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Maison 3 pièces 100 m²

Bien expiré
VilleRochechouart (87)
Surface100m²
Coût Total123 820€
Loyer Annuel8 450€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 665 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Maison individuelle à rénover, située au cœur de Rochechouart (87) — opportunité idéale pour projet de rénovation ou investissement. Construite en 1976, cette maison de 100 m² offre 2 chambres, un séjour lumineux, un balcon et un jardin privatif. Un grand garage attenant, pouvant servir d'atelier, complètent le bien. Stationnement intérieur disponible et raccordement au tout-à-l'égout présents. Le bâti nécessite des travaux offrant la possibilité de repenser entièrement les espaces selon vos goûts.

Emplacement central de Rochechouart, proximité des commodités et du centre-ville. Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite afin d'évaluer le potentiel de cette propriété à fort potentiel. Référence agence : 193 Référence annonce : HGJ1-G3F-ZIJ Date de réalisation du diagnostic : 29/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 780 € et 3 818 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Rochechouart
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87600
Coordonnées : 45.826622, 0.839056
Total : 123 820€
Prix d'acquisition : 66 500€
Travaux : 52 000€
Valeur du bien : 118 500€
Frais de notaire : 5 320€
Coût estimé : 5 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.04€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8450€/an
Fourchette totale : 527€ - 940€/mois
Fourchette annuelle : 6327€ - 11285€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 135,71 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 571 €
Prix d'achat :66 500 €
Décote à l'achat :-47 071€ (-41.4%)
Marge achat-revente :-10 249€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :604,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 639,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 591,18€
Coût de l'assurance :10 524,70€
Taxe foncière : 844,96€/an
Soit par mois : 70,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 704,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.7/5 visible sur photos - usure visible sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000 €(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 000€
    Isolation des combles: 100 m² × 80€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochechouart (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 450 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 996 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 845 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 262 €
Revenus locatifs : +8 450 €
Charges déductibles : -57 262 €
Résultat foncier Année 1 : -48 813 €(Déficit de 48 813 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 413 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 262 €/an
Revenus locatifs : +8 450 €
Charges déductibles : -5 262 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27412.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 225 €(65% de 66 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 572 €/an
Calcul : 43 225 € × 3,636% = 1 572 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 450 €57 266 €4 000 €-48 817 €21 400 €27 417 €27 417 €
28 619 €5 158 €3 892 €3 460 €--23 956 €
38 791 €5 047 €3 781 €3 744 €--20 212 €
48 967 €4 931 €3 665 €4 036 €--16 176 €
59 146 €4 812 €3 546 €4 334 €--11 842 €
69 329 €4 689 €3 423 €4 640 €--7 202 €
79 516 €4 562 €3 296 €4 954 €--2 248 €
89 706 €4 430 €3 164 €5 276 €---
99 900 €4 294 €3 028 €5 606 €---
1010 098 €4 154 €2 888 €5 944 €---
1110 300 €4 009 €2 743 €6 291 €---
1210 506 €3 859 €2 593 €6 647 €---
1310 716 €3 704 €2 438 €7 012 €---
1410 931 €3 544 €2 278 €7 386 €---
1511 149 €3 379 €2 113 €7 770 €---
1611 372 €3 208 €1 942 €8 164 €---
1711 600 €3 032 €1 766 €8 568 €---
1811 832 €2 850 €1 584 €8 982 €---
1912 068 €2 661 €1 395 €9 407 €---
2012 310 €2 467 €1 201 €9 843 €---
2112 556 €2 266 €1 000 €10 290 €---
2212 807 €2 058 €792 €10 749 €---
2313 063 €1 844 €578 €11 219 €---
2413 324 €1 622 €356 €11 702 €---
2513 591 €1 393 €127 €12 198 €---
TOTAL270 645 €141 240 €57 591 €129 405 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 405 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 450 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 774 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 774 €-6 420 €+8 194 €
2+1 774 €0 €+1 774 €
3+1 774 €0 €+1 774 €
4+1 774 €0 €+1 774 €
5+1 774 €0 €+1 774 €
6+1 774 €0 €+1 774 €
7+1 774 €0 €+1 774 €
8+1 774 €+908 €+866 €
9+1 774 €+1 682 €+92 €
10+1 774 €+1 783 €-9 €
11+1 774 €+1 887 €-113 €
12+1 774 €+1 994 €-220 €
13+1 774 €+2 104 €-330 €
14+1 774 €+2 216 €-442 €
15+1 774 €+2 331 €-557 €
16+1 774 €+2 449 €-675 €
17+1 774 €+2 570 €-796 €
18+1 774 €+2 695 €-921 €
19+1 774 €+2 822 €-1 048 €
20+1 774 €+2 953 €-1 179 €
21+1 774 €+3 087 €-1 313 €
22+1 774 €+3 225 €-1 451 €
23+1 774 €+3 366 €-1 592 €
24+1 774 €+3 511 €-1 737 €
25+1 774 €+3 659 €-1 885 €
Total+44 350 €+38 821 €+5 529 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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