Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison (41160)

VilleBrévainville (41)
Surface141m²
Coût Total162 685€
Loyer Annuel9 940€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 500 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 528,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 141 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1976 m² de terrain, Cheminée, Cave, Structure/extérieur à restaurer

10 MIN CLOYES SUR LE LOIR Belle longère située à 10 min de CLOYES-SUR-LE-LOIR, comprenant au RDC: une entrée sur un salon avec cheminée, un séjour, une cuisine, un cellier, une chambre, un bureau ou dressing, une salle de bain et WC. A l'étage un grenier semi aménagé comprenant deux chambres et un palier. Deux petites dépendances. Possibilité d'aménager deux logements indépendants. Beau terrain arboré de 1.976 m2. CALME ASSURE! POTENTIEL MAIS TRAVAUX A PREVOIR: assainissement, fenêtres, électricité, isolation et placo, et toiture en partie. DPE ANCIENNE VERSION.

Ville : Brévainville
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41160
Coordonnées : 47.950350, 1.285940
Total : 162 685€
Prix d'acquisition : 74 500€
Travaux : 82 225€
Valeur du bien : 156 725€
Frais de notaire : 5 960€
Coût estimé : 5 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141m²
Loyer prédit : 5.87€/m²/mois
Fourchette : 4.58€ - 7.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 828€/mois
Loyer annuel estimé : 9940€/an
Fourchette totale : 645€ - 1063€/mois
Fourchette annuelle : 7742€ - 12762€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 225,81 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :172 839 €
Prix d'achat :74 500 €
Décote à l'achat :-98 339€ (-56.9%)
Marge achat-revente :10 154€ (5.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 685€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :817,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :65,07€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 882,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 432,79€
Coût de l'assurance :19 522,20€
Taxe foncière : 994,01€/an
Soit par mois : 82,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 828,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 964,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 141 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 141 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 141 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et tableau électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Travaux nécessaires pour conformité et sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et réfection complète
Quantité: 1 installation
Raison: Travaux nécessaires pour conformité et sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 225 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 575€
    Isolation combles: 141 m² × 75€/m² = 10575€, Main d'œuvre: 75€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€, Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:6 750€
    Revêtement sol et peinture: 45 m² × 50€ = 2250€, Peinture: 45 m² × 25€ = 1125€, Main d'œuvre: 3375€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 50 m² × 30€ = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 275€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 828 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 940 €/an
Calcul : 828 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 671 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 685 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 781 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 994 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 225 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 671 €
Revenus locatifs : +9 940 €
Charges déductibles : -89 671 €
Résultat foncier Année 1 : -79 731 €(Déficit de 79 731 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 331 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 446 €/an
Revenus locatifs : +9 940 €
Charges déductibles : -7 446 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 494 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58330.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 425 €(65% de 74 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 761 €/an
Calcul : 48 425 € × 3,636% = 1 761 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 940 €89 676 €5 676 €-79 736 €21 400 €58 336 €58 336 €
210 139 €7 303 €5 528 €2 836 €--55 501 €
310 342 €7 150 €5 375 €3 192 €--52 309 €
410 548 €6 991 €5 216 €3 558 €--48 751 €
510 759 €6 826 €5 051 €3 933 €--44 818 €
610 975 €6 656 €4 881 €4 319 €--40 499 €
711 194 €6 479 €4 704 €4 715 €--35 784 €
811 418 €6 296 €4 521 €5 122 €--30 662 €
911 646 €6 106 €4 332 €5 540 €--25 122 €
1011 879 €5 910 €4 135 €5 969 €--19 153 €
1112 117 €5 707 €3 932 €6 410 €--12 742 €
1212 359 €5 496 €3 721 €6 863 €---
1312 606 €5 278 €3 503 €7 329 €---
1412 859 €5 052 €3 277 €7 807 €---
1513 116 €4 817 €3 043 €8 298 €---
1613 378 €4 575 €2 800 €8 803 €---
1713 646 €4 324 €2 549 €9 322 €---
1813 919 €4 063 €2 288 €9 855 €---
1914 197 €3 794 €2 019 €10 403 €---
2014 481 €3 514 €1 739 €10 967 €---
2114 770 €3 225 €1 450 €11 546 €---
2215 066 €2 925 €1 150 €12 141 €---
2315 367 €2 615 €840 €12 753 €---
2415 675 €2 293 €518 €13 382 €---
2515 988 €1 960 €185 €14 028 €---
TOTAL318 384 €209 030 €82 433 €109 354 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 354 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 940 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 087 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 087 €-6 420 €+8 507 €
2+2 087 €0 €+2 087 €
3+2 087 €0 €+2 087 €
4+2 087 €0 €+2 087 €
5+2 087 €0 €+2 087 €
6+2 087 €0 €+2 087 €
7+2 087 €0 €+2 087 €
8+2 087 €0 €+2 087 €
9+2 087 €0 €+2 087 €
10+2 087 €0 €+2 087 €
11+2 087 €0 €+2 087 €
12+2 087 €+2 059 €+28 €
13+2 087 €+2 199 €-112 €
14+2 087 €+2 342 €-255 €
15+2 087 €+2 489 €-402 €
16+2 087 €+2 641 €-554 €
17+2 087 €+2 797 €-710 €
18+2 087 €+2 957 €-870 €
19+2 087 €+3 121 €-1 034 €
20+2 087 €+3 290 €-1 203 €
21+2 087 €+3 464 €-1 377 €
22+2 087 €+3 642 €-1 555 €
23+2 087 €+3 826 €-1 739 €
24+2 087 €+4 014 €-1 927 €
25+2 087 €+4 208 €-2 121 €
Total+52 175 €+36 629 €+15 546 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →