013 370 €2 591 €1 228 €10 779 €---
2113 637 €2 385 €1 022 €11 252 €---
2213 910 €2 173 €810 €11 738 €---
2314 188 €1 953 €591 €12 235 €---
2414 472 €1 727 €364 €12 746 €---
2514 762 €1 492 €130 €13 269 €---
TOTAL293 962 €137 460 €58 915 €156 502 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 502 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 927 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 927 €-6 420 €+8 347 €
2+1 927 €0 €+1 927 €
3+1 927 €0 €+1 927 €
4+1 927 €0 €+1 927 €
5+1 927 €0 €+1 927 €
6+1 927 €+1 144 €+783 €
7+1 927 €+1 680 €+247 €
8+1 927 €+1 783 €+144 €
9+1 927 €+1 888 €+39 €
10+1 927 €+1 995 €-68 €
11+1 927 €+2 106 €-179 €
12+1 927 €+2 219 €-292 €
13+1 927 €+2 335 €-408 €
14+1 927 €+2 454 €-527 €
15+1 927 €+2 576 €-649 €
16+1 927 €+2 701 €-774 €
17+1 927 €+2 829 €-902 €
18+1 927 €+2 961 €-1 034 €
19+1 927 €+3 095 €-1 168 €
20+1 927 €+3 234 €-1 307 €
21+1 927 €+3 376 €-1 449 €
22+1 927 €+3 521 €-1 594 €
23+1 927 €+3 671 €-1 744 €
24+1 927 €+3 824 €-1 897 €
25+1 927 €+3 981 €-2 054 €
Total+48 175 €+46 951 €+1 224 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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